פסק-דין בתיק א 10295/03

1.         הצדדים לתובענה הם שלוש חברות: התובעת, משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ (להלן - לוינשטיין בניה), ושתי נתבעות, איה חי עסקי נדל"ן בע"מ (להלן - איה חי) ולוינשטיין ינושבסקי ושות' חברה קבלנית לבנין בע"מ (להלן - ינושבסקי). התובעת והנתבעות הינן בעלים משותפים בחלקים בלתי מסויימים של מקרקעין בשטח של כ- 4,594 מ"ר בנווה שאנן בחיפה, הידועים כגוש 10878 חלקות 6-13. הזכויות במקרקעין מחולקות בין הצדדים כדלקמן: 50% לתובעת, 15% לנתבעת 1 ו- 35% לנתבעת 2.

2.         מטרת הרכישה המשותפת של הצדדים היתה הקמת בניינים למטרות רווח בפרוייקט בשם "פרוייקט טבנקין". רכישת המקרקעין על ידי הצדדים לוותה בכריתת מערכת חוזית ביניהם: חוזה מיום 27.7.98 בין שתי הנתבעות וחוזה מיום 28.7.98 בין התובעת לבין נתבעת 2. חוזים אלו היו אמורים לקדם את שיתוף הפעולה לצורך מימוש הפרוייקט. לטענת התובעת, למרות הזמן הרב שחלף מאז הרכישה טרם קם הפרוייקט ואף התוכניות הדרושות לצורך הקמתו טרם אושרו, ושיתוף הפעולה בין הצדדים נשחק. כתוצאה מכך, הגישה התובעת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין. הנתבעות מתנגדות למהלך זה.

3.         בשלבים הראשונים של הדיון ניסחו הצדדים הסדר דיוני לפיו תינתן החלטה בנוגע "לשאלה המקדמית האם לתובעת הזכות לבקש את פירוק השיתוף בהתאם לתפיסה הסובייקטיבית שלה בנוגע לנסיבות. במידה ויסתבר שלתובעת הזכות לפרק את השיתוף כאמור תנתן החלטה של פירוק במסגרת פסק דין, ללא צורך בדיונים נוספים, למעט דיון בנוגע לאופן הפירוק. במידה ויוחלט כי אין קיימת זכות כאמור יתקיים דיון במסגרת קדם משפט נוסף על מנת לדון בהמשך בירור התיק."

4.         מתן החלטה בשאלה המקדמית לאחר הגשת סיכומים לא מנע בסופו של דבר קיום הליך מלא שכלל הגשת תצהירי עדות ראשית וחקירת המעורבים. יתר על כן, במהלך ההליך, הוספה טענת טענת חוסר סמכות עניינית אשר לא הוזכרה כלל במסגרת כתבי ההגנה. הטענה הועלתה לראשונה במסגרת תצהירי הנתבעות ובדיון מיום 15.3.05 לאחר מתן ההחלטה בשאלה המקדמית.

5.         כתוצאה מההחלטה בשאלה הטרומית נקבע כי המשך הדיון יוגבל לשאלה האם התובעת היתה חסרת תום לב, אולם לאור הטענות שהוספו לאחר מכן על ידי הנתבעות יש צורך להרחיב את יריעת הדיון.

ראיות הצדדים

6.         מטעם התובעת הוגש תצהיר על ידי מנכ"ל החברה, שאול לוטן. הוא ציין, בין היתר, כי הצדדים התכוונו להקים בפרוייקט יותר מ- 100 יחידות בשטח כולל של למעלה מ- 15,000 מ"ר, בהיקף כספי אשר נאמד בכ- 12 מליון דולר. הנתבעות פנו אל התובעת כיוון  שגודל הפרוייקט היה מעבר ליכולתן הכספית. ביום 27.7.98, נכרת חוזה אשר מכוחו יפתה איה חי את כוחה של ינושבסקי ושל מנהלה, רון לוינשטיין (אחיו של לוטן), לחתום בשמה ובמקומה על הסכם שותפות עסקית עם התובעת ולייצגה בכל הנוגע לפרוייקט. נקבע עוד, כי חוזה הייצוג מסמיך את ינושבסקי לפעול בשמה של איה חי ובכלל זה לחתום בשמה ומטעמה על מסמכים, לרבות הסכם שותפות עסקית עם התובעת, אך למעט חוזי מכר לדירות שייבנו על המקרקעין ולמעט חוזים עם קבלני משנה וספקים. חוזה הייצוג היה מבוסס על נסיונן המשותף של שתי הנתבעות במספר פרוייקטים משותפים בחיפה. לוטן טען, כי למרות החוזה האמור בעניינים המהותיים נדרש שיתוף פעולה של כל שלושת הצדדים. ביום 28.7.98, נכרת בין התובעת לבין ינושבסקי ואיה חי חוזה שותפות עסקית שנועד להסדיר את יחסיהם בכל הנוגע לניהול הפרוייקט ובנייתו.

7.         לוטן טען כי, בתקופה הסמוכה לרכישת המקרקעין התנהלו יחסי הצדדים בשיתוף פעולה והבנה. מרבית המאמץ הוקדש לנושאים הקשורים בקידום תכניות בנין עיר.

8.         בצד הכספי, באוגוסט 1998 השלימו הצדדים את התשלום עבור המקרקעין בסך 1,800,020 דולר. התשלומים בוצעו בחלקם מתוך הלוואה אשר נטלו במשותף שלושת הצדדים.

9.         מראשית 1998 ועד ליום מתן התצהיר התנהל הליך תכנון ממושך, במסגרתו התבקשו הקלות לתב"ע התקפה. הוכנו תכניות חדשות ובשנת 2003 אישרה הועדה המקומית את התכנית במתכונת שאיפשרה בניית יותר ממאה דירות. לאחר מכן התהפכו היוצרות וביולי 2005 החליטה הועדה המחוזית כי אין להפקיד את התב"ע המוצעת במתכונת שהוגשה.

10.        במקביל, לוטן טען שככל שחלף הזמן ובמיוחד מאז 2002 החלו שני עניינים להעיב על קידום הפרוייקט: מצבן הכספי של איה חי וינושבסקי והידרדרות היחסים ביניהן. לטענתו, העניין השני לא היה קשור בפרוייקט. כתוצאה, נאלצה התובעת לקחת את הפרוייקט "על כתפיה", למלא תפקידיהן של הנתבעות ולהתמודד עם הסכסוכים ביניהן ועם מצבן הכספי. לוטן טען שהנתבעות הסתבכו בפרוייקטים אחרים שהתובעת אינה מעורבת בהם וגם בתביעות משפטיות, הליכי הוצאה לפועל, עיקולים וכיוצא בזה.

11.        בעקבות כך החליטה התובעת, שעליה להביא את השיתוף במקרקעין לקיצה. ביום 10.3.03 היא פנתה לנתבעות והודיעה להן על רצונה בפירוק השיתוף. התובעת ביקשה לקבל את עמדתן בדבר דרך הפירוק הראויה. פניה זו לא נענתה. נטען, כי טרם משלוח המכתב פנה לוטן לנתבעות בנסיון למצוא דרך לקדם במשותף את הפרוייקט, אך נסיונותיו לא צלחו. לטענתו, מאז ועד היום נאלצה לוינשטיין בניה לפעול בפרוייקט תחת מגבלות "קשות ובלתי אפשריות", לרבות עיקולים שהוטלו על המקרקעין ועל חשבון הבנק של הפרוייקט, עצירת אשראים על ידי הבנק ופניות חוזרות ונשנות מצד הבנק.

12.        לוטן טען שלא ניתן "לקדם ולקיים את הפרוייקט ובודאי שלא ניתן לעשות זאת בצורה חלקה... [וכך] הגיעה התובעת למסקנה כי יש לפרק את החבילה". לגישתו, לא יהיה זה סביר לדרוש מלוינשטיין בניה לשאת בקשיים שנוצרו באשמת הנתבעות בנוסף על הקשיים הקיימים בענף הבניה בכלל בתקופה הנוכחית וכי היא אינה יכולה להתמודד עם סכסוכים מבית וקשיים כספיים - ובייחוד לא כאשר התובעת נתפסת כבעלת "הכיס העמוק, אשר הלכה למעשה הינו היחיד הנושא בסיכון הממשי".

13.        לוטן סיפק נתונים אודות הפרוייקט: עלות רכישת המקרקעין היתה 7 מליון ש"ח אשר מומנה באופן הבא: אשראי בנקאי - 3,500,000 ש"ח; איה חיה וינושבסקי יחדיו- 361,000 ש"ח; התובעת- 3,139,000 ש"ח. בתחילת הפרוייקט העמיד בנק המזרחי מסגרת אשראי בהיקף של 5 מליון ש"ח לטובת הפרוייקט, 3,500,000 ש"ח לטובת הרכישה ו- 1,500,000 ש"ח לטובת הוצאות שונות. יתרת החוב הכולל לבנק המזרחי נכון ליום 31.3.05 עמדה על סך 5,112,000ש"ח. נטען כי לאחר רכישת המקרקעין לא השתתפו עוד הנתבעות במימון ההוצאות ואלו הוטלו על לוינשטיין בניה לבדה. לוטן טען כי התובעת מימנה סכום שהגיע ל- 5,566,000 ש"ח בסך הכל, לעומת 1,082,000 ש"ח שמומנו על ידי הנתבעות. בהמשך תצהירו פירט לוטן אודות עיקולים שהוטלו על כספי הפרוייקט כתוצאה מחובות הנתבעות.

14.        בסופו של עניין הציע לוטן, כי השיתוף יפורק בדרך של חלוקה בעין או בדרך של מכירת המקרקעין כיחידה אחת, לרבות בדרך של מתן אפשרות לכל אחד מהצדדים לרכוש את חלקם של האחרים. חלוקה בעין תחייב קיום מספר תנאים: הסדרת המשכנתא ואיחודה למי מהצדדים; איחוד העיקולים שהוטלו על המקרקעין והחזרת ההלוואה שנתנה התובעת לאיה חי וינושבסקי. לוטן הציע בנוסף, כי יש להגביל את תקופת זמן הביצוע של החלוקה בעין ל- 30 יום ולאחר מכן יינתן צו פירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין.

15.        תצהיר מטעם הנתבעת 2 ניתן על ידי אלי ינושבסקי, מנהל בנתבעת 2. בתצהירו הוא טען, כי התובעת עושה נסיון חסר תום לב לפרק שותפות עסקית בינה לבין הנתבעות במסווה של תביעה לפרוק שיתוף במקרקעין. המצהיר הזכיר כי הנתבעת יזמה את ההתקשרות עם בעלי הקרקע ומאחר ונדרש מימון של 5 מליון דולר שלא היו בידיה להשיג, הוצע ללוינשטיין בניה להצטרף לפרוייקט כשותפה ב- 50% ממנו. נטען, כי הנתבעות פעלו ללא לאות לקידום הפרוייקט, בין היתר על ידי קיום פגישות רבות. נטען, כי בשנת 1999 נסיון השתלטות עוינת על התובעת בבורסה שיתק אותה ואת הפרוייקטים שבוצעו על ידה במשך למעלה משנה. עד לשנת 2001 עיקר נטל הטיפול השוטף בפרוייקט נפל, על כן, על כתפי ינושבסקי. בשנת 2002 נטלה התובעת לידיה את המושכות וכיוון שסברה בשלב זה שביצוע פרוייקט בעצמה ללא שותפים יעניק לה רווח גדול יותר, נמנעה מלידע את אותן במהלכיה. נטען, כי התובעת לא הפעילה את מלוא קשריה ויכולותיה ונגרמו לפרוייקט נזקים כספיים שונים באשמתה.

16.        בנוגע ליחסים בין שתי הנתבעות, נטען כי, "מערכת היחסים בין שתי הנתבעות, הינה, מזה זמן רב, קורקטית וענינית, והנתבעות מציגות חזית אחידה בבית המשפט כמו גם בעסקיהן". על כן, טען המצהיר, כי יחסים מתוחים בין הנתבעות אינם אלא תירוץ לפרק את השותפות. בסופו של עניין טען המצהיר, כי פירוק השיתוף בשלב הנוכחי יקנה לתובעת, שיש לה יכולת ואמצעים כספים לרכוש את הקרקע לבדה, את האפשרות לבנות את הפרוייקט בכוחות עצמה ולהשיג רווח כספי ניכר כתוצאה מכך. הנתבעות, לעומת זאת, יצאו בהפסד ניכר והשקעותיהן בפרוייקט ירדו לטמיון.

