פסק דין בעניין מקרקעין - הערת אזהרה

1.         הדיון העיקרי הנדרש כאן הוא בתוצאותיה של הערת אזהרה שנרשמה לטובתו של נושה בחוב על זכויותיו במקרקעין של החייב, כאשר מונה כונס נכסים למכירת זכויותיו אלה, בתחרות מול נושים אחרים של החייב.

2.         המשיב 3 (להלן - החייב) הוא בעלים של 1/8 מהמקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין כחלקה 784 בגוש 6624 (להלן - המקרקעין).

            יחד עם חלקה של גרושתו, המשיבה 4 (להלן - דנה) בשיעור 1/8 נוספים, מהווים המקרקעין הללו דירת מגורים (להלן - הדירה).

3.         לטובתו של המבקש נרשמה ביום 3.6.04 הערת אזהרה על זכויותיו של החייב במקרקעין עם הציון "ללא הגבלת סכום" (להלן - הערת האזהרה).

            עוד קודם לכן, ביום 25.6.03 נרשמה משכנתא לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ על זכויותיהם של החייב ושל דנה במקרקעין.

            על זכויותיו של החייב נרשמו עוד עיקולים ו/או הערות אזהרה לטובתם של נושים נוספים (נתון זה נלקח מתוך "הבקשה לאישור הסכם מכר" שצורפה לתובענה), אך אין חולק כי כל אלה נרשמו לאחר שנרשמה הערת האזהרה הנדונה.

4.         במסגרת הליכי גירושין בין המבקש ובין דנה, חתמו השניים על הסכם למכירת הדירה, והוא אושר על ידי בית המשפט לעניני משפחה, אשר מינה את המשיבים   1 ו-2 עורכי דינם של הצדדים, להיות כונסי נכסים למכירת הדירה וחלוקת תמורתה (להלן - הכונסים). הכונסים פעלו למכירתה של הדירה והסכם המכר אושר על ידי בית המשפט.

            בהתאם לסעיף 34א' ל חוק המכר, התשכ"ח-1968, הורה בית המשפט על מחיקתם של כל השיעבודים, העיקולים והערת האזהרה שהיו רשומים על הדירה ותמורת המכר הועברה לקופת הכינוס.

5.         אין חולק, כי זכויות הקדימה, שהיו רשומות על הדירה שרירות וקיימות גם על התמורה שהתקבלה ממכירתה, וכך גם מורה סעיף 34ב' לחוק המכר.

            המחלוקת בין הצדדים היא בשאלה, האם הערת האזהרה הקנתה למבקש עדיפות כלשהי בחלוקת התמורה על פני יתר הנושים של החייב, המשיבים 4-10 (להלן - הנושים. דנה נושה בחייב בגין דמי מזונות שנפסקו לילדיהם הקטינים), ואם כן - עד איזה סכום?

            מחלוקת זו הגיעה לפתחו של בית משפט זה, לאחר שבית המשפט לעניני משפחה החליט, כי אין הוא מוסמך להכריע בה.

            גירסת המבקש וטיעוניו

6.         במהלך שנת 2004 הלווה המבקש כספים לחייב.

            בעקבות כך חתם החייב ביום 14.3.04 על שטר משכנתא מדרגה שניה על זכויותיו במקרקעין, לטובתו של המבקש (נ/1).

            בפועל, המשכנתא לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

            כן נחתמה לטובתו של המבקש, כאמור, ביום 3.6.04, הערת האזהרה הנדונה (נסח הרישום, שבו מופיעה הערת האזהרה, צורף כנספח ד' לתובענה).

7.         ביום 22.12.04 חתמו המבקש והחייב על "הסכם פירעון חוב" (נספח א' לתובענה, להלן -  ההסכם). על פי ההסכם, חובו של החייב למבקש ביום החתימה על ההסכם עמד על סך 570,000 ש"ח.

8.         החייב אישר בהסכם כי "בגין חוב זה חתם החייב על שטרי משכנתא מדרגה שניה לטובת הנושה, ללא הגבלה בסכום, ואף נרשמה הערת אזהרה ללא הגבלה בסכום לטובת הנושה על מלוא זכויותיו של החייב במקרקעין...".

            ובסעיף 2.3 נכתב כדלקמן: