עץ השקד יזום בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה - חוף הכרמל ואח'

מבוא

האם קביעה בתכנית מתאר מקומית כי "לא תתאפשר יציאה לגג" הבניין משמעה גם איסור שימוש בגג.

העותרות שהוכרזו כזוכות במסגרת מכרז "מחיר למשתכן" בקשר למגרשים שונים בעתלית פנו בבקשה להיתר בניית מספר בניינים וביקשו בין השאר לאפשר שימוש בגג העליון של כל בניין כמרפסת גג פתוחה ללא כל בניה עליה, אשר תוצמד לדירות הקומה העליונה והגישה לגג תעשה באמצעות יצירת גרם מדרגות חיצוני שיוביל ממרפסת הקומה האחרונה אל הגג.

תכנית המתאר המקומית שחלה באזור היא תכנית מספר מכ362/א (להלן- התכנית) קובעת בסעיפי הוראות הבניה (סעיפים 16-19) כי "ללא תתאפשר יציאה לגג" וכי סטייה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת.

משיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל (להלן-הוועדה המקומית) בהחלטה מיום 14.11.2016, סירבה לאשר שימוש בגג כמרפסת (נספח א לעתירה).

משיבה 2, ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן-ועדת הערר) דנה בערר שהגישו העותרות ובהחלטה מפורטת מיום 28.12.2016 דחתה את עררן של העותרות וקבעה בין השאר כי אין להתיר שימוש בגג כמרפסת, אדריכל הוועדה היה בדעת מיעוט (נספח ו' לעתירה).

העותרות שלא השלימו עם החלטות מוסדות התכנון הגישו עתירה מינהלית ובה ביקשו לקבוע כי פרשנות נכונה של הוראות התכנית אינו מונע שימוש בגג כמרפסת ואינו מונע הצמדת הגג לדירות העליונות, לדעתן יש לפרש את האיסור הקבוע בתכנית כאיסור בניית חדרי יציאה לגג בלבד.

דיון

אקדים ואבהיר כי ככל שמדובר בסעד של אישור הצמדת הגג לדירות העליונות, על העותרות להתכבד ולפנות בבקשה לפורום המתאים. שאלת הצמדת גגות הינה שאלה מתחום דיני הקניין, היא אינה בסמכות הוועדה המקומית או ועדת הערר ומכאן שהיא לא תיבחן על ידי במסגרת עתירה זו.

לאחר שבחנתי טענות הצדדים ובחנתי את תכליתה של התכנית שוכנעתי כי איסור היציאה לגג נועד למנוע שימוש בגג ולכן פרשנות שני מוסדות התכנון היא הפרשנות הראויה לטעמי להוראות התכנית.

מה ההיגיון באיסור יציאה לגג והתרת בניית גרם מדרגות ממרפסת הקומה העליונה אל הגג. הייתכן לאסור יציאה מדלת ולאפשר יציאה מחלון?