17.        תצהיר בשם איה חי ניתן על ידי מר איה חי, מנהלה של החברה. הוא טען שלנתבעות היה הסכם אופציה עם הבעלים הקודמים של המקרקעין ביחס לחלקות 6 - 13 בגוש 10878 לפיו היתה להם הזכות לרכוש מחצית מהמקרקעין תמורת מליון דולר, לרכוש 74% מהמחצית הנותרת של המקרקעין תמורת קניה של 26% מזכויות הבניה שניתן לקבל על המחצית. התובעת שיכנעה את הנתבעות להיכנס לעסקה יחד איתה, כאשר המקרקעין ירכשו בעסקת מזומן במקום מזומן וקומבינציה וכי הנתבעות ישקיעו בפרוייקט לכל היותר 300,000 דולר עד לגמר ביצועו. חי הודה בפה מלא כי לנתבעות לא היו אמצעים להרים את הפרוייקט וכי הצעת התובעת איפשרה את כניסתן אליו. לטענתו, אילולא ההצעה, היו הנתבעות מחפשות פתרונות אחרים כיצד להרויח בהסכם האופציה. על מנת למנוע תקלות וקשיים מצד חברת איה חי בקידום וניהול הפרוייקט, דרשה התובעת שינושבסקי תייצג את איה חי בכל הנוגע למקרקעין וניהול הפרוייקט וכך הוסכם בכתב. המצהיר טען שבין השנים 1998 ו-2001 לא היו חילוקי דיעות בין הצדדים ביחס לאופן קידום אישור התב"ע, אולם ההליך התקדם בעצלתיים בשל הטיפול האיטי מצד גורמים שונים. המצהיר טען, כי נדהם לקבל מכתב מאת התובעת בשנת 2003 בו הודיעה על רצונה לפרק את השיתוף במקרקעין. באותה עת הוא לא ידע היכן עומד הטיפול בתב"ע. לדבריו, בדיעבד הסתבר לו כי לוטן העריך שאישור התב"ע בועדה המקומית כבר נמצא בהישג יד ולכן נראה לו רגע מתאים להתפטר מהנתבעות. זמן קצר לאחר מכן, התב"ע, כולל שילוש אחוזי הבניה והגדלת מספר הדירות ל- 104, אושרה בועדה המקומית. המצהיר טען כי מעשי התובעת היו נגועים בחוסר תום לב וגרמו לנתבעות הפסדים רבים.

החקירות בבית המשפט

18.        בחקירתו ציין לוטן, כי הסתמך גם על העובדה שאחיו, רון לוינשטיין, היה בין יוזמי העסקה (עמ' 12 לפרוטוקול הדיון). הוא נשאל שאלות רבות אודות גודל הדירות והתכנונים לפרוייקט אך לא מצאתי שהיה בהן כדי לתרום לבירור המחלוקות בין הצדדים. לוטן טען, כי הרקע למשלוח המכתב מיום 10.3.03 היה: "השיקולים היו עובדה שכל הפרוייקט נתקע, נעצר, לא טופל על ידם, על ידי שתי הנתבעות כאמור בהסכם, רמה גבוהה מאוד של עוינות בין השותפים הנתבעים שהשליכה צל כבד מאוד על כל הטיפול בשטח, ואי עזרה ואף הפרעה בהתקדמות השוטפת" (עמ' 17 לפרוטוקול הדיון). לוטן אישר, שביום 11.3.03 אישרה הועדה המקומית את התכנית המתוקנת לפרוייקט המורחב,  והעבירה את הדיון לועדה המחוזית.

19.        לוטן חזר על טענותיו שהנתבעות לא פעלו כנדרש ולא גילו יוזמה או אקטיביות בקידום הפרוייקט במשך השנים האחרונות (עמ' 20 לפרוטוקול הדיון). הוא טען שלאחר שנכנס לדבריו "בעובי הקורה" משנת 2000 - 2003, הוא הביא לאישור התב"ע בועדה המקומית, בעיקר כיוון שהחל להאבק לדבריו "בבירוקרטיה החיפאית, מהנדס העיר חיפה" (עמ' 21 לפרוטוקול).