פלורנטין ואח' נ' ק.א.ן השרון בע"מ ואח'

פסק דין

עסקינן בתביעת ליקויי בנייה שהוגשה על ידי ברכה ושמואל פלורנטין (להלן: "התובעים") ביחס לפגמים ואי התאמות שנתגלו, כביכול, בבית שנרכש על ידם ברחוב השושנים 22, גנות הדר (להלן: "הבית"), לפי הסכם מיום 23/2/03 (להלן: "ההסכם") מאת הנתבעות.

התביעה הופנתה כלפי שתי נתבעות, האחת, ק.א.ן השרון בע"מ, המוכרת, והשניה, קן התור הנדסה ובניין בע"מ, הקבלן המבצע (אלה תקראנה במשותף: "הנתבעות").

התובעים מעריכים את הליקויים בביתם, בהתאם לחוות הדעת מאת חברת טרמינל מיום 19/5/06 (נספח א' לכתב התביעה) בסך של 65,504 ₪ (כולל מע"מ ופיקוח הנדסי). כן עותרים הם עוד לפיצויים בגין עגמת נפש, אי נוחות, טרחה מיוחדת, הצורך בפנייה לעורכי דין ומומחים, השם הרע שדבק בביתם ומניעת הנאה מהבית, הכל בסך של 20,000 ₪ לפחות. בסיכומו של יום ולצרכי אגרה, העמידו התובעים את תביעתם על סכום מופחת של 51,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין כולל מע"מ כחוק.

התובעים מציינים, כי מאז מסירתו של הבית פנו לנתבעות מספר רב של פעמים ודרשו שאלה תפעלנה לתיקונם של הליקויים. לטענתם, בפועל, הנתבעות לא ניצלו ההזדמנויות שניתנו להן, עת ביצעו תיקונים קוסמטיים כושלים ובלתי מקצועיים שחזרו על עצמם - כך למשל, בעניין ליקויי הרטיבות. לפיכף, לשיטתם, איבדו הנתבעות את ההזדמנות לבצע כיום את התיקונים.

הנתבעות, בהגנן, מכחישות את חוות הדעת מטעמם של התובעים על כל נספחיה, ראשי הנזק והסכומים המצויינים בה. עוד מכחישות הן, כי לתובעים נגרמו נזקים כלשהם ומכאן שלטענתן אין כל בסיס לתביעה בכל הקשור לעוגמת נפש. כן עומדות הנתבעות על זכותן לבצע תיקונים בפועל, ככל שייקבע, כי קיימים ליקויים החייבים בתיקון על ידן.

לעניין ליקויי הרטיבות מציינות הנתבעות, כי התובעים הגביהו על דעת עצמם את מפלס האדמה בגינתם מבלי שביצעו עבודות איטום של קירות הבית וכתוצאה מכך חודרת הרטיבות מהאדמה לקירות. לטענתן, הן ביצעו איטום של קירות החוץ בהתאם למפלס הקרקע כפי שנדרש בתוכניות ולולא ההגבה אותה ביצעו התובעים הרי שהרטיבות לא היתה חודרת.

הנתבעות מוסיפות וטוענות, כי לאחר מסירתו של הבית לתובעים ובעקבות תלונות על ליקויים, ביצעה הנתבעת 2 עבודות בניה ללא חיוב (בין היתר, עבודות אינסטליציה, הרכבת כלים סניטריים, חיפויי קירות ותיקוני טיח וצבע) תוך הסכמתם של התובעים לסילוק כל טענה בקשר לליקויים בביתם. עלות ביצועים של התיקונם מוערכת על ידי הנתבעת 2 בסך של כ- 20,000 ₪ ולטענתה עם הגשתה של התביעה זכאית היא לקזז סך זה מכל סכום שייפסק לתובעים.

בהתחשב באופיו המקצועי של הסכסוך, מונה, בהסכמת הצדדים, בהחלטה מיום 07/05/08, המהנדס אהרונסון יצחק כמומחה הנדסי מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה/אהרונסון") על מנת שיחווה דעתו בעניינים אשר במחלוקת.

