פסק-דין בתיק א 1028/02

פתח דבר

1.         התובעת, אחים שרבט חברה לבנין בע"מ (להלן: " התובעת") יזמה הקמת פרויקט בניה למגורים במקרקעין הידועים כמגרשים מס' 29 ו-30 במתחם 4א באתר A2 בישוב בית"ר עילית (להלן: " הפרויקט").

            הנתבעים, חיים ושמחה איטח (להלן: " הנתבע", " הנתבעת", ו" הנתבעים", לפי העניין), הנשואים זל"ז ולהם עשרה ילדים, התקשרו עם התובעת בחוזה מכר מיום 25/6/97 לרכישת דירה בפרויקט (להלן: " החוזה", צורף כנספח א למוצגי התובעת), הידועה כדירה מספר 1 בקומת קרקע בבנין מספר 2912, שכתובתה כיום היא רחוב אם הבנים 2/1 בית"ר (להלן: " הדירה").

            לטענת התובעת, הנתבעים פלשו שלא כדין לדירה עוד בראשית שנת 1998 ומתגוררים בה מאז, בלא ששילמו את מלוא התמורה כמתחייב על פי החוזה - ולא עשו כן עד היום. משכך, עותרת התובעת להורות על ביטול החוזה מחמת הפרתו ועל פינויים לאלתר של הנתבעים וילדיהם מהדירה. הנתבעים מצידם טוענים כי נכנסו לדירה ברשות וכדין וכי כנגד חובם לתובעת עומדת להם זכות קיזוז בגובה עלות ליקויי בניה שקיימים בדירה.

רקע עובדתי

2.         לחוזה צורף לוח תשלומים (להלן: " נספח התשלומים", צורף כנספח ב לחוזה). בנספח התשלומים נקבע מחיר הדירה בסכום של 731,598 ש"ח בתוספת מע"מ כדין ובסה"כ 855,970 ש"ח. כן נאמר בחוזה, כי  במועד חתימתו ישלמו הנתבעים לתובעת 2% ממחיר הדירה (855,970 ש"ח) בתוספת מע"מ כהשתתפות בהוצאות המשפטיות של התובעת (ראו: סעיף 22.1 לחוזה) - סכום המסתכם ב-20,029 ש"ח, וביחד עם מחיר הדירה: 875,999 ש"ח. בנספח התשלומים פורטו גם מועדי התשלומים של מחיר הדירה, כאשר אלה ישולמו כאמור בתוספת מס ערך מוסף: 8,547 ש"ח במעמד חתימת החוזה, 170,940 ש"ח ביום 25/7/97, 277,337 ש"ח ביום 25/8/97, והיתרה בסך 274,774 ש"ח תשולם 7 ימים לפני מועד המסירה של הדירה.

            בפועל שילמו הנתבעים את הסכומים הבאים: 23,970 ש"ח ביום 4/7/97, 207,000 ש"ח ביום 4/9/97, 517,000 ש"ח ביום 10/8/98 ו-71,120 ש"ח ביום 25/11/98 - סה"כ 819,090 ש"ח. כך עולה מפירוט שערך מי שהיה החשב של התובעת בעת הרלוונטית, רו"ח גדי כהן (להלן: " רו"ח כהן", התחשיב צורף כנספח א לתצהירו. להלן: " תחשיב התובעת").

3.         אין מחלוקת כי הנתבעים נכנסו לדירה בחודש ינואר 1998 או בסמוך לכך (סעיף 7 לתצהיר גיורא שרבט מנהל התובעת (להלן: " שרבט" או " מנהל התובעת"); עדות הנתבע בעמ' 33 לפרוטוקול ש' 4-14), כאשר באותה עת טרם שולם חלק נכבד מהתמורה. ביום 25/11/98 שילמו הנתבעים כאמור סכום של 71,120 ש"ח על חשבון מחיר הדירה (התשלום האחרון ששילמו), שאז נותר חוב נומינלי בגין התמורה בסכום של 56,900 ש"ח, שעד היום לא שולם (ראו: עדות הנתבע בעמ' 36 ש' 10-11). אעיר בנקודה זו כי טענת הנתבעים בסיכום טיעוניהם, שלפיה שילמו את מלוא תמורת הדירה וכי המחלוקת בנוגע לתשלום נסבה רק על שיעור הריבית וההצמדה - אין לה כל אחיזה בעובדות ואף עומדת בסתירה לעדות הנתבע עצמו ותחשיב הנתבעים כהגדרתו להלן.

            יצוין כי ככל הנראה בחודש נובמבר 1998, מספר ימים לפני התשלום האחרון שבו נשאו הנתבעים כאמור, ריתכה התובעת סורגים לדלת הראשית של הדירה כדי למנוע את כניסת הנתבעים אליה, והנתבע פרץ אותם. כך עולה ממכתבו של ארנון, עובד התובעת, המופנה למי שבזמנו שימש כפרקליטה, עו"ד אלון פומרנץ, שבו דיווח ארנון לפרקליט על תלונה שהתובעת הגישה למשטרה ביום 26/11/98 שבה נאמר שהנתבעים פלשו לדירה (המכתב סומן נ/1; אישור בדבר הגשת התלונה צורף כנספח ב' למוצגי התובעת). לדברי מנהל התובעת, על הפלישה הנטענת של הנתבעים לדירה בחודש ינואר 1998 או בסמוך לכך - שהיא היא שביסוד התביעה - נודע לו רק כחודשיים-שלושה לפני הגשת התלונה למשטרה בחודש נובמבר 1998. על אודות המכתב שכתב ארנון לא ידע כלל מנהל התובעת עד אשר הוצג לפניו בעת הדיון (עמ' 15 ש' 23-24; עמ' 19 ש' 22), וארוע התקנת הסורגים ופריצתם כנזכר באותו מכתב לא הוברר די צורכו משלא זימנה התובעת את ארנון לעדות ומשבחר ב"כ התובעת שלא לשאול כלל את הנתבע בעניין זה.

