פס"ד בהתנהלות מקרקעי ישראל ביחס למשתכנים בחברות הרשומות כ"חברות משכנות"

1. המנוח שמעון אודסר ז"ל נרשם בספרי המשיבה – רשות מקרקעי ישראל (או: "רמ"י") כבעל זכויות שכירות בדירה המצויה בשוכנת קרית צאנז בטבריה, בבית המשותף שנבנה על חלק מחלקה 124 בגוש 15035. רישומו זה נעשה בהתאם לחוזה חכירה שנחתם ביום 30.4.82. בעקבות הפנייה של תאגיד כלשהו הקרוי בשם "צאנז טבריה", או כעולה מחותמת הגומי שלו, "קריית צאנז טבריא".

המנוח נפטר לבית עולמו ביום 13.8.02, כאשר יורשתו היחידה על פי צו ירושה שניתן על ידי בית הדין הרבני בטבריה, הינה המבקשת – אלמנתו גב' חנה אודסר.

2. המבקשת ביקשה למכור את הזכויות בדירה האמורה לצדדים שלישיים. לשם כך, פנתה לרשות מקרקעי ישראל וביקשה רשות על הזכויות בדירה. במענה נמסר לה אישור זכויות ממוחשב הקרוי "הודעה על רישום זכות בנכס" ולפיו הזכויות בדירה המצויה בקרית צאנז 7 בטבריה על גוש 15035 חלקה 124, ששיטחה 71 מטרים, רשומה על שם אודסר שמעון (המנוח), כאשר נתונות לו זכויות על פי הסכם חכירה מהוון שתוקפן עד ליום 31.3.2024. עוד מצאנו באישור זה, כי על הדירה לא רשומים כל שעבודים, עיקולים, או זכויות אחרות של צד כלשהו, וזאת ככל הידוע למאשר.

3.המבקשת התקשרה בחוזה לצורך מכירת הדירה לצדדים שלישיים. בשלב זה, הסתבר לה כי רישומי הזכויות בדירה מנוהלים על ידי גוף המהווה לפי כללי רשות מקרקעי ישראל, משום "חברה משכנת" שהינה קרית צאנז טבריה, וכאשר הרישומים מטעמו של גוף זה, נעשים באמצעות עורך דין יחזקאל רוטנברג מירושלים. יש לציין כי עורך דין רוטנברג הודיע לרשות מקרקעי ישראל, במכתבו מיום 12.5.14 (נספח ד' לתצהיר המבקשת), כי:

"הגוף המשכן קרית צאנז טבריה אשר יזם בשעתו בניית הבניין בקרית צאנז טבריה ברחוב טרומפלדור 19 בגוש 15035 חלקה 3, חדל להתקיים לפני עשרות שנים ובינתיים אף אנשיו אינם עוד בארץ החיים. כך שמזה שנים רבות לא פועלת וכלל לא קיימת חברה משכנת קריית צאנז טבריה".

ועוד הודיע עו"ד רוטנברג:

"דבר זה הודע לכם לפני שנים רבות כאשר משתכנים ביקשו לבצע העברת זכויותיהם לאחרים, ואתם התבקשתם וביצעתם את העברת הזכויות בעצמכם, ללא עזרת חברה משכנת".

מבדיקות שעשה ב"כ המבקשת, מסתבר כי לא קיים כל גוף משפטי שנקרא קריית צאנז בטבריה. אמנם נמצא גוף שנקרא קריית צאנז בע"מ, אולם הוא אינו קשור לקריית צאנז טבריה כעולה ממכתבו של מנהל החברה, מר ארנפלד מיום 27.7.14.

4. התוצאה הינה כי המבקשת ניצבת בפני שוקת שבורה. מחד, היא הינה היורשת החוקית היחידה של זכויותיו של בעלה בדירה. מאידך, אין היא יכולה לבצע כל פעולה בדירה זו. שכן, בהעדר חברה משכנת, לא מסכימה רשות מקרקעי ישראל, לבצע כל פעולה בדירה זו, כמו גם בדירות האחרות באותו בניין, מבלי לקבל את חתימתה של החברה המשכנת העלומה.