פסק-דין בתיק א 10689/03

1.       בפני תביעה לפיצויים בשל חוסר תום לב במשא ומתן לכריתת חוזה מכר דירה. התובעים, עמית ואפרת גור קנו מאת הנתבעים, ברוך וסמדר ורדי, דירת מגורים בקומת הקרקע שברחוב אלכסנדר ינאי 44א' בכרמליה. לטענת התובעים, במהלך המשא ומתן לרכישת הדירה, ועובר לחתימת החוזה, לא גילו הנתבעים כי מחצית מחדר המגורים של הדירה הוא למעשה תוספת בניה בלתי חוקית שבוצעה על ידי הנתבעים. עיריית חיפה הגישה כנגד התובעים כתב אישום בשל הבניה הבלתי חוקית, שבוטל ביולי 2002, בשל הודעת העירייה כי הנושא עדיין בבדיקה. כמו כן טוענים התובעים כי התוספת האמורה נבנתה ללא ביסוס וכי היא שוקעת וזזה באופן שמחייב תיקונה. התובעים מבקשים פיצוי בסך 33,000$ בשל ירידת ערך הדירה, פיצוי בסך 83,107 ש"ח בעבור עלות תיקון ליקויי העדר הבסיס הראוי ופיצוי בשל הוצאות נוספות כגון שכר טרחתו של האדריכל והוצאות המשפט. הנתבעים טוענים כי יידעו את התובעים טרם כריתת חוזה המכר שתוספת הבניה אינה חוקית וכי התובעים יכולים היו לגלות את אי חוקיותה על ידי בדיקה ברשויות. עוד טוענים הנתבעים כי התובעים לא הוכיחו את נזקיהם או כי נזקיהם נגרמו כתוצאה מהתנהגות הנתבעים.

2.       המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית לשאלה שבפני הוא סעיף 12 לחוק החוזים הקובע:

12. תום לב במשא ומתן

(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10,13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 2, יחולו בשינויים המחוייבים.

חובת הגילוי היא חלק מהותי מתום הלב הנדרש מצדדים הכורתים חוזה, ולאחר חקיקת חוק החוזים, חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו זו. יתר על כן נקבע בפסיקה כי אי גילוי עובדות שהיתה חובה לגלותן מהווה הטעייה של ממש.

לטענת הנתבעים בסיכומיהם, מחדלם של התובעים לבדוק את חוקיות היתר הבניה של התוספת, שהיו מודעים לקיומה עובר לחתימת החוזה מאיין את ההפרה של אי הגילוי באם קיימת כזו. איני מקבל טענה זו שכן:

"הכלל "ייזהר הקונה" אינו חל עוד בדיני החוזים, והוא הוחלף בתחיקה המחייבת חובת גילוי. כלל זה אף אינו מתיישב עם עקרון תום-הלב החל על צדדים לחוזים רגילים".

לפיכך אם יתברר כי הנתבעים לא גילו את אזני התובעים טרם כריתת חוזה המכר על העובדה שהתוספת נבנתה ללא היתר בניה, יהיו הנתבעים חייבים בנזקי התובעים ככל שאלה הוכחו. כמובן, שאם היו התובעים יודעים על כך שהתוספת נבנתה ללא היתר בניה, לא ניתן היה לומר שהם מוטעים, אבל אם לא ידעו על כך בפועל, אין להטיל עליהם שום אחריות בשל כך שהיו צריכים כביכול לדעת על פגם כזה שהיה בידיעת המוכרים הנתבעים, אם לא גולה להם.   

3.       טרם אפנה לבחינת הראיות, עלי להתייחס לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו לעניין קבילות הקלטות שיחות הטלפון התמלילים אשר הוגשו בצירוף לתצהיר המשלים של התובע. לטענת הנתבעים בסיכומיהם התמלילים והקלטות השיחות קבילים שכן לא עמדו בכללים הקבועים בחוק כדי להכשירם כראיה. התצהיר המשלים, התמלילים והקלטת הוגשו ביום 14.07.05. לפי החלטתי מיום 6.4.05 היה על כל צד המבקש להתנגד לקבילות להגיש התנגדותו בתוך 14 יום ממסירת הראיה לידו. להוראה זו יש מטרה ראויה, והיא לסיים את הדיון בטענות קבילות לפני הדיון, על מנת שאם יש טעם בטענות נגד קבילות הראיות, ניתן יהיה לתקן ולהגיש את הראיה בצורה נכונה לפני הדיון, ולא לגלות זאת לראשונה בסיכומים. מאותו יום ועד יום חקירתו הנגדית של התובע, ואף בדיון בו נחקר התובע חקירה נגדית לא התנגד ב"כ הנתבעים להגשת התמלילים. אמנם, בתחילת הדיון הסכימו הצדדים על התנגדות משותפת לעדויות שמיעה, עדויות סברה והרחבת חזית, אך טענות הקבילות של הנתבעים אינן אף אחת מטענות אלה. לפיכך אין הרשות נתונה בידי ב"כ הנתבעים כעת לטעון כנגד קבילות ראיות אלה.

בסיכומיו בפנינו טען ב"כ המערער כנגד קבילות המסמכים אשר שימשו יסוד לקביעת ממצאי בית המשפט קמא. טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט קמא באשר המערער העלה אותה בשלב הסיכומים במשפט לאחר שהסכים לקבל את תצהיר המשיבות אשר מסמכים אלה היו נספחיו, והודיע על יסוד הצהרת באת כוח המשיבות כי אלה הן ראיותיה, כי איננו מתנגד להגשתן. העדר ההתנגדות לקבילות המסמכים, כשלעצמה, יש בה כדי לתת מענה לטענת המערער כנגד קבילותם.

לעניין קבילות הקלטת כבר נקבע בע"פ 516/79 בר-זיו נ' מדינת ישראל:

כי משהסכים סניגור להגשת תמליל של שיחה מוקלטת, הסכים ממילא להגשת סרט ההקלטה עצמו, אלא אם נקבע במפורש, כי חרף ההסכמה להגשת התמליל אין הסכמה להגשת סרט ההקלטה. טעמו של דבר הוא, כי התמליל אינו אלא השתקפותו בכתב של סרט ההקלטה, ואין לראות בו ראיה שונה מהתמליל. עיון בפרוטוקול הדיון שלפנינו אינו מגלה כל הבחנה בין קבילות התמליל לבין קבילות סרט ההקלטה. מר לנדשטיין, בא-כוח התביעה, ציין, כי הוא מגיש, בהסכמת הסניגורים, את התמליל, וכי הוא ימציא לסניגורים את סליל ההקלטה עצמו, כדי שיוכלו להשוות את הדברים הכתובים בתמליל עם הסליל. לכך לא באה כל התנגדות של הסניגורים, ובהמשך המשפט לא באה כל טענה מצדם, כי התמליל אינו משקף את המוקלט בסליל. בנסיבות אלה נראה לי, כי הן התמליל והן ההקלטה הנם ראיה קבילה. כאמור, החליטה הערכאה הראשונה, שאין לראות בסליל ההקלטה ראיה כשרה, והחליטה להתעלם ממנו. בפסק הדין אין כל התייחסות לסליל עצמו, אלא לתמליל בלבד.

על כן, ראיות אלו הן ראיות כשרות לכל דבר.

4.       עדות התובע- התובע הצהיר והעיד שטרם החתימה על חוזה המכר, ערך שני ביקורים בדירה וכי בביקור השני ראה שחלק מחדר המגורים הוא תוספת חיצונית. לפי האמור בעדותו, הבין אמנם שמדובר בתוספת, אבל לא סבר כי מדובר בתוספת שנבנתה ללא היתר ולא נאמר לו כך. לטענתו, התובע הבטיח כי אין חדירת מים מן התפר שבין התוספת לחדר המגורים וכי אלה היו חילופי הדברים היחידים לגבי התוספת האמורה. עוד מעיד התובע כי רק לאחר תשלום מחיר הדירה וקבלת חזקה בדירה למד מפי הנתבע על כך שהתוספת נבנתה ללא היתר בניה. התובע העיד כי לא בדק בעצמו את היתרי הבניה והזכויות בבניין, אלא סמך על בדיקתה של עו"ד יהודית קורן אשר ערכה את חוזה המכר בין הצדדים. התובע נשאל כיצד לא הבחין באי ההתאמה בין תשריט הדירה עליו חתם לבין מצב הדירה בפועל, זאת כיוון שבתשריט מידות חדר המגורים קטנות יותר ממידותיו בפועל עם התוספת, כאשר התוספת בתשריט מסומנת כמשטח פתוח בגינת הבית. התובע ענה כי צירוף התשריט לחתימה היה לצורך סימון השטחים הצמודים ולשם הבהרה כי הדירה נקנית "קניה בעין" וכדי שלתובע לא יהיו טענות לגבי אי התאמה בין מצב הדירה לבין מידותיה.

5.       עדות הנתבע- הנתבע העיד שבנה את התוספת לחדר המגורים בעצמו . כמו כן הצהיר הנתבע כי טרם החתימה על החוזה, הסביר לתובע כי מדובר בתוספת בניה:

התובע שאל האם בשל העובדה שזו תוספת בניה והגג שלה הוא מרעפים אין בעיה של חדירת מים מהגג ו/או מהקירות ואני הסברתי במפורש, כי המדובר בתוספת בניה, אשר נבנתה על משטח מרוצף חיצוני ולכן קיימת אפשרות של נזילה אולם בפועל באותה עת לא היתה בעיה כזו. אינני זוכר אם השתמשתי במפורש במילים תוספת שנבנתה ללא היתר, אך הסברתי והדגשתי כי מדובר בתוספת אשר אינה מהווה חלק מהדירה המקורית.

מכאן, שהנתבע כלל אינו מעיד שאמר לתובע שהתוספת נבנתה ללא היתר בניה, וניתן לקבוע כבר עתה כי מידע זה לא נמסר לתובעים. קביעה זו מתחזקת לפי האמור להלן.

6.       התמלילים- מעיון בתמליל השיחה שהקליט התובע עם הנתבע מיום 15.02.98 עולה כי הנתבע ידע שבעת החתימה על הסכם המכר התובע לא ידע על כך שהתוספת נבנתה ללא היתר, ויתר על כן ביקש לצרף את תוכניות הדירה לחוזה המכר כדי להסיר את אחריותו לעניין התוספת: