עת"מ 45207-03-15

עתירת העותרת מכוונת כלפי החלטת המשיב 2 שלא להאריך לעותרת המועד להגשת התנגדות לתוכנית רג/1351/א (החלטה מיום 19.1.15, נספח 1 לעתירה) וכלפי החלטת וועדת המשנה להתנגדויות של המשיב 1 לאשר את התוכנית הנזכרת מיום 2.2.15, נספח 2 לעתירה).

העובדות הבסיסיות הן אלה: העותרת היא בעלת מקרקעין (חלקה 184 בגוש 6125) שבתחום התוכנית. המקרקעין נרכשו ביום 13.7.14 מן המשיבה 4. לקראת סוף חודש דצמבר 2014 החלה העותרת בבחינת אפשרויות התכנון במקרקעין. אדריכל מטעמה גילה כי בחודשים מאי-יוני 2014 פורסמה התוכנית להפקדה והיא מייעדת את חלקת העותרת לשימור (ומקרקעין אחרים שבתחום התוכנית נועדו לבנייה) וכי ביום 3.11.14 נדונו התנגדויות לתוכנית. הבעלים הקודם של החלקה (המשיבה 4) מסרה, לפי הטענה, לעותרת כי דבר הפקדת התוכנית לא היה ידוע לה. העותרת פנתה אל המשיבה 2 בבקשה להארכת מועד להגשת התנגדות בטענה שמעולם לא נמסרה לה הודעה על התוכנית, חרף הוראות התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון") ועל כן נפל פגם חמור בתוכנית, המחייב ביטול הפקדתה. המשיבה 2 השיבה כי התוכנית לא נערכה לפי התוספת הרביעית לחוק התכנון ולכן לא נדרשת הודעה אישית לבעלים ומעבר לכך, הבעלים ידעו על אודות התוכנית ועל אודות היות המבנה מיועד לשימור. על כן, נדחתה הבקשה להארכת מועד. ביום 2.2.15 דנה הוועדה בתוכנית והחליטה לאשרה בתנאים.

העותרת סבורה כי ההחלטה שלא להאריך המועד נגועה באי סבירות קיצונית ועל כן דינה בטלות, הואיל והמשיבה 2 התעלמה משיקולים ענייניים מהותיים, ובהם: מדובר בתוכנית הכוללת מגבלות קשות ביחס לחלקת העותרת; לתוכנית הוגשו מספר התנגדויות אשר במועד הפנייה בבקשה להארכת המועד, טרם הוכרעו; ללא שיתוף פעולה מצד העותרת – לא ניתן לקדם התוכנית ולהוציאה לפועל נוכח סעיף 4.2.2 (ב) לתקנון התוכנית המתנה מתן היתרי בנייה בשאר המגרשים, בשימור מבנה העותרת. מעבר לכך, תוקפת העותרת את התוכנית לעיצומה בטענות שונות שאין זה המקום להידרש אליהן, ולו משום שטענותיה אלה לא נדונו לפני הוועדה המחוזית, משלא הגישה העותרת התנגדות.

המשיבים סבורים כי אין ממש בעתירה, שכן אין למצוא חוסר סבירות קיצונית בהחלטה שלא להאריך לעותרת את המועד להגשת התנגדות, במיוחד שעה שהעותרת מוחזקת כמי שידעה על אודות ההפקדה ובכל מקרה – התוכנית פורסמה ביום 12.6.14, המועד להגשת התנגדות הינו בתוך חודשיים ימים ובכל מקרה (אם באה הוראה מתאימה), לא יותר מאשר תוך 3 חודשים ממועד הפרסום (סעיף 102 לחוק התכנון) ואילו בענייננו חלפו מועדים אלה זה מכבר עת הוגשה הבקשה להארכת מועד.

לאחר ששמעתי טענות הצדדים, אני סבור כי אין להיעתר לעתירה.

ההחלטה שלא להאריך המועד אינה החלטה אשר דבק בה חוסר סבירות, לא "רגיל" ולא "קיצוני". המשיבה 2 פעלה במתחם הסבירות כאשר החליטה שלא להאריך המועד ושיקוליה היו ראויים.

טענת העותרת כי לא ידעה על דבר הפקדת התוכנית הואיל ולא הומצאה לה הודעה אישית לפי התוספת הרביעית לחוק התכנון, נדונה לדחייה.

ראשית, דין הוא כי תוכנית בדבר שימור מבנים, יכול שתהא באחת משתי דרכים: האחת – במסגרת תוכנית מתאר "מעורבת", אשר בה כלולות הן הוראות בדבר שימור מבנים והן הוראות אחרות (ראו לעניין זה סעיפים 61 (3) ו-69 (5) לחוק התכנון); השנייה – במסגרת תוכנית שימור ספציפית (ראו סעיפים 76 א וכן התוספת הרביעית לחוק התכנון). בעוד שהדרך הראשונה אינה מחייבת מסירת הודעה אישית לבעל המקרקעין על אודות הפקדת התוכנית, הדרך השנייה מחייבת זאת. העותרת מבקשת לתקוף את ההחלטה לכלול בתוכנית הנדונה הוראות בדבר שימור שלא מכוח התוספת הרביעית, בהיותה החלטה בלתי סבירה אולם אני סבור כי קבלת עמדת העותרת (ממנה עולה שבכל מקרה שבו נכללות בתוכנית הוראות באשר לשימור מבנים יש למסור הודעה אישית), תעקר את הוראות סעיפים 61 (3) ו-96(5) לחוק התכנון, בלא שתהא כל עילה לעיקור זה. משנתן חוק התכנון שתי חלופות הנסובות על הוראות שימור בניינים בתוכנית מתאר, אין לפסול כבלתי סבירה את הבחירה בדרך המקלה (הדרך הראשונה מבין השתיים דלעיל), מה גם שהמעיין בהוראות התוכנית יגלה כי רוב מניינה ובניינה אינו נוגע לשימור מבנים. ייתכן, ואיני פוסק בדבר, שתוכנית אשר מכילה רק הוראות בדבר שימור מבנים, ראוי לה שתיערך לפי סעיף 76א לחוק התכנון והוראות התוספת הרביעית, אך לבטח אין זה המצב בענייננו;

שנית, איני מקבלך את הטענה כי העותרת לא ידעה על אודות הפקדת התוכנית. זאת, למצער בשל שני הטעמים הבאים: האחד – "המבחן הקובע לעניין הידיעה על דבר הפקדת התכנית אינו מבחן סובייקטיבי הבוחן ידיעה בפועל אלא מבחן אובייקטיבי, ולפיו מוחזק כל מעוניין במקרקעין כמי שיודע על דבר ההפקדה עם ביצוע הפרסומים הנדרשים" (עע"מ 7186/10 זילבר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים, ניתן ביום 22.4.13, פורסם במאגר נבו);

שנית, אם תמצי לומר כי החזקה האמורה אינה חזקה חלוטה כי אם חזקה הניתנת לסתירה, כי אז לא זו בלבד שנדרשות ראיות משכנעות לסתירתה (ובטיעון "לא ידעתי" לא סגי, לפי שהוא מניח את המבוקש), אלא שבענייננו קיימות ראיות הפוכות בתכלית, היינו שהעותרת בדקה את הזכויות עובר לרכישתן. החוזה שלפיו רכשה העותרת את הזכויות בחלקה (נספח 2 לתשובת המשיבים 6) מכיל הצהרה מפורשת של העותרת כהאי לישנא: "הקונה מצהיר כי ראה את הממכר ואת התכולה ואת סביבתו ובדק אותו ואת מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני ומצאו מתאים למטרותיו ..." (המבוא לחוזה). החוזה אף כולל הצהרה נוספת מפי העותרת כי היא בדקה "את זכויות המוכר בממגר ובתכולה את אפשרויות הבנייה בהתחשב במצב הפיתוח ועל פי תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין ונהירות לו היטב אפשרויות השימוש בממכר ובתכולה ומגבלות הכלולות בכל תב"ע החלה על המקרקעין" (סעיף 3.3 לחוזה). הנה כי כן, הבדיקה שעליה הצהירה העותרת בגדרי חוזה הרכישה, חייבת הייתה להאיר את עיניה בדבר קיומה של תוכנית שפורסמה להפקדה לכל המאוחר כחודש ימים לפני כריתת חוזה המכר (וראו גם נספח 9 לעתירה). על כן, משידעה העותרת על דבר ההפקדה, ולא הגישה התנגדות, אין לומר כי ההחלטה שלא להאריך המועד להגשת ההתנגדות – היא החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני.

על כן, דין העתירה להידחות, בלא להידרש לטענות לגופה של תוכנית, טענות אשר העותרת לא העלתה משלא הגישה התנגדות.

העותרת תישא בהוצאות המשיבים שהתייצבו לדיון, בסכום של 8,000 ₪ לכל אחד מהם (המשיבים 1 ו-2 ייחשבו גוף אחד לצורך זה).

ניתן היום, י"ד סיוון תשע"ה (01 יוני 2015), בהעדר.