גבריאל ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז תל אביב ואח'

1. עתירה המופנית כנגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב מתאריך 8.8.2016 (להלן: "ההחלטה" ו- "הוועדה המחוזית", בהתאמה), בה אושרה תוכנית נקודתית רש/1100 (מס' 553-0155416), שהוגשה על ידי המשיבה 3 (להלן: "היזם") ולפיה למבנה מסחרי קיים בן 2 קומות בחזית ושלוש קומות בעורף ברח' סוקולוב 34 רמת השרון, יתווספו 4 קומות נוספות שייעודן מסחר ומשרדים, על הקומות הקיימות. כמו כן יתווספו 200 מ"ר לצרכי ציבור שיירשמו על שם הרשות המקומית ואף יגדל קונטור המבנה הקיים בהתאם לקווי הבניין החדשים (להלן: "התוכנית"). ביהמ"ש התבקש לבטל את החלטת הוועדה המחוזית.

טענות העותרים

2. לטענת העותרים, המבנה הקיים במקום מורכב משני אגפים ומהווה בית משותף. אגף קדמי הממוקם בחזית רחוב סוקולוב ובו 35 יחידות משנה המהווה מרכז מסחרי הנושא את השם "שופינג" (להלן: "האגף המסחרי") אליו מתייחסת התכנית, וכן אגף אחורי המכיל 12 יחידות משנה ומהווה בניין למגורים (שני האגפים יחדיו להלן: "המבנה"), ובסה"כ 47 יחידות במבנה/הבית המשותף כולו.

3. העותרים טענו כי הם הבעלים של 18 יחידות בבית המשותף, המהווים לטענתם את רוב בעלי היחידות, וכן הינם בעלים במשותף של חלק מגג המבנה ושל חלקים נוספים ברכוש המשותף עליהם אמורה להתבצע הבניה נשוא התכנית. בנוסף טענו כי הם בעלי זכויות הבניה האמורים לנבוע מהתכנית. מאידך, היזם הוא הבעלים של 13 יחידות בבית המשותף מתוך 47 יחידות הקיימות בו (28% מהיחידות בשני האגפים), או 13 יחידות מתוך 35 יחידות באגף המסחרי של הבית המשותף-שהינו כאמור מרכז מסחרי (37% מהיחידות באגף המסחרי). יוזכר כי התכנית חלה רק על האגף המסחרי.

4. כללית טענו העותרים, כי התכנית מבקשת לערוך מהפכה באגף המסחרי שהינו בית משותף הבנוי ומאוכלס מזה שנים רבות באמצעות תוספת של 4 קומות על גג הבית המשותף בנוסף לקומות הקיימות במבנה בפועל, תוך הריסה ובניה מהותית בשטחים משותפים נוספים השייכים לכלל בעלי היחידות. לטענתם, התכנית מבקשת להוסיף ולשנות השימושים במסגרת הבית המשותף, לרבות העברת שטחים בתוך הבית המשותף לרשות המקומית בדרך של "הפקעה"; הוספת ייעוד של "שטחי ציבור" בתוך הבית המשותף; הותרת 300 מ"ר לשימוש עיקרי בתת קרקע במקום ו/או על חשבון שטחי השירות הקיימים במקום ועוד.

5. משפטית טענו העותרים, כי לא ניתן לאשר את התכנית שעניינה "בית משותף", להבדיל מ"קרקע", כשהיא מוגשת ע"י אחד מבעלי היחידות ברכוש המשותף, להבדיל ממגישים שהם מוסדות התכנון, באופן המשנה את פני המבנה והופך אותו ממבנה בן 2 קומות למבנה בן 6 קומות, וזאת למרות התנגדות רוב בעלי היחידות בבניין. לטענת העותרים מאחר והיזם אינו "בעל הקרקע" או "בעל עניין בקרקע", כהגדרתם בסעיף 61א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") - כפי שתוקן בתיקון 101 ובהתאם לתקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016 (להלן: "התקנות החדשות"), אזי הוא אינו רשאי להגיש את התכנית. כפועל יוצא שגתה הוועדה המחוזית בעצם אישור התוכנית ויש לכן לבטל האישור.

6. עוד טענו העותרים, כי לא ניתן לאשר את התכנית מהטעם שכלולה בה "הפקעה" של 200 מ"ר שלא כדין, המהווים "תרומה" מהיזם לוועדה המקומית/לרשות המקומית במקביל לאישור התכנית. מעבר לאלה, נפלו פגמים מהותיים בהליך ההמלצה על התכנית בוועדה המקומית לתכנון ובניה (המשיבה 2), עת רוב חברי הועדה המקומית התנגדו לתוכנית וזאת לאחר שחברת ועדה חזרה בה מהסכמתה לתמוך בה. כמו כן טענו כי לא היה מקום להעדיף תכנון נקודתי בכתובת הספציפית על פני תכנון כולל לכלל האזור ולבסוף טענו, כי לא היה מקום לאשר את התוכנית נוכח הפגיעה הקשה הכרוכה בה.

תגובה המשיבה 1

7. המשיבה 1 טענה, כי הוועדה המחוזית פעלה בסמכות ובסבירות תוך שקילת מכלול העובדות והנתונים שהוצגו בפניה, לרבות התנגדות העותרים. ההחלטה לטעמה אינה בלתי סבירה באופן המצדיק התערבות ביהמ"ש עת בתי המשפט אינם נוטים להתערב בשיקול הדעת התכנוני של מוסדות התכנון ואינם מחליפים שיקול דעתם תוך הפיכת ביהמ"ש ל"מתכנן על".

אשר לטענות העותרים טענה, כי אלה התעלמו מעובדות מהותיות שאינן עולות בקנה אחד עם טיעוניהם ובהם:

א. התקנות החדשות נכנסו לתוקף זמן רב לאחר קבלת התוכנית ע"י הוועדה המחוזית, לאחר שהוחלט על הפקדתה ולאחר שנשמעו ההתנגדויות לה וניתנה החלטה למתן תוקף, ומכאן שהתקנות אינן חלות בענייננו.