המומחה אשר עיין במסמכים הרלוונטיים, בין היתר, בחוזה המכירה, בתוכניות, במפרט ובחוות הדעת מטעמם של הצדדים, קבע בחוות דעתו מיום 22/7/08 (להלן: "חוות הדעת"), כי בבית קיימים ליקויים המוערכים על ידו בסך של 27,316 ₪ (כולל 10% פיקוח הנדסי ו- 15.5% מע"מ). המומחה מצא, בין היתר, כי בדירה קיימים ליקויי ריצוף וחיפוי קרמי, ליקויים במדרגות ובדלתות הפנים, טיח וצבע, חלונות ועבודות אלומיניום, ליקויים בעבודות החשמל, האינסטלציה והבנייה שבוצעו, ליקויים בגג הרעפים וליקויי רטיבות, איטום וניקוז. כן מצא המומחה ליקוי בפלטת השיש במטבח ובגדר האבן בחצר.

בפתח הדיון שהתקיים ביום 15/02/09 הודיעו הנתבעות, כי תהינה מוכנות לבצע התיקונים בעצמן. מנגד הודיעו התובעים, כי אינם מסכימים להצעתן של הנתבעות לתיקונם של הליקויים בעין וכי הם מוכנים לסיכום התיק.

בישיבת יום 18/02/09 חזרו הנתבעות על בקשתן לבצע התיקונים בעצמן והוסיפו, כי ברצונן להוכיח טענתן, לפיה הוסכם עם התובעים שכנגד התלונות בעניין הליקויים תבצע הנתבעת2 עבודות בנייה ללא חיוב. מכאן טוענות הנתבעות, כי הנן זכאיות לקזז את שווי עלות העבודות אותן ביצעו בסך של כ- 20,000 ₪ מכל סכום שייפסק לטובת התובעים. מנגד טענו התובעים, כי לא היה כל הסכם שכזה, מה גם שהסכם מסוג זה איננו עומד בתנאי חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר").

ביום 15/05/09 נחקרה התובעת, הגב' ברכה פלורנטין, ועד הנתבעת 2, מר איכילוב ויאצ'סלב. ביום 07/07/09 ומשלא התקיימה חקירתו של המומחה, ניתנה החלטה בדבר הגשת סיכומים.

בסיכומיהם טוענים התובעים, כי לנתבעות ניתנו הזדמנויות רבות לפעול לתיקונם של הליקויים, אלא שהן לא ניצלו אותן והותירו אותם עם הליקויים. כן לשיטתם, הנתבעות התכחשו לקיומם של הליקויים. אשר על כן, טוענים התובעים, כי הנתבעות איבדו את זכותן לתיקון הליקויים.

הואיל ואין בפני השגות על קביעותיו של המומחה, אצא מהנחה לפיה חוות דעתו היא הקובעת בכל העניינים המקצועיים שהם לב הסכסוך.

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בטענת הנתבעות ולפיה הופטרו אלה מעלויות התיקון של הליקויים וזאת כנגד ביצוע עבודות נוספות לדירת התובעים שלא היו כלולות במסגרת ההסדר. לטענה זו היבט נוסף והוא זה העוסק בשאלה אם זכאיות הנתבעות לקיזוז עלויות העבודות הנוספות לשיטתן מכל סכום שבו יחויובו גם אם אין הן מופטרות מעצם עלות הליקויים.

בהיבט המשפטי אין תוקף לטענה ולפיה הופטר מוכר מחבותו על פי חוק המכר כנגד ביצוע פעולה זו או אחרת ולעניין זה ראה:

תנאי שמטרתו הנה הגבלתה של זכותה התביעה בגין כל זכות המוקנית לרוכש הדירה מכוח חוק המכר (דירות) הנו בטל מעיקרו (לעניין זה ראה: אביחי נ. ורדי, עו"ד דיני מכר דירות ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים 301 2001) .

הוראת סעיף 7(א) לחוק המכר (דירות) שהנה הוראה קוגנטית קובעת:

"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה".