פס"ד בו"ע לתכנון ולבנייה במסגרתו נדונה סוגיית הפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

1. שני ערעורים מנהליים שנשמעו במאוחד על החלטות ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – מחוז צפון (להלן: "ועדת הערר").

            עמ"נ 46422-04-18- הוגש על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו (להלן: "הועדה המקומית") כנגד החלטות ועדת הערר מיום 07.04.16 ומיום- 14.03.18 (להלן: " ההחלטה" או "החלטות ועדת הערר") במסגרתן היא חויבה לשלם לחברה להדברת עשבי בר בע"מ (להלן: "עשבי בר") פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") בסך של 3,630,000 ₪, שנתבע על ידה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד אישור התכנית, תשלום הוצאות משפט בסך 63,748 ₪ וכן 50,000 ₪ עבור שכ"ט עו"ד.

            עמ"נ 11187-05-18- הוגש על ידי עשבי בר כנגד החלטת ועדת הערר מיום 14.03.18 בה דחתה ועדת הערר את בקשת עשבי בר לאשר את השומה המתוקנת של השמאי המייעץ, שמונה על ידי ועדת הערר ולתקן את כתב הערר באופן שישקף את מלוא הנזק שנגרם לה וכן כנגד קביעת  שכר הטרחה המופחת לטעמה.

            העובדות

2. בתאריך 28.01.1987 נחתם הסכם חכירה לא מהוונת בין עשבי בר לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") לפיו, חכרה עשבי בר זכויות במגרש בשטח של 3,367 מ"ר בגוש זמני 18019 חלקה 1 תכנית ג/ 5038 מגרש א1 לתקופה של 42 שנים, דהיינו עד ליום 11.01.29 עם זכות להאריך זכות חכירה זו ב-49 שנים נוספות, למטרת מחסן לחומרי הדברה (להלן: "המקרקעין" ו "הסכם החכירה").

3. בתאריך 30.03.00 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ג/10257, שייעדה את המקרקעין לאזור מגורים מיוחד, לבניית מבני מגורים בבנייה רוויה (להלן: "התכנית המשביחה").

4. בתאריך 10.04.11 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת ג/17857, שייעדה את המקרקעין לאזור מגורים צמוד קרקע, דרך משולבת ושצ"פ ( להלן: "התכנית הפוגעת").

5. ביום 09.05.13 הגישה עשבי בר תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק לוועדה המקומית. בה טענה, כי התכנית הפוגעת מאפשרת להקים 26 יח"ד צמודות קרקע בלבד במקום 139 יח"ד בבניה רוויה וכ-1,800 מ"ר חזית מסחרית, שניתן היה להקים במצב התכנוני הקודם עפ"י התכנית המשביחה. לתביעת הפיצויים צורפה חוו"ד שמאית של השמאי, מוטי זייד, מיום 25.02.13 המעריכה את שווי הפגיעה בסך של 3,630,000 ₪ .