עת"מ 53149-12-15 קולנוע מוגרבי ג' בע"מ ואח' נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

העתירה

1. בעתירה שלפני התבקש ביהמ"ש לקבוע, כי החלטת המשיבה 1 מ- 4.11.15 ובה סורבה בקשת העותרות לתן להן רשות לערור למועצה הארצית לתכנון ובניה על החלטת המשיבה 2 (הוועדה להשלמת תכניות של הוועדה המחוזית) מ- 12.8.15 הינה שגויה ובלתי סבירה ולפיכך יש לבטלה ולאפשר לעותרות לערור על החלטת הועדה המחוזית בפני המועצה הארצית. לחלופין, התבקש ביהמ"ש לקבוע, כי החלטת הועדה המחוזית הדוחה את התנגדות העותרות לתכנית המתאר הכוללנית תא/5000 (להלן: "התכנית") שגויה ובלתי סבירה ולפיכך יש להורות על החזרתה לוועדה המחוזית שתורה על תיקונה כפי טענות העותרים.

רקע

2. תכנית תא/5000 הינה תכנית מתאר מקומית כוללנית ("תכנית כוללנית") לעיר תל אביב יפו כמשמעות המונח בסעיף 62(א)(ג) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), הקובעת מספר מטרות ובהן שימור וחיזוק מעמדה של העיר; קידומה כעיר לכלל תושביה; יצירת עתודות של שטחי בניה למגורים ולתעסוקה; קביעת כללים שיאפשרו התחדשות עירונית ושימור מורשת הנוף והסביבה, כמו גם הצבת תכנית המתאר כנדבך מרכזי בממשל המקומי. התכנית קובעת כללים, הנחיות והוראות לעריכת תכניות מפורטות מכוחה, אך לא מבטלת תכניות מאושרות קיימות. התכנית הוגשה ע"י המשיבה 3 (להלן: "הועדה המקומית"), בחודש מרץ 2013 הועדה המחוזית החליטה על הפקדתה בתנאים ובדצמ' 2013 הופקדה התכנית בפועל.

לתכנית הוגשו כ- 300 התנגדויות על ידי תושבים, יזמים, עיריות סמוכות ועוד. לאור מספרן הרב של ההתנגדויות ומורכבותן, מינתה הועדה המחוזית בהתאם לסעיף 107א לחוק התכנון והבניה כחוקר את מר זאב עמית שהינו מתכנן עיר ועו"ד (להלן: "החוקר") לצורך שמיעת ההתנגדויות וגיבוש דו"ח עם המלצותיו ביחס אליהן. החוקר קיים 19 ישיבות בהן שמע התנגדויות בין החודשים נוב' 14 לינואר 2015, לאחריהן הגיש דו"ח שנדון בפני הועדה המחוזית לאורך 4 ישיבות בין החודשים מאי –יוני 2015. בעקבות ישיבות אלה פרסמה הועדה המחוזית לציבור שינויים אותם היא שוקלת לערוך בתכנית, וזאת עפ"י סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה. במסגרת זו הוגשו עוד 30 התנגדויות שאף הן נשמעו ע"י החוקר, בסיכומם הגיש החוקר דו"ח משלים. בתאריך 12.8.15 הועדה המחוזית דנה והחליטה לתת תוקף לתכנית בתנאים שפורטו בהחלטתה.

3. העותרות, בהיותן בעליהן של חלקות 71, 79, 80 ו- 81 בגוש 6910, שהינו מתחם צמוד דופן לכיכר מוגרבי (להלן: "מתחם מוגרבי"), הגישו התנגדותן לתכנית ב- 27.2.14 (נספח ו' לעתירה). במסגרת ההתנגדות טענו העותרות, כי יש לשנות התכנית המופקדת באופן שלכלול הוראות שיקנו לוועדה המקומית סמכויות נרחבות לכיכרות העיר, מבחינת היקף הבניה והשימושים המותרים בהם, וזאת בהתייחס לכלל הכיכרות בעיר ולכיכר מוגרבי בפרט. בכך ניתן יהא לטעמן לממש את הפוטנציאל האורבני הטמון בכיכרות באופן התואם את מטרת התכנית.

עוד טענו, כי הפרויקט המוצע על ידן במתחם מוגרבי, שכולל הקמת מגדל מגורים עד 30 קומות מעל קומת מסחר ושימושים ציבוריים, ופיתוח הממשק אל המרחב הציבורי ומערכת החבורה הציבורית יאפשר החייאת המרחב הציבורי והגדלת השימוש הציבורי בו, בעוד שבניה בהיקפים נמוכים לא תוכל לסייע בשיקום הכיכרות, כפי שאמנם התקבל בפועל באהדה רבה בקרב פרנסי העיר.

לבסוף טענו, כי הפרויקט המתכונן בדופן הצפונית של כיכר מוגרבי יתקן את התקלה התכנונית שנגרמה בעקבות בניית מגדל "המגדלור" שנבנה בסמוך, מה גם שבמסמכי הכרזת העיר הלבה ע"י אונסקו סומן מתחם מוגרבי בכוכב קרי כאזור בו יוקם מבנה הגבוה מ-15 קומות באופן שאינו פוגע בשימור המרקם של העיר הלבנה.

4. החוקר שדן בהתנגדות העותרות דחה אותן וכתב "מגרש מוגרבי נמצא בתחום מרקם בנוי לשימור, איזור יעוד מגורים בבניה מרקמית ובאזור ההכרזה (הכרזת אונסקו לעיר הלבנה א.ב.) ולפיכך דין הטענה להידחות, שכן, לכאורה, אין הצדקה להחריג מגרש או נכס כלשהו מהוראות אלה ולפיכך דין הטענה להידחות... יחד עם זאת, ראה פרק 1 סעיף 51 בדו"ח זה". במסגרת פרק 1 סעיף 51 לדו"ח התייחס החוקר להתנגדויות המתייחסות לכיכר מוגרבי והמליץ לקבל ההתנגדויות בחלקן כאשר לפי המלצתו, הועדות המחוזית והמקומית ישקלו וידונו בתכניות מפורטות בסמכות מחוזית לעניין הכיכרות "בנפש חפצה". כמו כן המליץ, כי לאחר אישור התכנית ייערך ויאושר מסמך מדיניות שיזהה את הככרות הראויים ויתווה עקרונות והוראות מיוחדים ביחס אליהם, אפילו הם נוגדים את הוראות התכנית כאשר מסמך מדיניות זה יהא תנאי להגשת תכנית מפורטת.

5. במסגרת החלטות הועדה המחוזית ובהתייחס לסעיף 51 כאמור לפרק 1 לדו"ח, החליטה הועדה המחוזית כדלקמן:

"הועדה מחליטה לקבל את המלצות החוקר שניתנו בדו"ח הראשי מיום 6.5.2015 ובדו"ח המשלים לפי סעיף 106(ב) מיום 6.8.2015, למעט בנושאים הבאים, בהם ההחלטה היא כדלקמן:... סעיף 51, כיכרות, דופן כיכר ומרחב ציבורי: הועדה מקבלת בחלקה את המלצת החוקר. נוסחו של סעיף 2 בהמלצת החוקר יהיה: 'מומלץ כי לאחר אישור תא/5000 ייערך ויאושר מסמך מדיניות שיזהה את המקומות הראויים ויתווה עקרונות והוראות מיוחדות' ".

6. בקשה למתן רשות ערר למועצה הארצית אותה הגישו העותרות לפי סעיף 110 לחוק התכנון והבניה, ובה חזרו על טענותיהם והתנגדותן, נדחתה ב- 4.11.15 ע"י המשיבה 1, ומכאן העתירה.