פסק דין 5865/11

השופט א' שהם:

1. המשיבה, חברת דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ (להלן: דגון), חכרה מקרקעין מהמדינה, ובתום תקופת החכירה, קיבלה מהמדינה סכום של 26,372,782 ש"ח. השאלה המרכזית העומדת לפתחנו, במסגרת הליך זה, נסובה סביב סיווגו של התקבול לצרכי מס: האם דגון חייבת בגינו בתשלום מס רווחי הון או מס שבח מקרקעין?

רקע

2. ביום 10.5.1951, נכרת חוזה חכירה בין המדינה לדגון, במסגרתו הוחכרו לדגון מקרקעין באיזור נמל חיפה, לשם הקמתן והפעלתן של ממגורות לתבואה, בשני אגפים (להלן: ההסכם הראשון). בשנת 1960, נערך הסכם נוסף, במסגרתו הסכימו הצדדים על הקמת אגף נוסף, שלישי במספר, לבית הממגורות (להלן: ההסכם השני). בשנת 1968, הוסכם על הרחבה נוספת של בית הממגורות, ונחתם הסכם לבניית אגף רביעי (להלן: ההסכם השלישי).

3. תקופת החכירה הסתיימה ביום 1.2.2003, ועל הפרק עמדה, בין היתר, שאלת גובה הסכום שמוטל על המדינה (לרבות חברת נמלי ישראל בע"מ) לשלם לדגון, בהתאם להתחייבויותיה במסגרת ההסכמים. בסעיף 45(א) להסכם הראשון נקבע, לעניין זה, כי: "הממשלה תשלם לחברה פיצויים עבור כל ההשקעות שנעשו על-ידי החברה במפעל, בהסכמת המדינה, תוך 14 השנים האחרונות לפני תום החוזה. שיעור הפיצויים ייקבע בהסכמת הצדדים ובהעדר הסכמה כזאת, על-ידי בוררות כנקוב בסעיף 53". בסעיף 9 להסכם השני נקבע כך:

"(א)    בתום תקופת החוזה [...] יעבור האגף השלישי על מכונותיו וציודו לרשות הממשלה ולבעלותה [...] והממשלה תהיה חייבת לשלם לכם [לדגון – א.ש.] את התמורה כפי שתתקבל בהתאם לסעיף זה.

(ב)    התמורה שהממשלה חייבת לכם כאמור בסעיף קטן (א) דלעיל תיקבע, תוך הנחה שהאגף השלישי – אם עד אותו זמן יהיה קיים בתור מפעל פעיל (working concern) – גם ימשיך להתקיים בתור שכזה לצרכי בית ממגורות לאחסון, על בסיס ערכו של האגף השלישי ביום העברתו לרשות הממשלה ולבעלותה [...].

(ג)      [...].

(ד)     מן התמורה שתיקבע [...] ינוכה – עבור התקופות שהאגף השלישי או חלק ממנו היה מושכר לממשלה – הפחת או חלק ממנו באופן יחסי לנפח שהושכר לממשלה".

           הוראה דומה לזו, מצויה בסעיף 7(א) להסכם השלישי.