פסק-דין בתיק א 1035/00

1.         התובעת רכשה מהנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") דירה הידועה כחלקה 125/6 בגוש 7078, הנמצאת בשדרות בן גוריון 38 בתל-אביב.

מלוא תמורת הדירה עליה הוסכם (-.325,000 דולר) שולמה לנתבעת. הבעלות והחזקה הועברה לתובעת.

לימים, כשנה לאחר החתימה על ההסכם וכ-10 חודשים לאחר קבלת החזקה בדירה, שיגרה התובעת לנתבעת מכתב, בו היא הודיעה לה על ביטול הסכם המכר עקב הפרתו היסודית ודרשה את השבת המצב לקדמותו. הודעת הביטול לא התקבלה ע"י הנתבעת ומכאן עד פניית התובעת לערכאות קצרה הדרך.

בתובענה שבפני תובעת התובעת את ביטול הסכם המכר, השבת מלוא התמורה ששילמה לנתבעת עבור הדירה וחיובה בתשלום פיצוי בגין הפרה יסודית של ההסכם, בשיעור עליו הוסכם בין הצדדים (-.30,000 דולר).

כנתבע נוסף צירפה התובעת את עו"ד פרץ (כיום מושעה מפעילות כעורך-דין), בעלה לשעבר של הנתבעת, אשר ערך את ההסכם בין הצדדים וטיפל בעיסקת המכירה (להלן: "הנתבע"). 

2.         טוענת התובעת כי הנתבעת הצהירה בפניה במהלך המו"מ ואף במסגרת ההסכם, הצהרות כוזבות. בבדיקות שהיא ערכה בעירית תל-אביב, לאחר רישום הזכויות בדירה על שמה, ובלשכת רישום המקרקעין היא גילתה, לטענתה, כי על שטח הגג הצמוד לדירתה נבנו תוספות בניה ללא שניתן לבניה זו היתר כדין. תוספות בניה אלה אינן "רשומות", למעשה, בלשכת רישום המקרקעין. בעוד ששטח הדירה הרשום הוא 58 מ"ר, שטחה בפועל, כולל תוספת הבניה על הגג משתרע על 105 מ"ר.

            מוסיפה וטוענת התובעת כי הנתבעים לא גילו לה דבר, במהלך המו"מ, אודות הבניה החריגה והבלתי חוקית על הגג, ונמנעו מלספר לה כי בגינה אף הוגשו כתבי אישום לפני שנים רבות.

            לדבריה, לו ידעה במהלך המו"מ כי מרבית תוספות הבניה שעל הגג הצמוד שרכשה נבנו ללא היתר, היתה נמנעת היא מהרכישה, או מרכישה בסכום אותו שילמה (סעיף 25 לתצהירה ת/1).

            בהעלמת עובדה זו וכן בהצהרותיה הכוזבות של הנתבעת (במבוא להסכם), לטענתה, לפיהן הצהירה הנתבעת כי היא הבעלים הבלעדי של הדירה ושטחי הגג הצמודים אליה, וכי הדירה נקיה מכל "שעבוד, עיקול, חוב, משכנתא וזכות לצד ג'", רואה התובעת משום הפרת הסכם המכר באופן יסודי, המצדיקה את ביטולו ואת חיוב הנתבעת לשלם לה את הפיצוי עליו הוסכם בחוזה (ראה סעיפים 20, 25 לתצהירה ת/1).

            עוד טוענת התובעת כי הנתבעת הפרה את ההסכם ע"י איחור ברישום הזכויות בדירה על שמה במספר חודשים ובאי תיקון "בעיות הרטיבות שהיו בדירה". כן הפרה היא את ההסכם בכך שהסתירה ממנה פגמים מהותיים שהיו קיימים בדירה, אותם לא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה, כמו מעקה חלוד ומזגנים בלתי תקינים (סעיף 27 לתצהירה).

            הנתבעים חולקים על טענות התובעת, דוחים אותן וטוענים כי היא ידעה, או אמורה היתה לדעת, על קיומן של חריגות הבניה והפגמים הנסתרים שהיא גילתה, כביכול, לאחר קבלת החזקה בדירה וכי יש לדחות את תביעתה מכל וכל.

3.         סעיף 2 להסכם המכר שנחתם בין הצדדים (נספח ג' לתצהיר התובעת ת/1) קובע:

            "הקונה מאשר שראה ובדק את הנכס ומצאו מתאים למטרותיו וכי הוא מוותר בזאת על כל טענת מום וברירה ביחס לנכס למעט מום ופגם נסתרים אשר לא ניתן היה לגלותם בבדיקת קונה סביר". 

תניה זו שוללת מהתובעת - הקונה - את הזכות להעלות טענות בדבר פגמים, ליקויים ו/או אי התאמות שהתגלו בדירה, אם התגלו, אלא אם פגמים אלה או אי ההתאמה שהתגלתה היתה נסתרת ולא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה (ראה סעיף 15 לחוק המכר 1968).

מהראיות והעדויות שהובאו בפני ניתן לקבוע בבירור כי כל אי התאמה או פגמים נסתרים לא התגלו בדירה לאחר קבלת החזקה בה. 

תוהה אני: האם ניתן לראות במעקה חלוד או מזגנים בלתי תקינים, שהתגלו בדירה לטענת התובעת, כפגמים נסתרים שלא ניתן לגלותם ב"בדיקת קונה סביר".

אף את "דליפת המים מגג הדירה" (סעיף 27.3 לתצהיר) ניתן היה לגלות בבדיקה ויזואלית או בדיקה פשוטה של קונה סביר, לו היתה נערכת בדיקה כזו ע"י התובעת, או ע"י איש מקצוע מטעמה. בדיקות כאלה לא נערכו. אין, מכל מקום, ראיות לכך. היא אף לא הלינה על המעקה "החלוד והשבור" במרפסת הגג, "פגם" שניתן היה לגלות, או לזהות, במבט מהיר, ואף חטוף, כבר בביקור הראשון שערכה בדירה, לקראת רכישתה, ללא צורך בבדיקה מקצועית של "קונה סביר".

יתירה מכך: הוכח להנחת דעתי כי טכנאי המתמחה בעבודות איטום (אהוד פינס) נשלח לדירה ע"י הנתבעים לכל המאוחר בספטמבר 1998 על מנת לבצע עבודות איטום בגג. מעובדה זו אתה למד כי לפחות בספטמבר (ראה עדותו של פינס עמ'  18) ידעה התובעת על פגם זה בדירה, אשר תוקן ככל הנראה ע"י פינס.

זאת ועוד: נסיבות אלה והוראות סעיף 2 להסכם שוללת ממנה את הזכות להסתמך על פגמים אלה ואי ההתאמות, אף אם היו כאלה. בהמנעותה מעריכת הבדיקות, כאמור, לא קיימה התובעת את החובה המוטלת עליה בסעיף 13 לחוק המכר ואף לא איפשרה לנתבעת לתקן את הניתן לתיקון, ועל כן ואף מטעם זה מנועה היא מלהסתמך על טענת אי התאמה על מנת לבסס טענה כי הנתבעת הפרה את ההסכם.