עת"מ 43472-10-14 ואח' גלנט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח'

<#2#> ב"כבב

1.עתירה זו עניינה בתכנית מפורטת להקמת שני בנייני מגורים בנתניה, ברחוב גד מכנס 33 וגד מכנס 35 פינת רח' ראשון לציון (חלקות 11, 12 בגוש 8262). שני הבניינים יהיו בני 11 קומות כל אחד, ויכללו 22 דירות (דירה אחת בקומה). שני הבניינים יהיו מחוברים ביניהם באמצעות מרתף חנייה משותף ולובי משותף. הקושי העיקרי הוא בכך שלפי תכנית המיתאר המחוזית, המקום מוגדר כ"איזור תיירות", ובאזור זה נאסרת הקמת מבנים למגורים, מלבד "במקרים חריגים", או "במקרים חריגים ומיוחדים". התכנית אושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, וכן ע"י ועדת הערר המחוזית, מחוז המרכז. כמו כן קיבלה התכנית את אישור השר, במסגרת סעיף 109 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965. התכנית פורסמה למתן תוקף, אולם טרם נכנסה לתוקף, בשל צו ביניים שניתן.

2.בתמצית שבתמצית, התנגדותם הנחרצת של העותרים לתכנית נעוצה בכך, שבניית שני בניינים בני 11 קומות תחסום לטענתם את נוף הים וחופו, הנשקפים מדירתם, וכן את הרוח המערבית הממזגת, ותוריד לטענתם את ערך המגרש באופן דרמטי (סעיף 1 לעתירה). המירווח בין הבניינים יהיה . בכך יש לטענתם פגיעה משמעותית בזרימת האויר, האור, והיכולת לראות את נוף הים מדירתם (ר' פרוטוקול הדיון בעתירה, מיום 18/6/15, בעמ' 22. וכן בנספח 38 לעתירה, חוו"ד פריאלניק, בעמ' 7).

התכניות החלות על המקרקעין

3.על המקרקעין נושא הדיון חלה תכנית מיתאר מקומית נת/100/ש/1, שפורסמה למתן תוקף ביום 14/6/87. החלקות 11 ו-12 נמצאות, לפי התכנית, באזור "מגורים ג'", והשימושים המותרים הם: מגורים ומלונות.

כמו כן חלה על המקרקעין תכנית מיתאר מחוזית מחוז המרכז תמ"מ/21/3, שפורסמה למתן תוקף ביום 12/11/03 (יה"פ 5236, בעמוד 284).

המקרקעין נושא הדיון נמצאים, בתכנית זו, באזור "נופש, פנאי ותיירות", שהשימושים המותרים בו הם איכסון תיירותי, לרבות בתי מלון, אתרי ביקור, מסעדות, בתי קפה וכו'. סעיף 7.8.1 (2) של תקנון התכנית קובע כי "בתחומי אזור נופש, פנאי ותיירות תיאסר הקמת מבנים למטרת מגורים...". יחד עם זאת, סעיף 10.2 (2) לתקנון התכנית קובע כי "תכנית מיתאר מקומית ותכנית מפורטת שאושרה לפני יום תחילתה של תכנית זו תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו...".

כמו כן חלה על המקרקעין תכנית מיתאר מחוזית תמ"מ/8/21/3, "אזור תיירות" בעיר נתניה, שפורסמה למתן תוקף ביום 10/1/12.

תכנית זו מצמצמת מאוד, בהשוואה לתמ"מ/21/3, את השטח המיועד ל"אזור תיירות" בנתניה. סעיף 9.2 של תקנון התכנית קובע כי "על השטח המיועד ל"אזור תיירות" יחולו הוראות התכנית הראשית (היינו, תמ"מ/21/3 – צ' ד') המתייחסות לייעוד "אזור נופש, פנאי ותיירות".

מטרה נוספת של התכנית היא לקבוע הוראות ל"אזור תיירות", שעל פיהן ניתן יהיה לחרוג מהקבוע בסעיף 7.8.1 (2) של תכנית תמ"מ/21/3.

4.הסעיפים שלפיהם ניתן לחרוג מהוראת סעיף 7.8.1 (2) הם סעיפים 9.3 ו-9.4 של תמ"מ/8/21/3, אשר זו לשונם: