גבאי מניבים ופיתוח בע"מ ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

רקע

1. העותרים הינם בעלי זכויות בשני בניינים, מספרים 17 ו- 21, ברחוב קהילת ורשה בתל אביב. הבניינים כיום הינם בני 2 קומות ובכל בניין 8 יחידות דיור (להלן: "הבניינים").

   העותרים ביקשו לבצע פרויקט של פינוי-בינוי במסגרתו יבנו שני בניינים חדשים בני כשמונה קומות, כאשר בכל בניין התבקשו 23 יחידות דיור.

2. אין מחלוקת כי התכנון הקיים מתיר הקמת בניינים בני כ- 5 קומות ו- 16 יחידות דיור בלבד לכל בניין. מכאן, על מנת לאשר את הפרויקט אותו תכננו העותרים נדרשו אלו לבקש הקלות מהתכנון הקיים.

   העותרים אכן הגישו בקשה להיתר ולהקלות, כאשר ההקלות המשמעותיות היו במספר הקומות, בזכויות הבניה ובמספר יחידות הדיור.

   ההקלה במספר יחידות הדיור ובזכויות הבניה הוגשה מכוח תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), התשע"ד-2013 (קובץ התקנות 7308, 27.11.2013 בעמ' 266) (להלן: "הוראת השעה") אשר בעגה המקצועית מכונה "הקלת שבס-כחלון".

   הוראת השעה קובעת, כי בתנאים מסוימים הוספה של עד 30% יחידות דיור, וכן זכויות בניה לצורך כך, לא תהווה סטייה ניכרת. במילים אחרות, הוראת השעה מאפשרת לאשר בהקלה תוספת של עד 30% למספר יחידות הדיור המאושרות במקרקעין וכן תוספת זכויות בניה.

   יוטעם, ללא הוראת השעה תוספת של מעל ל- 20% יחידות דיור וזכויות בניה מהווה סטייה ניכרת שהוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר.

3. ההקלות פורסמו בהתאם להוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") והוגשו להן התנגדויות על ידי בעלי זכויות בבניינים המצויים ברחוב קהילת ורשה 15 ו- 19, וביניהם המשיבים 3 בהליך זה.

4. הוועדה המקומית קיימה דיון בהתנגדויות וביום 1.9.2021 קיבלה החלטה לאשר את הבקשה להיתר ואת ההקלות שהתבקשו במסגרתה.

   על החלטה זו הגישו המשיבים 3 עררים לוועדת הערר, עררים אשר נדונו במאוחד.

5. העררים כללו טענות רבות כנגד אישור ההקלות, אולם לצורך ערעור זה רלוונטית טענה אחת ויחידה והיא, כי הוראת השעה אשר מאפשרת הקלה של עד 30% ממספר יחידות הדיור והוספת זכויות בניה, פקעה עוד טרם הוגשה הבקשה להיתר.

   מכאן, לטענת המשיבים 3, לא ניתן היה לאשר את הבקשה להיתר ל- 23 יחידות דיור לבניין ותוספת זכויות מכיוון שזו מוסיפה יחידות הדיור בשיעור העולה על 20% וכן מוסיפה זכויות בניה ולכן מדובר בסטייה ניכרת כמובנה בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת").