פס"ד בעניין עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב

לפני עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (ועדת הערר) מיום 4.1.2024, לדחות ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן מיום 8.11.2023 אשר דחתה את בקשת העותר להיתר בניה להוספת מרחב מוגן דירתי (הבקשה להיתר או הבקשה, נספח 4 לעתירה).         

העותר מבקש להקים מרחב מוגן דירתי שאינו מחובר לבית המגורים, בקצה המגרש, במרחק של כ- 9 מטרים מהקיר החיצוני האחורי של הבית, ובחריגה מקווי הבניין שנקבעו בתכנית החלה על המגרש.

ועדת הערר קבעה כי אין זה כלל "מרחב מוגן דירתי" (ממ"ד) כמובנו בחקיקה הרלבנטית; כי לא חלות על בנייתו ההוראות השונות המאפשרות סטיה מקווי הבניין לצורך בניית ממ"ד, שעליהן מסתמך העותר; וכי המבוקש הוא בבחינת סטיה ניכרת מתכנית שלא ניתן לאשרה.

רקע

1. העותר הוא הבעלים של בית מגורים חד קומתי בן 3 חדרים וגינה ברחוב קרייתי 18 ברמת גן, הרשום בספרי המקרקעין כחלקה 362/1 בגוש 6143 (הבית או הנכס), כבית דו משפחתי (נסח רישום מקרקעין צורף בנספח 3 לעתירה). בנכס אין ממ״ד או מקלט.

2. העותר הגיש בקשה להיתר בניה מיום 13.12.22 ב"מסלול מלא רישוי (כולל הקלות ושימושים חורגים)" שמהותה "תוספת מרחב מוגן חלק ט1: הליך רישוי להוספת מרחב מוגן דירתי לבניין קיים" (הכוונה לחלק ט1 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו-2016. ראו הצהרת המתכנן, בעמוד 75 לנספחי העתירה, סעיף 1). כאמור, הממ"ד שמבקש העותר לבנות אינו מחובר למבנה בית המגורים. אף אין גישה אינטגראלית אליו מבית המגורים. הוא ממוקם בסוף המגרש, במרחק של כ- 9 מטרים מהקיר החיצוני האחורי של הבית, ועל פי המבוקש ייבנה במקומו של מחסן הבנוי שם כיום (בהיתר). שטחו של המחסן 6 מ"ר וגובהו 2.40 מ"ר (המחסן). שטחו של המבנה המוצע כממ"ד הוא כ- 20 מ"ר וגובהו 3.32 מ"ר.

3. לצורך הבקשה הגיש העותר לאישור פיקוד העורף, דרך מערכת רישוי זמין, בקשה שהוכתרה כך: "מהות הבקשה: מרחב מוגן וולונטרי הלא מהווה פתרון מיגון" (ראו סעיף 1 "פרטי הבקשה" בעמוד 88 ובעמוד 89 לעתירה וכן בסעיף 4 לטופס שעניינו "מפרט הבניה" בעמודים 86-87 לעתירה). על בקשה זו התקבל אישור פיקוד העורף בהטבעת חותמת שלפיה "התכנית נבדקה ונמצאה מתאימה לדרישות תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) לבניה בישוב קדמי/עורפי" (להלן: אישור פיקוד העורף).

4. נוכח חריגת הבינוי המוצע מקווי הבניין שעל פי התכניות החלות במקום, נעשה פרסום לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (חוק התכנון והבניה או החוק), כדלקמן (נספח 7 לעתירה):

"מהות הבקשה:      
"בבניין קיים בן קומה אחת שתי יחידות דיור - מבקשים תוספת מרחב מוגן דירתי ושתי חניות לא מקורות" (נספח 7 לעתירה).

הקלות לפי סעיף 149 לחוק התו"ב

1. הקלה להקמת ממ"ד בבליטה מקו בניין צדדי צפוני ובנייתו במרחק של 0.7 מ' מגבול המגרש צפוני צדדי, במקום - 3 מ'.