יסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

לפניי עתירה על החלטת המשיבה 1 (ועדת הערר), בבקשת העותרת להיתר להריסה ולבניה מחדש מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית רג/340/ג/30 שאושרה לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (התכנית). ועדת הערר קיבלה ערר שהגישו המשיבים 3-5 על החלטת המשיבה 2 (הוועדה המקומית) והורתה, בין היתר, על צמצום מספר יחידות הדיור מ- 34 הוועדה ל- 28 יחידות דיור (החלטה מיום 9/4/18 בערר רג/6187/16, להלן: ההחלטה).

טענתה העיקרית של העותרת היא, כי החלטת ועדת הערר היא בלתי סבירה, שכן לא נתנה את המשקל הראוי ליחס ההמרה שבין הדירות החדשות אל מול הדירות הישנות (יחס ההמרה), שעומד לפי החלטתה על יחס של 1:2.15 בלבד (לעומת יחס המרה של 1:2.6 לפי החלטת הוועדה המקומית). יחס המרה של 1:2.15 שאישרה ועדת הערר הוא, לפי הטענה, בלתי סביר לעיר רמת גן. לטענת העותרת, ועדת הערר הפכה את הנושא הכלכלי לשולי ביותר והביאה למצב שבו לא ניתן יהיה לבצע את הפרוייקט עקב חוסר כדאיות כלכלית.

ענייננו, אפוא, בטיבו ובמשקלו של יחס ההמרה במכלול השיקולים שעל מוסד התכנון לשקול בעת בחינת בקשה להיתר להריסה ולבניה מחדש לפי תמ"א 38.

כללי - רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים

1. העותרת הגישה בקשה (מתוקנת) לפי תמ"א 38 להריסה של מבנה בן 2 קומות מעל קומת עמודים (סה"כ 3 קומות), הכולל 13 דירות, ברחוב נחלת יוסף 6 ברמת גן; ולהקמה של מבנה חדש, בן 8 קומות מעל קומת קרקע עם 3 דירות גן וקומת גג חלקית עם 2 דירות, מעל 2 קומות מרתפי חניה ובסך הכל, 37 יחידות דיור.

    

2. הבקשה פורסמה כדין והוגשו לוועדה המקומית התנגדויות מצד בעלי הזכויות בבניינים סמוכים. בסופו של דבר, הוועדה המקומית אישרה מבנה בן 7 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית (סה"כ 9 קומות ברוטו או 8.5 קומות) מעל 2 קומות מרתפי חניה, הכולל 34 יחידות דיור ו- 37 חניות (החלטה מיום 25/9/16, נספח ב' לעתירה, להלן: החלטת הוועדה המקומית). אישור הוועדה המקומית כלל גם הקלה לתוספת קומה לפי תקנות סטייה ניכרת וכן, אישור הקלות בקווי בניין ביחס לתכנית החלה במקום (אך פחות מהחריגה המקסימלית המתאפשרת לפי תמ"א 38).

    

3. המשיבים 3-5 הגישו לוועדת הערר ערר על החלטה הוועדה המקומית. בתמצית, טענו הם להכבדה בתנועה ולסיכון תעבורתי, כמו גם להגברת מצוקת החניה עקב האישור להקמת 34 יחידות דיור. מדובר ברחוב צר, ללא מוצא, עם סימון חניה כחול-לבן בשני צדיו ובעל נתיב תנועה אחד. הכניסה והיציאה לרחוב הם מרחוב קריניצי שנחשב לאחד הסואנים בעיר. בנוסף, בסוף הרחוב בית ספר תיכון, שמעמיס אף הוא על התנועה והחניה ברחוב. לא ניתן לנסוע ברחוב באופן דו סטרי וכאשר שני רכבים נוסעים בכיוונים מנוגדים, על האחד להמתין תוך תנועה לאחור, עד שהרכב השני יצא מהרחוב. מצב זה קורה לעיתים קרובות ועלול להחמיר עוד יותר עם הבניה המבוקשת וגם בשים לב לבניה נוספת שעתידה להסתיים בקרבת מקום. כמו כן, כבר כיום קיימת ברחוב מצוקת חנייה, שעשויה אף היא להחמיר, לאחר בניית 34 יחידות הדיור כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית.

    

4. העותרת טענה בתגובה לערר, כי טענות המתנגדים מופנות בעיקרן כלפי הסדרי התנועה שאינם קשורים לפרויקט וכי הבעיות התנועתיות קיימות ותימצאנה בלי קשר אליו. המענה הוא באמצעות פתרון תחבורתי כולל. מתן ההיתר לפי החלטת הוועדה המקומית לא יחמיר את מצוקת החניה, שכן כיום ל- 13 הדירות שבבניין אין כלל חניה פרטית אלא ברחוב. לטענת העותרת, בהגדלת הצפיפות התחבורתית ברחוב אין כדי להוות מחסום מפני מימוש היתרים מכוח תמ"א 38 והצורך ביישום פרויקט מכוח תמ"א 38 גובר על כך.