המחלוקת שבין הצדדים

4.         אין כאמור מחלוקת כי הנתבעים לא שילמו את מלוא תמורת הדירה, כמתחייב מהחוזה ומנספח התשלומים.

            על פי נספח התשלומים, מחיר הדירה צמוד למדד יוקר המחיה, ובסעיף 21.5 לחוזה נקבע כי תשלום שלא שולם תוך 14 יום מעת קבלת דרישה בכתב מהתובעת, יישא ריבית מהמועד הקבוע לתשלום ועד התשלום בפועל בשיעור הריבית המרבית על משיכת יתר חריגה בחשבונות חח"ד הנוהגת באותה עת בבנק לאומי לישראל בע"מ. לטענת התובעת, הנתבעים פיגרו גם באותם תשלומים ששולמו על ידם על חשבון מחיר הדירה, בנוסף ליתרת חוב נומינלי שנותרה; ומשכך, יתרת חובם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עמדה על סך 126,254 ש"ח נכון ליום 25/11/98, לאחר שהנתבעים שילמו תשלום אחרון שלאחריו לא שילמו עוד דבר לתובעת. נכון למועד הגשת התביעה עומד החוב על סך 216,412 ש"ח ונכון למועד הגשת תחשיב התובעת (30/6/04) עמד חובם של הנתבעים על סך 303,316 ש"ח, הכל כמפורט בתחשיב זה.

            הנתבעים אמנם מודים בכך שנותר חוב נומינלי בסכום של כ-57,000 ש"ח; ואולם לטענתם יש לראות בנספח התשלומים משום הסכם להלוואה חוץ בנקאית כאשר הנתבעים הם הלווים והתובעת היא המלווה ועל כן חלה על "העסקה" ההגבלה שבחוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות תשנ"ג-1993 על גובה ריבית הפיגורים; ואילו הריבית שבה מבקשת התובעת לחייב את הנתבעים אינה חוקית לטענתם. אומר כבר כעת, כי טענתם של הנתבעים בדבר חלותו של החוק להסדרת הלוואות חוץ בנקאיות על ההתקשרות שבין הצדדים היא מופרכת, וכי הטענה ששיעור ריבית הפיגורים שנקבע בחוזה הוא לא חוקי נטענה בלא כל ביסוס או חישוב אלטרנטיבי; ומשכך, אין להידרש לטענות אלה. יוער עם זאת, כי לשיטת הנתבעים עצמם, חובם נכון ליום 20/10/03 כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין עומד על סכום של 139,450 ש"ח, כעולה מתחשיב שערך רו"ח גבריאל ניסים מטעמם (לעיל ולהלן: " תחשיב הנתבעים", צורף כנספח ז לתצהיר שרבט).

            לטענת התובעת בין אם כך ובין אחרת - לגופה של התביעה דנן, אין רלוונטיות לגובה החוב או הריבית שחלה על חובם של הנתבעים - להבדיל מעצם קיומו של חוב - שכן אין עסקינן בתביעה כספית אלא בעתירה של התובעת להורות על ביטול החוזה עקב הפרתו ופינוים של הנתבעים מהדירה. תביעה זו נסמכת על גרסת התובעת שלפיה הנתבעים פלשו לדירה שלא כדין, בלא שהקדימו ושילמו את מלוא תמורתה כנדרש בחוזה.            הנתבעים מצידם טוענים כי קיבלו את המפתח לדירה מנציג התובעת, ומשכך קיבלו את הדירה לחזקתם כדין. לטענתם, התובעת הסכימה למתן ארכות לתשלומים ששילמו על חשבון תמורת הדירה, ועל כן אלה שולמו במועדם ואף אין לחייב בריבית והצמדה בגינם. אשר ליתרת החוב הנומינלי, בסכום של כ-57,000 ש"ח, טוענים הנתבעים כי קיימת להם זכות קיזוז בגין ליקויי בניה הקיימים בדירה שהתובעת לא שעתה לפניות הנתבעים אליה לתקנם.

דיון

5.         מטעם התובעת העידו רו"ח כהן שנחקר על תחשיב התובעת שהגיש במצורף לתצהיר עדות ראשית; מר יעקב מרזוק - מהנדס בנין שנחקר על חוות דעתו מיום 10/6/04 (סומנה ת/1), ושרבט שנחקר על תצהירו שניתן כעדות ראשית.

            מטעם הנתבעים העיד מר מרדכי אדלר - מהנדס בנין שנחקר על חוות דעתו מיום 10/2/02 (סומנה נ/2), וכן העיד הנתבע שנחקר על תצהירו שניתן כעדות ראשית.

האם הנתבעים פלשו לדירה

6.         תביעתה של התובעת נסמכת כאמור על הטענה כי הנתבעים פלשו שלא כדין לדירה, בלא ששילמו את מלוא תמורתה. בענין זה מפנה התובעת למספר הוראות בחוזה ובנספח התשלומים שבהן נאמר כי על הנתבעים לשלם לתובעת את מלוא תמורת הדירה קודם למועד מסירת החזקה לידיהם וכי התשלום כאמור מהווה תנאי למסירת החזקה (סעיפים 5 ו-7 לחוזה; סעיפים 6 ו-8 לנספח התשלומים).