פסק דין בעניין מיסוי מקרקעין - הגדרת גורם מארגן בקבוצת רכישה

השופט רון סוקול, יושב ראש הוועדה

1. עמותה רוכשת במכרז זכויות במקרקעין להקמת יחידות מגורים עבור חבריה. העמותה מצהירה על רכישת הקרקע ומבקשת לשלם מס רכישה כנדרש על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 על רכיב הקרקע שרכשה. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, אינו מקבל את ההצהרה ורואה בעסקה כעסקה למכירת דירות מגורים מוגמרות לכל חברי העמותה.

המחלוקת בתיק זה עוסקת בשאלה מתי יראו ברכישת קרקע על ידי קבוצת רוכשים כרכישת מקרקעין ומתי תוגדר העסקה כרכישת דירות מגורים מוגמרות.

רקע

2. בחודש ספטמבר 2014 פרסמה רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) מכרז להחכרת מקרקעין לשם הקמת בנייני מגורים בשכונת נווה מנחם ביישוב קרני שומרון. במכרז הזמינה את הציבור להציע הצעות לרכישת זכויות המקרקעין במספר מתחמים. בין המתעניינים ברכישת הזכויות נכללו מספר אנשים פרטיים וביניהם מר דוד שרפר. לעדותו של מר שרפר, הוא פנה למספר חברים ויחדיו החליטו ליזום הקמה של עמותה שתאגד מספר חברים מספיק לרכישת הזכויות באחד המתחמים.

3. ביום 21.9.2014 הוגשה על ידי היזמים בקשה לרישום העמותה. ביום 23.9.2014 חתמו מייסדי העמותה בשמה על הסכם עם חברה בשם "טובה הארץ" - תיווך ייעוץ נדל"ן ומשכנתאות (להלן: טובה הארץ), על מנת שתפעל לשיווק ולגיוס מספר החברים הדרוש לעמותה לשם הגשת הצעה במכרז (העתק ההסכם עם טובה הארץ סומן נספח 1 לתצהיר ע/1) (יכונה להלן: הסכם השיווק). בהתאם להסכם השיווק, התחייבה העמותה לשלם לטובה הארץ סך של 13,000 ₪. כן הוסכם כי טובה הארץ תגבה מכל משפחה שתצטרף לעמותה תשלום נוסף בסך של 3,000 ₪ + מע"מ, ובגין מתן שירותי ליווי פיננסי ישולם לטובה הארץ סך נוסף של 1,500 ₪ + מע"מ על ידי כל משפחה.

4. כל חבר שביקש להצטרף לעמותה חתם על בקשת הצטרפות ולאחר שהצטרפו מספר מספיק של חברים, הגישה העמותה את הצעתה במכרז. ביום 7.12.2014 התקבלה החלטתה של ועדת המכרזים, המאשרת את זכיית העמותה במכרז (סעיף 9 לע/1).

5. עם פרסום דבר הזכייה התקשרה העמותה בהסכם עם חברת עורכי דין הראל ארנון ושות' (נספח 3 לע/1), על מנת שיעניקו לעמותה את כל השירותים המשפטיים, כנדרש בליווי הבנייה. ההתקשרות עם עורכי הדין נעשתה, בין היתר, לאור תנאי המכרז, אשר חייבו כל עמותה להיעזר בייעוץ משפטי.

6. ביום 18.12.2014 חתמה העמותה על הסכם עם חברת ה.י מכלול בע"מ, שתשמש כחברת ניהול של פרויקט הבנייה (להלן: הסכם הניהול) (נספח 6 לע/1).

7. ענייניה של העמותה, כך נטען, נוהלו על ידי האסיפה הכללית של חבריה. כדי להסדיר את יחסי החברים בינם לבין עצמם ובינם לבין העמותה, נחתם ביום 2.2.2015 הסכם שיתוף (להלן: הסכם השיתוף) (נספח 7 לע/1). בהסכם השיתוף נקבעו הוראות שיחולו על יחסי הצדדים, על קביעת מנגנוני פיקוח, חלוקת יחידות הדיור ועוד.