הורוביץ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - צפון חיפה ואח'

1.לפניי עתירה מנהלית, להורות על ביטול החלטת המשיבה מס' 1 – ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה (להלן: "המשיבה" ו/או "ועדת הערר")) מיום 10.05.2018 (להלן: "ההחלטה"), לפיה קיבלה ועדת הערר ערר שהוגש על-ידי ברק לביא (להלן: "המשיב 3") וביטלה את החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") להתיר שימוש חורג בנכסו של העותר בקומת הקרקע ברחוב מוריה 63 בחיפה (להלן: "הנכס").

2.העותר מבקש להורות על ביטול החלטת ועדת הערר, להשיב על כנה החלטת הועדה המקומית, לחילופין להורות על ביטול החלטת ועדת הערר ולהחזיר את הדיון לועדה המקומית לדיון מחודש. ולחילופי חילופין, מבקש העותר ליתן לו זמן התארגנות להפסקת השימוש החורג מושא העתירה אשר ייקבע על לתקופה בת חמש שנים לפחות.

הצדדים, ההליכים שהתקיימו עד כה והחלטת ועדת הערר:

3.העותר והמשיב 3 הם בעלי זכויות ביחידות שבבניין בפינת רחוב מוריה 63 ורחוב זורבבל 1 חיפה, כאשר חזית הבניין והכניסה אליו היא מכיוון רחוב זורבבל. העותר הוא בעל מספר יחידות מגורים שבהן מתנהלים עסקים לרבות מספרה, משרדים ועסק לבניית ציפורניים.

4.התכניות החלות על הנכס מושא הדיון הנן תכניות מנדטוריות – תכנית חפ/229 (משנת 1934) שהנה תכנית מתאר כללית לחיפה, תכנית מפורטת חפ/136 (משנת 1936) ותכנית חפ/424 (משנת 1939). בהיעדר תכנון עדכני ועד להשלמת התכנון גובש מסמך המדיניות לפיתוח אזור ציר רכס מוריה/חורב. מטרתו של מסמך המדיניות היתה להתוות את שיקול דעת הוועדה המקומית בעת אישורה בקשות לשימוש חורג ותכניות מפורטות, עד לאישור תכנון מפורט ועדכני (להלן: "מסמך המדיניות").

5.אין חולקין, כי לעותר ניתן היתר לשימוש חורג בנכס, ביום 22.03.2011, שהוגבל לתקופה של 5 שנים, וזאת החל מיום 29.06.2009, עד ליום 29.06.2014. ביום 31.10.2016 ביקש העותר מן הועדה המקומית לחדש אישור לשימוש חורג בנכס בקומת הקרקע שבבעלותו, משימוש כדירת מגורים לשימוש כמספרה. לבקשה הוגשו התנגדויות מצד שותפים לנכס ומצד מי שאינם שותפים לנכס.

6.ביום 16.10.2017 החליטה הועדה המקומית לאשר את בקשת העותר, זאת על-פי המלצת צוות מהנדס העיר, לתקופה בת 5 שנים, בכפוף לשורה של תנאים כמפורט בהחלטת הועדה (נספח ב' לכתב התשובה מטעם המשיבה 2). יצויין כי בהחלטת הועדה המקומית נקבע, בתשובה למתנגדים, בין היתר, כי "לעניין השימוש, השימוש מותר ונהוג באזור עפ"י הוראות התכנית המאושרת חפ/229".

7.ביום 27.11.2017 הגיש המשיב 3 ערר לוועדת הערר (ערר מס' 334/17). באמור, ועדת הערר הכריעה בערר והחליטה לבטל את החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה, ואף קבעה כי אין המדובר בהיתר לשימוש חורג מהיתר בלבד, אלא מדובר בהיתר לשימוש חורג מתכנית (נספח 1 לעתירה). נקבע כי על אף שבתכנית המתאר חפ/229 נקבעה קשת שימושים אפשריים בייעוד מגורים, תכנית חפ/424 הנה תכנית מפורטת, ספציפית ומאוחרת לתכנית חפ/229. על כן, כאשר בתכנית מאוחרת וספציפית נקבע מיקום מסוים למסחר, לא ניתן עוד לקבל טענה כי מסחר הנו שימוש המותר בכל אזור המגורים, מכוח תכנית חפ/229. ועדת הערר חזרה על קביעת ועדת הערר להיטל והשבחה, אשר קבעה כי לשם הפעלת מספרה בנכס מושא הערר, נדרש היתר לשימוש חורג מתכנית. נקבע עוד, כי הועדה המקומית אינה יכולה לשנות עמדתה, שכן היא טענה במסגרת ערר הנוגע לחיוב בהיטל השבחה, כי מדובר בשימוש חורג מתכנית וועדת הערר להיטל השבחה אימצה עמדה זו.

8.ועדת הערר קבעה, כי הן בתכנית חפ/136 והן בתכנית חפ/424 סומן בתשריט מיקומם של מקרקעין הכלולים בהן, בהם תותר חזית מסחרית "shops". בעוד החלקה בה עסקינן, אינה נכללת בגדר המקרקעין, לגביהם התירו התכניות המנדטוריות הקמת חנויות "shops".