פס"ד בערר בקנס בגין אי הצהרה במועד לפי סעיף 94א לחוק מיסוי מקרקעין

ענייננו של ערר זה בקנס בגין אי הצהרה במועד לפי סעיף 94א לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: ''החוק'') אשר הוטל על העורר. השאלה הדורשת הכרעה היא האם על ועדת הערר להתערב בהחלטת המשיב ולהורות על ביטול הקנס או על הפחתתו?

רקע ועיקרי העובדות

1. העורר הוא אחד מתוך 24 בעלי הדירות בבניינים ברח' כץ 48-50 בפתח-תקווה (להלן: ''הדיירים'' או ''המוכרים'') בהם מתבצע פרויקט תמ''א 38.

2. במסגרת הסכם שנחתם בין הדיירים לחברת טר ארמה יזום ובינוי בע''מ (להלן: ''הרוכשת''), התקשרה הרוכשת עם הדיירים (המוכרים) לרכישת חלק מזכויותיהם במקרקעין ובתמורה התחייבה, בין השאר, לבצע בבניין עבודות חיזוק כנגד רעידות אדמה (להלן: "ההסכם" או "הסכם התמ"א"). כמו כן ולצד התחייבויות נוספות, הרוכשת התחייבה לשאת בתשלום המסים החלים על המוכרים. לאור ההתחייבות לשאת בתשלום המסים, הרוכשת היא שניהלה, באמצעות ב"כ, את ההתנהלות מול המשיב וכן היא שהייתה הגורם הדומיננטי בניהול ערר זה (בעניין זה, ראו לדוגמה בעמ' 13 לפרוטוקול שורה 31 ובעמ' 14 שורות 16-15).

3. מכיוון שעסקאות תמ"א 38 מותנות לרוב בתנאים עתידיים ומתוך רצון להקל עימן, המחוקק קבע בסעיף 49לב1 לחוק הוראה מקלה בכל הנוגע ליום המכירה בעסקאות אלה. בהתאם להוראה זו ומבלי להיכנס לפרטיה, "יום המכירה" – כמשמעותו בחוק, נדחה מיום החתימה על ההסכם למוקדם מבין המועדים הבאים: יום התקיימות התנאים המתלים או יום תחילת עבודות החיזוק. בהגיע יום המכירה, נדרשים הצדדים לעסקת התמ"א 38 להגיש הצהרה אודות המכירה, כקבוע בסעיף 73 לחוק (להלן, כשאתייחס לחובת ההצהרה, הכוונה תהא לחובת דיווח זו).

   עם זאת, לצד דחיית יום המכירה וחובת ההצהרה, קבע המחוקק בסעיף 49לב2 לחוק, כי תוך 30 ימים ממועד החתימה על הסכם התמ"א חובה על הצדדים להגיש למנהל (כמשמעותו בחוק) הודעה על החתימה על ההסכם.

   אין חולק כי בהתאם להוראות החוק, בגין איחור בהגשת ההצהרה חל קנס אי הצהרה במועד כקבוע בסעיף 94א לחוק, אולם בגין איחור במסירת ההודעה על החתימה על הסכם התמ"א – לא מוטל הקנס האמור.

4. ביום 9.12.14 מסרו המוכרים למשיב (באמצעות הרוכשת) הודעה על החתימה על הסכם התמ"א. אין מחלוקת כי הודעה זו נמסרה באיחור, אולם הצדדים חלוקים אודות משך האיחור. לדברי העורר, ההסכם נחתם ביום 8.1.14, כך שההודעה למשיב נמסרה באיחור של 10 חודשים "בלבד", ואילו לטענת המשיב ההסכם נחתם כבר ביום 6.2.10 ומשכך מדובר באיחור של מספר שנים. כך או אחרת, מחלוקת זו אינה דורשת הכרעה, שכן כאמור לעיל, לא מוטל קנס בגין איחור זה.

5. ביום 10.10.16 הגישה הרוכשת הצהרה משותפת לה ולמוכרים, בגין העסקאות בין כל אחד מהדיירים לרוכשת.

6. בין המשיב לבין הרוכשת והמוכרים התעוררו מחלוקות, וזאת בנוגע לקביעת שווי המכירה ויום המכירה. מחלוקות אלה הגיעו לסיום במסגרת הסכם פשרה אשר נחתם בין הצדדים ביום 6.4.17 (להלן: ''הסכם הפשרה''). במסגרת הסכם הפשרה נקבע שווי מכירה מוסכם, וכן נקבע כי יום המכירה ייקבע ליום 1.7.2016 (להלן: ''יום המכירה''). בסעיף 2 להסכם הפשרה נכתב כי ההסכם "אינו מבטל ריבית, הצמדה או קנס אלא אם כן נאמר בו אחרת". בהסכם הפשרה לא נקבע כי מבוטל קנס אי הצהרה במועד (או כל קנס אחר).

7. בהתאם להוראות סעיף 73 לחוק, כנוסחו באותה העת, על הרוכשת ועל המוכרים חלה החובה להצהיר על המכירה תוך 40 ימים ממועד ביצועה. משכך ובהינתן הקביעה בהסכם הפשרה ולפיה יום המכירה חל בתאריך 1.7.2016, היה על המוכרים והרוכשת להגיש את הצהרותיהם עד ליום 10.8.2016 (40 יום מיום המכירה). כאמור לעיל, ההצהרות הוגשו רק ביום 10.10.2016.