פס"ד בערר של מנופים פיננסיים לישראל בשאלת סיווגו של קניון הסטאר סנטר באשדוד כ"איגוד מקרקעין"

פתח דבר 

חבר הוועדה דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין:

עניינו העיקרי של ערר זה בשאלה האם חברת סטאר סנטר מנופים אשדוד בע"מ, המחזיקה במרכז המסחרי באשדוד הידוע בשם "סטאר סנטר", מהווה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, או שמא קיימים בחברת זו נכסים נוספים המוציאים אותה מהגדרה זו. כפועל יוצא מכך נשאלת השאלה האם יש מקום להשית מס רכישה בגין שינוי מבנה דו-שלבי שבוצע בחברות המחזיקות במרכז המסחרי הזה.

כן עוסק ערר זה בשאלה האם החלטת המשיב לחייב את שינוי המבנה הדו-שלבי במס רכישה בגין כל אחד מהשלבים נעשתה כדין, או שמא המדובר ב"כפל מס" – שכן יש לראות את שני שלבי הרכישה כרכישה אחת, אותה יש למסות במס רכישה פעם אחת בלבד [סעיף 55 בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963]. 

1. תמצית העובדות הנוגעות בעניין
2. עניינו של ערר זה באחד המרכזים הגדולים למסחר ובילוי באשדוד, הידוע בשם "סטאר סנטר" (להלן: "המרכז המסחרי"). המרכז המסחרי הוקם בשנת 2004, שטחו כ-100 דונם, והוא כולל כ-50,000 מ"ר של שטחי מסחר, אשר רובם ככולם מושכרים. המרכז המסחרי הוא מרכז קניות ובילוי גדול ומתחם "לייף סטייל" פתוח וייחודי המשתרע על שטח נרחב, ומכיל תמהיל רחב של חנויות מותגים, בתי קפה ומסעדות.
3. עד לחודש מרס 2008, הוחזקו הזכויות במרכז המסחרי במלואן על ידי שלוש חברות פרטיות – חברת פילגר בע"מ, חברת בילבאו ג.ל. השקעות בע"מ וחברת סטורם. בי. ספורט אנד אינבסטמנטס לתד בע"מ (להלן: "חברות הנכס"). חברות הנכס הוחזקו על ידי העוררים 4-2: אברהם ננקשווילי, יעקב בן זקן ומיכאל חיים רביבו.
4. במרס 2008 מכרו חברות הנכס 25% מהמרכז המסחרי לחברת הפניקס אחזקות בע"מ תמורת 134.6 מיליון ₪.
5. באוגוסט 2008 הקימו העוררים 4-2 חברה נוספת בשם סטאר סנטר מנופים אשדוד בע"מ (להלן: "חברת סטאר סנטר"), ובסמוך לאחר מכן העבירו אליה את מלוא זכויותיהם בחברות הנכס בתמורה להקצאת מניות – בהתאם להוראת סעיף 104ב לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א – 1961 (להלן: "שינוי המבנה הראשון" ו- "פקודת מס הכנסה" בהתאמה).
6. בספטמבר 2009 העבירו העוררים 4-2 את מניותיה של חברת סטאר סנטר לעוררת, חברת מנופים פיננסים לישראל (מפל) בע"מ (להלן: "מנופים"), בתמורה להקצאת מניות בעוררת – בהתאם להוראת סעיף 103ב לפקודת מס הכנסה (להלן: "שינוי המבנה השני").
7. באוקטובר 2009 החליטו רשויות המס לפטור ממס את שינויי המבנה הנזכרים לעיל – בכפוף לתנאים אשר פורטו בהחלטה (החלטת רשויות המס צורפה כנספח א' לכתב הערר). במסגרת ההחלטה נקבע, בין היתר, כי חברת סטאר סנטר והעוררת תשלמנה (כל אחת בנפרד) "מקדמה על חשבון מס רכישה בשיעור של 0.5%" (סעיפים 3.9 ו- 3.26 בהחלטה) – סטאר סנטר בגין שינוי המבנה הראשון, והעוררת בגין שינוי המבנה השני. כן נקבע כי במידה וייקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין במסגרת הליכי שומה כי חברות הנכס אינן "איגודי מקרקעין" – תוחזר לסטאר סנטר המקדמה על חשבון מס הרכישה ששולמה על ידה, וכי במידה וייקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין במסגרת הליכי שומה כי חברת סטאר סנטר אינה "איגוד מקרקעין" – תוחזר לעוררת המקדמה על חשבון מס הרכישה ששולמה על ידה.
8. בשנת 2011 מכר העורר 3 (מר יעקב בן זקן) את מניותיו בעוררת ובשנת 2012 מכר העורר 4 (מר מיכאל חיים רביבו) את מניותיו בעוררת. במסגרת דיווחיהם על מכירות אלה טענו העוררים 3 ו- 4 (כל אחד מהם בנפרד) כי חברת הסטאר סנטר וחברות הנכס הינם איגודי מקרקעין. המשיב מציין כי טענה זו הועלתה על ידם "מתוך מטרה שבחישוב רווח ההון שנצמח להם יזכו לשיעור מס ולחישוב ליניאריות על פי חוק מיסוי מקרקעין, לגבי אותו חלק במניות שהוקצה להם במסגרת שינויי המבנה" (סעיף 5 בסיכומי המשיב). כתוצאה מטענה זו הופחת המס ששולם על ידי העורר 3 בסכום של 1.5 מיליון ₪, והמס ששולם על ידי העורר 4 הופחת בכ-600,000 ₪.
9. בהמשך נקבע על ידי המשיב כי חברת סטאר סנטר וחברות הנכס הינן "איגודי מקרקעין", כך שחיובן של חברת סטאר סנטר והעוררת במס רכישה נותר בעינו.
10. על קביעת המשיב בקשר לשינוי המבנה הראשון לא הוגש ערר על ידי חברת סטאר סנטר, אולם הצדדים הסכימו ביניהם כי כל קביעה בהליך דנן בקשר למס הרכישה בו חויבה העוררת בגין שינוי המבנה השני – תחול גם על מס הרכישה בו חויבה חברת סטאר סנטר בגין שינוי המבנה הראשון.
11. על פי הסכמת הצדדים מיום 6.11.14 נמחק הערר ביחס לעוררים 4-2, כך שהערר כיום הינו מטעם העוררת 1 בלבד.

• עיקר טענות הצדדים