פס"ד בגין דמי שימוש ראויים

לפירוק השיתוף בבית המגורים ניתן כבר ב- 11.2.2010 אולם למרות שהוא ובא כוחו עשו כל הנדרש לביצוע פירוק השיתוף, הרי שהתובעת ובאת כוחה דאז, עו"ד דפנה טל קורן, נהגו ונקטו בסחבת איומה – עד שלא נותר אלא לסגור התיק.
13. נוכח זאת, טוען הנתבע כי הוא עשה כל שלאל ידו כדי לקדם הסכם המכר אך לא זכה למענה ויותר מכך זכה לטרפוד כל רצונו ובקשותיו שכן  התובעת נקטה בחוסר תום לב וב"שב ואל תעשה" ועל כן אין לזכות אותה בכל סעד שהוא. 

המצב המשפטי
14. סעיף 30 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן : "חוק המקרקעין"), קובע: 
"(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים".
ומה באשר לזכויותיו של היחיד במקרקעין? סעיף 31 לחוק המקרקעין עוסק בענין זה  וקובע:           "(א)באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים - (1)להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר; (2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם; (3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. (ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל  האפשר בהקדם." 15. סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע כי :"שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים לפי חלקיהם במקרקעין , שכר ראוי בעד השימוש" 
  לשונו של סעיף 33 לחוק המקרקעין אינה מתנה ואינה מחילה כל תנאי לחובת  התשלום.לכאורה די בכך ששותף השתמש במקרקעין, כדי לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים לשותפיו. בע"א 1492/90 זרקא נ' פארס [פורסם בנבו] (20.01.1993 ) קבע בית המשפט העליון כי ישנו סייג לחיוב זה וכדלקמן: "חובה זו אכן קיימת, אולם רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי,  באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. היה ולא נמנע השימוש  הזה מיתר השותפים גם כאשר הם לא השתמשו במקרקעין בפועל, אין השותף חייב  בתשלום כלשהוא ליתר השותפים.... כיוון שהשופט המלומד פסק שלפי העדויות המערערת  עזבה את הבית על דעת עצמה, הרי שבכך יש לראותה כמסכימה לשימושו של המשיב בבית  ובמיטלטלין שבו, בלא לדרוש כל תמורה עבור שימוש זה ..." דהיינו, עפ"י פסיקת בית המשפט העליון חיוב בדמי שימוש יחול אך אם בשימושו של האחד  נפגע או נמנע שימושו של הבעלים האחר במקרקעין.  קרי, הפסיקה החדירה לחיוב על פי סעיף 33 לחוק המקרקעין אלמנט נוסף אשר צמצם באופן  משמעותי את העילה על פי הוראה זו.
16. לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, נשמעו בפסיקה פרשנויות אחרות המחייבות  מתן משקל יתר לזכויות הקנייניות של האדם ברכושו. ראה לענין זה הדיון הנרחב בתמ"ש (תא') 73932/98 ש.ק. נ' מ.ק. פורסם בנבו] (19.6.2010) מפי כב' השופט שוחט. לטעמו של כב' השופט שוחט:"... די יהא בקיומו של סכסוך בין בני הזוג שאינו מאפשר חיים תחת קורת גג אחת בנפרד משאלת האשם, כדי להכיר בזכותו של שותף להפריד את המגורים והתנגדותו של השותף האחר תחייבו בדמי שכירות ראויים. גישה זו מתיישבת לעניות דעתי עם מציאות החיים בימינו אנו ועולה בקנה אחד עם זכותו של הפרט לכבוד ולחירות אישית, לבד מזכותו לשמירה, הגנה ומימוש קניינו הפרטי". 
חיזוק לגישתו, מצא כב' השופט שוחט בהערת אגב בע"א 1411/92 ידיד נ' ידיד  שם נקבע כי: "...כך שכל מניעה כנה ואמיתית ונמשכת, כשאין זה משנה מי מהצדדים יצר אותה, ואשר כתוצאה מכך לא ניתן לומר שהשותף במקרקעין יכול וחייב להישאר עליהם , תגרום לכך שהצד הנשאר ישלם לשותפו דמי שימוש ראויים בגין חלקו של השותף .."
17. מתוך השיתוף הכללי במקרקעין הכללי עולה ביתר שאת השאלה המיוחדת של חיוב בדמי שימוש עת עסקינן בשיתוף במקרקעין בין בני זוג , שכן בסוגיה זו מתמזגים דיני הקניין עם דיני המעמד האישי החל ויישום המבחנים מורכב יותר.  עת עסקינן בבני זוג נשואים או ידועים בציבור שיש להם אחריות וחובות האחד כלפי השני מכוח הדין החל עליהם - פסיקת דמי שימוש ראויים או שלילתה - צריכה להיבדק גם על סמך הדינים האחרים המתייחסים לחיובים שבין בני זוג. עפ"י ההלכה הפסוקה, לבית המשפט לענייני משפחה שיקול דעת רחב בקביעת דמי שימוש ראויים. 
בפסק דין שניתן בתמ"ש (נצ') 37498-11-09 מ.י.נ.פ.י מפי  כב' השופט א. זגורי [פורסם בנבו] (27.8.2012) סקר בית המשפט  את השיקולים שעל בית המשפט לבחון בבואו להכריע בשאלת חיוב בדמי שימוש ראויים בעניינם של בני זוג אשר אחד מהם עזב את הבית ובהמשך להלכה הפסוקה:
א. כאשר אחד מבני הזוג מאריך, את תקופת השיתוף, בין במישרין ובין באמצעות עיכוב הסדרת הגט, בעוד בן הזוג האחר מבקש פירוק שיתוף, הדבר עלול להקים חיוב בדמי שימוש. ב. אם המניעה לשימוש נבעה מהרחקת בן הזוג מהדירה בשל צו הגנה או הרחקה בהליך  אחר ככלל , אזי אין הוא זכאי לדמי שימוש בתקופת ההרחקה.ג. אם מדובר בבית רחב ממדים אשר אי מימושו ע"י בן הזוג גורם  ל הפסד כלכלי  לתובע- הדבר יזכה את התובע בדמי שימוש. ד. יש לבחון מהו תוכן ההסכמים שבין הצדדים, כך שאם בני זוג מסכימים במפורש, או  מכללא ומכוח התנהגותם כי יוכלו, כל אחד מהם, להתגורר בדירה עד לפירוק  השיתוף בדירה בפועל, אין מקום לחיוב בדמי שימוש.ה. קיימת הבחנה בין עתירה לחיוב בדמי שימוש בתקופת נישואין של בני זוג לבין  עתירה לתקופה שלאחר הגירושין. ככלל, מיום הגירושין ואילך, מאחר שהצדדים  מנועים מלגור יחד תחת קורת גג אחת, יש לפסוק לבן הזוג שאינו גר בדירה, דמי  שימוש ראויים, אלא אם הוכיח הצד הנתבע ויתור מפורש על דמי שימוש מצד התובע. 
18. א. נוכח הוראות הדין וכאמור לעיל, יש להוסיף לשיקולים האמורים גם שיקול נוסף  לפיו אם אחד מבני הזוג עוזב מרצונו את "דירת המגורים" בלא שיש "אשמה" לבן  זוגו ו/או  כאשר אחד  מבני הזוג מואס בקשר הנישואין והוא בוחר מרצונו לעזוב הדירה המשותפת, אין פירוש הדבר שבן הזוג הנותר בדירה  הופך על אתר ל"שוכר בעל כורחו".  ב. עת עסקינן בנכס מקרקעין משותף לשני בני הזוג, הרי שהבעלות של כל אחד מהם מתפרשת על כל גרגר וגרגר בנכס, כך שגם אם אחד מהבעלים עוזב מרצונו , הרי הנותר עושה שימוש בזכויותיו הוא בנכס הפרושות על כל חלק ממנו. אולם, עת מוברר כי הנותר בנכס אילץ או לא הותיר ברירה לאחר אלא לעזוב הנכס והוא ממשיך לעשות בו שימוש בלעדי למרות עתירת האחר למימוש זכויותיו בו , יכול ובית המשפט ימצא מקום לחייב הנותר בנכס בדמי שימוש ראויים ומכח דיני הקניין והלכות תום הלב.

מן הכלל אל הפרט:
19. א. בכתב התביעה (סע' 36) טענה התובעת: "יחד עם זאת אין חולק כי נבצר מהתובעת  להתגורר בדירה המשותפת החל מיום 14.9.2004 ולמצער 4.2011" – שכן, באפריל  2011 התגרשו הצדדים זמ"ז. ב. בסעיף 46ב' לכתב התביעה עתרה התובעת כי בית המשפט יזמן הנתבע לדין ויפסוק:  "לחייב את הנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות ו/או דמי שמוש ראויים חודשיים  כאמור בגין השמוש הבלעדי שהוא עושה בבית המגורים ממעוד עזיבתה את הבית ביום 14.9.2014 ולחילופין מיום 4.2011 ועד שהתובעת תקבל בפועל את חלקה בבית המגורים"
20. נוכח עתירת התובעת והוראות הדין דומה כי יש לחלק הדיון בעתירת התובעת לקבל דמי  שימוש לשתי תקופות: 
התקופה הראשונה - התקופה שמיום עזיבת האישה את בית המגורים ביום 14.09.2004  ועד למועד סידור הגט בין הצדדים, אפריל 2011 .
התקופה השנייה - התקופה שממועד גירושי הצדדים ועד לחלוקת תמורת הנכס.