הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' וועדת הערר המחוזית-מחוז תל-אביב ואח'

לפני עתירה המופנית כנגד החלטת המשיבה 1 (להלן: "ועדת הערר") מ- 16.11.17, בעררים גב/5440/16 וגב/5159/15 (להלן: "ההחלטה"). בהחלטה, דנה ועדת הערר בין היתר בשאלה האם רשאית הייתה הועדה המקומית לחייב מבקש היתר בניה לנצל תחילה את הזכויות המוקנות לו מכוח תכניות החלות על המקרקעין, בטרם יממש הזכויות המגיעות לו מכוח תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38. להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א"), בנסיבות של הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38. להחלטה השלכות רוחב לעניין תשלומי היטל השבחה הנובעים מניצול הזכויות המוקנות בתכניות החלות על המקרקעין, להבדיל מזכויות בניה הנובעות מתמ"א 38 הפטורות מהיטל השבחה.

רקע לדיון

המשיבה 2 הגישה לעותרת (להלן גם: "הוועדה המקומית"), בקשה להיתר בניה במקרקעין המצויים בקריית יוסף 15 גבעתיים (להלן: "הבקשה להיתר" וה"מקרקעין", בהתאמה). במסגרת הבקשה להיתר ביקשה המשיבה 2 להרוס מבנה קיים בשטח של 730 מ"ר, ולהקים תחתיו בית מגורים חדש בשטח של 2,412 מ"ר.

על פי התכניות התקפות במקרקעין מותרת בנייה בשטח של 2,604 מ"ר. חלק מזכויות הבניה מקורן בתכניות התקפות החלות על המקרקעין (1,184 מ"ר), וחלקן בזכויות בניה מכוח תמ"א 38 (1,420 מ"ר).

המשיבה 2 ביקשה לבנות בשטח של 2,412 מ"ר, מה שהותיר זכויות בניה בלתי מנוצלות בשטח של 192 מ"ר.

הוועדה המקומית, בהחלטה מיום 12.7.15, אישרה בתנאים את בקשת המשיבה 2 להיתר להריסת בניין ולבניית בניין חדש מכוח תמ"א 38. באותה החלטה קבעה הוועדה המקומית, מעבר לאישור הבקשה, כי יש:

"ג. לאשר זכויות בניה מכוח תמ"א 38 הנדרשות מעבר למניין זכויות התב"ע המוקנות והמותנות ובהתאם לסעיף 14א.א1 לתמ"א 38".

במילים אחרות, מאחר שקיימים שני מקורות לזכויות בנייה כאמור, נקבע שיש לפנות תחילה לניצול הזכויות שמקורן בתכניות התקפות, ולאחר שאלה ימומשו, יתרת הזכויות שתיוותרנה תהיינה מכוח תמ"א 38 (ר' נספח 2 לעתירה).

נגד ההחלטה הוגשו שני עררים שהדיון בהם אוחד. המשיבה 2 הגישה ערר כנגד קביעת הוועדה המקומית בהחלטה זו (גב/5400/15) (ר' נספח 3 לעתירה), עליה השיבה הוועדה המקומית (נספח 4 לעתירה). העותרת והמשיבה 2 הגיעו להסכמות בנושאים מסוימים, ונותרו שלוש סוגיות להכרעת ועדת הערר. דיון התקיים בפני ועדת הערר ביום 7.11.16 ולאחריו מסרה ועדת הערר את החלטתה, שחלקה הרלוונטי לענייננו ציין בפסקה ג' כדלקמן:

"ג. בכל הנוגע להגדרת מקור הזכויות בפרויקט מקובלת עלינו עמדת הועדה המקומית לפיה למעשה במסגרת הפרויקט מנוצלות כל הזכויות שנותרו למימוש מכוח התכניות התקפות, ורק מעבר לזכויות אלו למעשה מוספות הזכויות מכוח תמ"א 38.

יחד עם זאת מקובלת עלינו עמדת העוררת לפיה לאור סעיף 13ב לתמ"א 38 יש לראות את הזכויות המנוצלות מכוח התכניות התקפות כאילו ניתנו מכוח הוראת תמ"א 38, כאמור בסעיף 13ב'". (ההדגשה בהחלטת ועדת הערר מ- 16.11.17 – ר' נספח 5 לעתירה).