פסק-דין בתיק א 108/03

1.         תחרות בין עסקת מכר מקרקעין שלא הסתיימה ברישום לבין העברת זכויות ללא תמורה, היא מוקד המחלוקת בתיק שבפניי.

עיקרי העובדות

2.         התובע הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו הינו זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה מס' 3 בגוש 11279 (להלן: "המקרקעין"), וכפועל יוצא מכך לביטול רישומו של הנתבע 2 (להלן: "ראיד") כבעל הזכויות במקרקעין.

            התובע סומך תביעתו על הסכם מכר שנערך בינו לבין הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת"), ולפיו רכש התובע מהנתבעת את המקרקעין. מדובר בהסכם שנערך ביום 19.7.1990, וצורף כנספח לתצהיר ת/1 (להלן: "ההסכם").

            התובע טוען כי על-פי ההסכם התחייב לשלם לנתבעת סך של 7,000 ש"ח וכן לשאת בכל תשלומי מס השבח שיחולו על העסקה. לדבריו, מילא כל התחייבותיו. למרות זאת לא נרשמה העסקה אצל רשם המקרקעין. התובע הדגיש כי בעקבות ההסכם קיבל את החזקה במקרקעין, וכי הוא מחזיק בהם עד היום.

3.         עוד נטען כי למרות ההסכם ובניגוד לו, התברר כי בשנת 2002 הועברו המקרקעין ללא תמורה לבנה של הנתבעת, ראיד, וכי ביום 23.12.2002 נרשמו על שמו.

4.         הנתבעת לא כפרה כי חתמה על הסכם המכר, וכי החלקה נמסרה לחזקת התובע. עם זאת טענה כי ההסכם שנכרת בינה לבין התובע היה אך ורק הסכם שכירות (דמאן) לתקופה ארוכה. לטענתה, לא הוסבר לה תוכנו של ההסכם, אך בעלה והתובע הסבירו לה כי מדובר אך ורק בשכירות מקרקעין. לפיכך טוענת הנתבעת כי אין כל סתירה בין העסקאות, ומה גם שתקופת השכירות תמה כעבור 10 שנים.

5.         מהאמור עולה כי תחילה מתחייבת הכרעה בשאלת תוקפו של הסכם המכר. רק אם יתברר כי הסכם המכר תקף ומשקף את הסכמת הצדדים, יהיה מקום לבחון את סוגיית ההתחרות בין העסקאות הסותרות דהיינו בין הסכם המכר לעסקת ההעברה ללא תמורה לראיד.

תוקפו של הסכם המכר

6.         בטרם נבחן את הראיות, אקדים מספר מילים על מהות טענתה של הנתבעת. הנתבעת אינה כופרת בחתימתה על הסכם המכר, אך טוענת כי לא ידעה על מה חתמה, וסברה, על-פי דברי בעלה והתובע, שמדובר בהסכם שכירות.

            טענה זו הייתה מוכרת בעבר כטענת "לא נעשה דבר" - "Non est factum" ולאחרונה הוגדרה כ"הלכת האפסות" שמשמעה כי אין כל נפקות לחתימה על מסמך בנסיבות המתאימות. הלכה זו שהתפתחה בדין האנגלי, נקלטה גם במשפטנו קודם לחקיקת חוק החוזים, בע"א 413/79 ישראל אדלר נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29. גם לאחר חקיקת חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, סברו בתי המשפט כי ניתן להחיל את אותם כללים, שכן הנחת היסוד הינה כי מקום שבו אדם לא ידע על מה חתם, הרי שלא נוצר כלל חוזה. חוזה הוא פרי רצון משותף של הצדדים, ומשנשלל רצונו של צד כלשהו, הרי שאין בפנינו חוזה (ראה ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, כרך ב, עמ' 685, 686).

            הקביעה כי "לא נעשה דבר", דהיינו כל לא נכרת הסכם, מביאה להכרזה על בטלות ההסכם. בכך שונה המצב ממקרה של "טעות" ,במובן סעיף 14 לחוק החוזים, שהרי טעות המהווה פגם בכריתה, מקימה לצד שטעה רק זכות להודיע על ביטול ההסכם. כך למשל אם המתקשר לא עמד בתנאי ההודעה (סעיף 20 לחוק החוזים), תידחה בקשתו להכריז על ביטולו של ההסכם, אולם אם לא נעשה דבר, אין רלוונטיות לעמידתו בתנאי הודעה כלשהם לעניין הביטול.

7.         נקודת המוצא לדיון בטענת "לא נעשה דבר" -"הלכת האפסות" הינה כי " בדרך כלל דין הוא, שאדם החתום על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64, שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, בעמ' 117). הטעם בדבר הינו עיקרון האובייקטיביות של החוזה, דהיינו העיקרון כי חוזה שנחתם בין צדדים משקף את אומד דעתם. חוזה שנחתם מהווה בסיס להסתמכות הצדדים עליו, ולעתים אף בסיס להסתמכות צדדים נוספים, ולכן ישנה חשיבות לשמירה על העקרון האמור.

8.         בהתאם נפסק כי הנטל להוכיח כי "לא נעשה דבר" הינו כבד מן הנטל הנדרש להוכחת טענות אחרות בהליכים אזרחיים (ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל נ' זהבה לופו, פ"ד נ"ד(2) 554, בעמ' 570).

            בספרם של ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים הנ"ל, בעמ' 687 מעלים הם את הגישה לפיה ניתן יהיה לקבל את טענת "לא נעשה דבר" בהתקיימם של שני תנאים: (א) עקב הטעות נוצר שוני קיצוני בין המסמך שהחותם האמין כי חתם עליו לבין המסמך שנחתם בפועל; (ב) לא היה חוסר זהירות מצדו של החותם.

הוכחת התנאי השני הינה קשה, ומוטלת על שכמי הטוען (ראה גם ע"א 36/99 ראובן יפה נ' עיזבון המנוחה חנה גלזר ז"ל, פ"ד נה(3) 272).

            ומן הכלל אל הפרט.

15.        כפי שראינו, אין חולק כי הנתבעת חתמה על הסכם המכר, וחתימתה הוכחה. מהעדויות שבפניי, ובמיוחד עדותו של עו"ד כמיל מוייס, בפניו נחתם ההסכם, עולה כי הנתבעת חתמה גם על המסמכים לצורך דיווח לשלטונות המס (טופסי המש"ח עליהם מתנוססת חתימת הנתבעת צורפו לכתב התביעה, הוגשו וסומנו גם ת/1, וראה עדות עו"ד מוייס עמ' 11).

16.        מכאן נשאלת השאלה האם הנתבעים הרימו את הנטל להוכיח כי הנתבעת לא התכוונה ולא הסכימה לחתום על הסכם מכר.

17.        על נסיבות החתימה העיד עו"ד מווייס. עו"ד מווייס סיפר כי בתקופה שבה נחתם ההסכם, בשנת 1990, הוא עבד בחיפה במשרדו של עו"ד סולימאן, והחזיק במקביל משרד, בו שהה רק פעם בשבוע בפורדיס. לדבריו, כאשר ערך עסקאות במשרד בפורדיס, היה נוהג להיפגש עם הצדדים לקבל את הפרטים, ולאחר שבוע היה מגיע עם המסמכים, אותם הדפיס במשרד בחיפה, ומחתים את הצדדים.