יוזמה אלונים תכנון נהול וביצוע בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - חיפה

1. בפניי עתירה מנהלית שהוגשה על ידי יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע בע"מ (להלן: "העותרת"), אליה הצטרפו עותרים נוספים בהמשך ההליך – מר יוסי גרעין, מר אליעזר וישניצר ומר דוד פורת (להלן: "העותרים הפרטיים"). במסגרת העתירה נטען כי הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "המשיבה") סירבה להנפיק היתר בניה למרות שכבר ניתנה ההחלטה המאשרת את היתר הבניה.

2.במסגרת העתירה, נתבקש בית המשפט להוציא צו המורה למשיבה להנפיק היתר בניה בבקשה להיתר מס' 42091108, ברח' חורב 1 חיפה, במקרקעין הידועים כגוש 10781 חלקות 29–30 (להלן: "המקרקעין").

התשתית העובדתית הרלוונטית:

3. העותרת התקשרה עם בעלי הזכויות במקרקעין, וביניהם העותרים, לביצוע תמ"א 38, ובמסגרתה, יוקמו שלושה בניינים חדשים במקום שני הבניינים הקיימים כיום.

4.ביום 19/08/14 הגישה העותרת בקשה ראשונה להיתר בניה במקרקעין. בקשה זו נדחתה על ידי המשיבה ביום 10/09/15. העותרת הגישה ערר, וועדת הערר החליטה ביום 17/03/16 כי על העותרת להגיש בקשת היתר בניה מתוקנת למשיבה על פי העקרונות שפורטו במסגרת ההחלטה.

5.ביום 20/06/16 הגישה העותרת למשיבה בקשה מתוקנת להיתר בניה. ביום 05/05/17 דנה המשיבה בבקשת היתר זו. המשיבה החליטה לאשר את בקשת ההיתר זאת בתנאים ושינויים הנוגעים לביטול שטח בניה עיקרי בסך של 406 מ"ר, לגביו נקבע שיתבצע על דרך ביטול דירה בקומה העליונה בכל אחד משלושת המבנים. עוד החליטה המשיבה כי על העותרת להביא אישורים נוספים של פקיד יערות וכן אישור תכנית פיתוח נופי, זאת מלבד האישורים הסטנדרטיים שיש להביא לפי דין.

6.העותרת הגישה ערר על החלטת המשיבה לאשר את היתר הבניה בתנאים ובשינויים. ביום 06/06/18 ניתנה החלטת ועדת הערר אשר לא מצאה מקום להתערב בהחלטת המשיבה, ועל כן, הגישה העותרת עתירה מנהלית (עת"מ 53488-07-18 יוזמה אלונים בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה) לבית המשפט המחוזי. ביום 11/03/19 ניתן פסק דין בעתירה על ידי השופט המנוח נאסר ג'השאן ז"ל בו מחד נתקבלה טענת העותרת באשר להקטנת רצועת הגינון, ומאידך נדחתה טענתה לגבי זכויות הבניה, ונקבע שיש להותיר על כנה את החלטת המשיבה לתיקון בקשת היתר הבניה כך שיופחתו 406 מ"ר מהתכנון המוצע בבקשת ההיתר.

7.במשך כשנתיים מיום בו ניתן פסק דין בעתירה הקודמת, לא הייתה כל פעילות בקשר לבקשת היתר הבניה, ורק ביום 01/03/21 פנתה העותרת למשיבה להאריך את המועד להוצאת היתר ב-12 חודשים.

8.בהמשך, העותרת ביצעה מספר פעולות על מנת שהמשיבה תוציא למקרקעין היתר בניה: ביום 28/02/22 נערך לעותרת חישוב אגרות בניה; ביום 15/05/23 פקיד היערות נתן את אישורו לסקר העצים, לאחר שבהתחלה סירב לחתום על הסקר; ביום 18/04/24 שילמה העותרת היטל השבחה בסך של 75,000 ₪; ביום 29/05/24 שילמה העותרת אגרה בסך של 518,444 ₪ לתאגיד מי כרמל.

9.לבסוף העותרת פנתה לעירייה בבקשה לקבל טופס חיוב אגרות, אלא שהעירייה סירבה להנפיק לעותרת את חיובי האגרות.

10.לפיכך, ביום 17/06/24 פנתה העותרת למשיבה בדרישה להנפיק היתר בניה למקרקעין.

11.ביום 23/07/24 המשיבה מסרה לעותרת את תשובתה לבקשה להנפקת היתר בניה ולפיה ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר בניה אינה בתוקף ולא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה.

טענות העותרים:

12.לטענת העותרים, היתר הבניה מומש בצורה מהותית – העותרת מילאה אחר כל התנאים המופיעים בבקשת ההיתר, העמידה את כל האישורים הנדרשים, שילמה את כל התשלומים הנדרשים, וכל שנותר הוא לשלם את חיובי האגרות, ונותר השלב הפרוצדורלי של הנפקת היתר הבניה. כמו כן, נטען כי אי קידום הבקשה במהלך השנים לא נבע ממחדל של העותרת. לפיכך, החלטת המשיבה כי פג תוקפה של ההחלטה המאשרת את הבקשה להיתר בניה, כך שלא ניתן להנפיק היתר בניה מכוח החלטה זו, אף שהעותרת שילמה למשיבה ולעירייה סכומים נכבדים בגין בקשת ההיתר הינה חריגה מסמכות של המשיבה ולוקה בחוסר סבירות קיצונית.

13.עוד נטען, שכל עוד לא ניתן היתר בניה למקרקעין הרי שנגרמים לעותרת ולשאר העותרים נזקים כבדים. העותרת ציינה כי תמ"א 38 נמצאת לקראת פקיעת תוקפה, ואין וודאות אם ניתן יהיה להתחיל מחדש הליך תמ"א 38 במקרקעין ולקבל לשם כך היתר בניה. העותרים הפרטיים בבקשתם ציינו כי מצב המקרקעין אינו משופר, וכי אי מתן היתר הבניה למקרקעין אינו מאפשר להנגיש את הבניינים כך שיותאמו לצרכים של בעלי הדירות המבוגרים וכן לסובלים ממוגבלות פיזית. עוד צוין, כי אי מתן ההיתר אינו מאפשר לשפר את תנאי המגורים שלהם, לרבות התקנת ממ"ד.

טענות המשיבה:

14.ביום 18/11/24 הגישה המשיבה את תשובתה לעתירה ובגדרה ביקשה להורות על דחיית העתירה.

15.לטענת המשיבה, פג תוקפה של ההחלטה המאשרת את הבקשה להיתר בניה, ועל כן לא ניתן להיענות לבקשה להנפקת ההיתר. כאמור, ביום 11/03/19 ניתן פסק הדין בעניין החלטת המשיבה לאשר את היתר הבניה בתנאים ובשינויים, ולכן יש לראות במועד פסק הדין כמועד מתן ההחלטה של מוסד התכנון בבקשה להיתר וכי תוקף ההחלטה ימנה ממועד זה ואילך. על פי פסק הדין והחלטת המשיבה, הייתה אמורה העותרת להגיש תכניות מתוקנות ולמלא את התנאים הנדרשים. אולם, במשך כשנתיים העותרת לא עשתה פעולות בתיק, זאת ככל הנראה מחמת זניחת הבקשה להיתר בניה. אי ביצוע הפעולות ואי הגשת בקשות הארכה בתיק גרמו לכך שפקע התוקף להחלטה המאשרת את הבקשה להיתר הבניה בהתאם להוראת סעיף 20 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן: "התקנות הישנות"), ואף לפי הוראת סעיף 46 לתקנות התכנון והבניה (רישוי הבנייה), התשע"ו-2016 (להלן: "התקנות החדשות") למרות שלא חלה על המקרה דנן, כך שלא ניתן עוד להוציא היתר מכוח החלטה זו. יתרה מזו, המשיבה סבורה כי אף אם נלך על פי פרשנות מקלה לטובת העותרת ולפיה ניתן להגיש בקשה להארכת תוקף בדיעבד, הרי שהעותרת הייתה יכולה להגיש בקשה להיתר בניה לפי תקנה 46 לתקנות החדשות עד ליום 11/03/22, אלא שהבקשה הוגשה רק ביום 27/06/24 ולא ניתן להיענות לה.