פס"ד בערעור חברות קבלניות על היטל השבחה

פתח דבר

בהליכים קודמים, בעש"א 27318-01-10, הגישו המערערות ערעור על הכרעת שמאי מכריע, השמאי יעקב אשר (להלן – השמאי המכריע). חוות דעתו של השמאי המכריע ניתנה ביום 2.12.09 ביחס למקרקעין המצויים במתחם תלמי מנשה בבאר יעקב
(להלן - השומה המכרעת).  השמאי המכריע העמיד את היטל ההשבחה אותו חויבו המערערות לשלם על סך של 2,517,677 ₪ בגין תכנית בנין עיר ממ/מק/2/1518 (להלן – התכנית המשביחה) ובסך 51,956 ₪ נוספים בגין הקלות בניה (להלן – ההקלות).

הערעור בעש"א 27318-01-10 הנ"ל התקבל, באופן שהמערערות הופטרו מלשלם היטל השבחה בנוגע למקרקעין. ככל שהדברים נגעו למגרשים הנוספים, הערעור נדחה. התיק הוחזר לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים בלבד.

ביום 28.10.14 הועברה למערערות חוות דעתו המשלימה של השמאי המכריע בנוגע למגרשים הנוספים. על חוות דעת משלימה זו הוגש הערעור בתיק זה.

גם ערעור זה, כקודמו, הוגש בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - התוספת השלישית), בנוסחו של הסעיף, שהיה תקף במועד הרלוואנטי.

רקע עובדתי ותוצאות ההליך הקודם

המערערות הינן חברות קבלניות. ביום 18.8.2005, נחתם בין המערערת 1 ובין מינהל מקרקעי ישראל  (להלן - המינהל) הסכם פיתוח ביחס למקרקעין בשטח של
20,860 מ"ר, המצויים בבאר יעקב (להלן - המקרקעין). המקרקעין כוללים את מגרשים 8-12, כאמור במבוא לחוזה הפיתוח. יודגש, כי השומה המכרעת התייחסה מלכתחילה גם למגרשים נוספים, מגרשים 4-7, שלגביהן נחתם הסכם חכירה בין המערערות ובין המינהל (לעיל ולהלן – המגרשים הנוספים). בשומה המכרעת לא הפריד השמאי בין שני סוגי המגרשים. הוא מציין בסופה של השומה המכרעת סכום חיוב כולל ביחס לכל המגרשים.

ביום 27.11.05, נחתמה בין המערערות ובין המינהל, תוספת לחוזה הפיתוח.

המקרקעין נשוא חוזה הפיתוח, נכללים בתכנית המשביחה, שמטרתה - בהתאם לאמור בסעיף 16 לתכנית - תוספת יחידות דיור, המהוות 20% מסך כל יחידות הדיור באזור המגורים. התכנית המשביחה צורפה כנספח 4 לכתב הערעור.

ביום 12.1.06, שלחה המערערת 1 למשיבה, אשר במרחבה התכנוני נמצאים המקרקעין, מכתב (להלן- כתב ההתחייבות), בו נאמר: