עת"מ 53602-05-15 עדירן פיורה השקעות (1996) בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז הצפון ואח'

1.הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז הצפון החליטה להפקיד תכנית מתאר מקומית כוללנית לעיר נהריה (תכנית ג/21011). בגדרה של התכנית נקבעו מגבלות על מתן היתרי בניה על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38). כמו כן הורתה לוועדה המקומית להכין תכנית מפורטת לחיזוק מבנים ולקבוע מגבלות לתקופת הביניים עד לאישורה. תוקפן של החלטות אלו, כמו תוקפן של מגבלות שנקבעו בהחלטות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה, הן העומדות במוקד הדיון בעתירה שבפניי.

על תמ"א 38

2.תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, אושרה לראשונה בחודש מאי 2005, אולם מאז מועד אישורה עברה התכנית שינויים רבים (להלן: תכנית החיזוק). תכליתה העיקרית של תכנית החיזוק היא לעודד חיזוק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980 שלא על פי התקן הידוע כתקן ישראל 413 (תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה), וזאת על מנת לשפר את עמידותם במקרים של רעידות אדמה (ראו סעיף 2 לתכנית החיזוק). תכנית החיזוק אינה כופה על בעלי בתים קיימים המצויים בתחום תחולתה לבצע שינויים, אלא מסתפקת במתן תמריצים תכנוניים וכלכליים כדי לעודד את בעלי הבתים לפעול בעצמם לחיזוק המבנים.

3.התמריצים שנקבעו בתכנית החיזוק הינם הטבות בדרך של מתן היתרים לתוספות בניה, כלומר הוספת אחוזי בניה ומתן הקלות תכנוניות שונות מעבר לתכניות המתאר האחרות החלות על המקרקעין. מבלי לפרט את כל ההוראות והתנאים, נבהיר כי כל המבקש לבצע חיזוק מבנים על פי תכנית החיזוק, יכול לזכות בהיתר לבניית תוספות בניה מרובות, לרבות הרחבת הדירות הקיימות והוספת יחידות דיור נוספות, לסטות מקווי בניין, להוסיף קומות במבנים קיימים, להגביה את המבנה ועוד.

4.כדי לאפשר את מימוש תכנית החיזוק וכדי להרחיב את סל התמריצים לבעלי בתים המעוניינים בכך, אושרה גם חקיקה נלווית. כך למשל לצורך הסדרת היחסים בין בעלי דירות בבית משותף ולאפשר להם לממש את ההטבות על פי התכנית גם כאשר לא כל בעלי הדירות בבית המשותף מסכימים לכך, נחקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 הקובע הוראות המקנות לרוב הדיירים, כקבוע בחוק, כוח לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק וכן מסדיר את היחסים בכל הנוגע לרכוש המשותף. הטבות נוספות נקבעו גם בחיקוקי המס. כך למשל חוקק פרק מיוחד בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 שמסדיר את התנאים למתן פטור ממס שבח ומס רכישה (פרק חמישי 5). בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו- 1975 נקבעו הוראות פטור ממס עבור הענקת שירותי הבניה על ידי הקבלן (סעיף 31ב'). ניתן גם פטור מתשלום היטל השבחה שעשוי היה להתחייב על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 ועוד.

5.כאמור המחוקק אימץ לחיקו את תכנית החיזוק ועטף אותה בהוראות נלוות כדי להמריץ ולעודד את בעלי הבתים לחזק את המבנים מפני רעידות אדמה. בסעיף 2 לתכנית החיזוק הוגדרה תכליתה:

2.1. לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

2.2. לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי המבנים שיש לחזק.

2.3. לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות בניה באמצעות:

א. קביעת הסדרים תכנוניים שיאפשרו מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח תכנית זו.