פיצוי לחברה קבלנית עדירן פיורה השקעות בגין ירידת מחירים כתוצאה ממלחמת לבנון השנייה

א.        רקע הדברים

1. בפני ערעור על החלטה של ועדת הערר אזור תל אביב הפועלת לפי תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים) (נזק מלחמה ונזק עקיף), התשל"ג-1973 ("התקנות") וזאת בעניין הזכאות לפיצויים בגין נזק עקיף שנגרם, לפי הטענה, לחברה קבלנית כתוצאה ממלחמת לבנון השנייה ("המלחמה").

2. המערערת עסקה בתקופה הנוגעת לעניין בבניית בנייני דירות מגורים בעיר נהריה. ערב המלחמה, אשר החלה ביום 12.7.2006, עסקה המערערת בבנייתם של ארבעה בניינים שהיו בשלבי הקמה שונים. עד לפרוץ המלחמה הספיקה המערערת למכור 13 דירות בבניינים הנ"ל. אין חולק כי במהלך הלחימה, שנמשכה עד ליום 14.8.2006, פעילות הבנייה הופסקה עקב נפילת טילים רבים על העיר והסביבה. הפסקת הפעילות נמשכה זמן מסוים גם לאחר תום המלחמה. בהמשך חודשה והושלמה הקמת הבניינים ויתר הדירות, 30 יחידות, נמכרו על פני תקופה של כשנתיים (כאשר הדירה האחרונה נמכרה בתאריך 23.8.2008) ("יתרת הדירות"). הבניינים לא נפגעו באופן פיזי ישיר מפעולות הלחימה.

3. ביום 31.12.2006 הגישה המערערת למנהל מס רכוש תביעת פיצויים וזאת במסגרת תקנה 5 לתקנות. תביעת הפיצויים התייחסה לשני סוגי נזק עקיף:

                א.         ראשית, נטען כי כתוצאה מהמלחמה ובעקבותיה, המערערת נאלצה למכור את יתרת הדירות במחירים הנמוכים מהמחירים שניתן היה להשיג לפני פרוץ המלחמה עבור אותן דירות. סוג נזק זה לגבי ארבעת הבניינים הנ"ל נאמד בתביעה המקורית ב-2,885,438 ₪ (ללא מע"מ).

                ב.         שנית, נטען כי המלחמה גרמה להתארכות פעילות הבנייה ולהאטה בקצב המכירות, כך שהמערערת נאלצה לעמוד בהוצאות מימון ובהוצאות תקורה כלליות מעבר לסכומים שהיא הייתה מוציאה אילו בניית הבניינים ומכירת הדירות היו ממשיכות ללא הפרעה. סוג נזק זה נאמד ב-583,116 ₪.

4. כאן המקום להזכיר בקצרה את המסגרת החוקית לתשלום פיצויים על פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 ("החוק").

בהתאם לסעיף 36(א) לחוק, "ישולמו פיצויים בעד נזק". המושג "נזק", המוגדר בסעיף 35 לחוק, מקיף הן נזק מלחמה (פיזי) והן "נזק עקיף". "נזק עקיף" הוא "הפסד או מניעת רווח כתוצאה מנזק מלחמה בתחום ישוב ספר, או מחמת אי אפשרות לנצל נכסים המצויים בתחום ישוב ספר, עקב פעולות מלחמה...".

על פי תקנה 2(א) לתקנות (בצירוף סעיף 2 לתוספת לתקנות), הפיצוי עבור נזק עקיף יעמוד על "100% משווי הנזק". לענייננו שוויו של נזק עקיף, לפי תקנה 1, הוא "הנזק הממשי".