עת"מ 42263-03-16 עיריית בת ים נ' ועדת המשנה לעררים,המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואח'

1. לפני עתירה מנהלית המופנית כנגד החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה, ועדת משנה לעררים בערר 41/15 (להלן: "המועצה הארצית") מתאריך 4.2.16, ובה נדחה ערר העותרת שהופנה כנגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, ועדת המשנה להשלמת תכניות (להלן: "ועדת המשנה") מתאריך 12.8.15 במסגרתה התקבלו, ככלל, המלצות חוקר שהתמנה ע"י הוועדה המחוזית ושניתנו בדו"ח מיום 6.5.15 לאחר שמיעת התנגדויות לתכנית תא/5000 (להלן: "התכנית"). 

המשמעות ביחס לעותרת הינה דחיית התנגדותה כמעט במלואה.

2. העותרת עתרה לקבלת הסעדים כדלקמן:

א. ביטול החלטת המשיבה 1. שינוי התכנית כך שתוגבל הוצאת היתרי בניה לתעסוקה מכוח תכניות מפורטות שיתקבלו לפי התכנית. כי הוצאת היתרים תותנה במיצוי זכויות הבניה בשטחי התעסוקה שבתחומי העותרת.

ב. לחלופין עתרה, כי ייקבע קצב ביצוע לתכנית כתנאי לה באופן זה שתכניות מפורטות שייקבעו מכוח התכנית, ותוגבל הוצאת היתרי הבניה ל- 20,000 מ"ר בשנה לתקופה של 3 שנים, על מנת לאפשר מימוש תכניות הפיתוח של העותרת.

ג. כי ביהמ"ש יורה על שינוי התכנית כך שמתחם 717 (להלן: "מתחם 7") ייקבע בה בייעוד שנקבע לו בתמ"מ 5, היינו "אזור עירוני בדגש מגורים וכאזור מוטה תחבורה ציבורית".

ד. לחלופין, התבקש ביהמ"ש להורות על הזמנת תסקיר או חוו"ד אודות השפעת התכנית על העותרת, תוך התחשבות בתכניות הפיתוח של העותרת, וכי התכנית תידון מחדש לאור התסקיר או חווה"ד.

ה. לבסוף עתרה לדחיית הדיון בתכנית עד קבלת דו"ח ועדת החקירה לאיחוד בין העותרת לערים שכנות או לחלוקת הכנסות ביניהן והחלטת שר הפנים בעקבות הדו"ח, כמו גם קבלת החלטות בעניין עדכון תמ"מ 5.

טענות העותרת

3. לטענת העותרת, התכנית, שהינה תכנית מתאר כוללנית לעיר ת"א יפו, מקצה שטחי תעסוקה גדולים מההיקף הראוי בהשוואה לתוספת המוצעת לשטחי מגורים, כאשר בהעדר התליית מימוש הבניה לתעסוקה בבניה למגורים, תביא התכנית להעמקת הפערים הקיימים בין בת ים, בה קיים מחסור חמור בשטחי תעסוקה מניבים ארנונה, לתל אביב, בה עוד קודם לאישור התכנית, שטחים מכניסים רבים. העותרת הדגישה, כי הרקע להתנגדותה הינו עיוותים היסטוריים בחלוקת קרקעות בגוש דן, היות השטח הגיאוגרפי המיועד לעיר בת ים מצומצם, היות העיר בעלת צפיפות אוכלוסין גבוהה (השניה בישראל) ובעלת אוכלוסייה סוציואקונומית נמוכה יחסית הזוכה לפיכך בהנחות בשיעור הארנונה, כמו כן קיום מחסור בשטחי תעסוקה ממומשים שגרמו לכך שעיריית בת ים מוגבלת באפשרות הפקת הכנסות מארנונה והיטלי פיתוח. העותרת הוסיפה, כי המחסור בהכנסות התמלא בשנים האחרונות בלית ברירה בדרך של מכירת נכסי מקרקעין, בהנחיית משרד הפנים, בסך של 300 מיליון ₪, סכום שהועבר לתקציבה השוטף.

על רקע האמור לעיל, כך העותרת, הקים משרד הפנים במהלך השנים מספר ועדות. ועדה בראשות פרופ' ערן רזין שהמליצה בשנת 2009 על חלוקת הכנסות בין העותרת לשכנותיה, אם כי לא סברה ששינוי הגבולות בין העותרת לערים הסמוכות ישים. בעקבות פניית העותרת לביהמ"ש הגבוה לצדק בעתירה (בג"צ 2245/14 עיריית בת ים נ' שר הפנים) במטרה לחלוק ההכנסות בינה לשכונותיה או לחלופין להסדר זמני של העברת סכום חודשי מהמדינה, הקים משרד הפנים ועדה בראשות עו"ד בני וקנין שהתבקשה לבחון איחוד בין העיר בת ים לכל אחת משכנותיה (ת"א, חולון, ראשל"צ) וככל שאפשרות כזו תידחה, ביקש לבחון חלוקת הכנסות בין הערים. עפ"י הנחיית המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, מקווה העותרת כי הדיונים בוועדה יסתיימו עד סוף יוני 2016.

העותרת הדגישה, כי לממונה על המחוז במשרד הפנים, ויו"ר הועדה המחוזית הגב' גילה אורון, אין ביקורת על אופן התנהלות העיר בת ים באילוצים הקשים הקיימים לה, באופן המקשה על איזון כלכלי כאשר העיר אינה יכולה, בשל גודלה, להחזיק את עצמה (תמליל ישיבת ועדת עררים בענין התכנית דנא מ- 20.1.16, צורף כנספח 5 לעתירה). העותרת מסכימה, כי מזור לעיר בת ים יכול ויימצא בחלוקת הכנסות בינה לערים הגובלות בה או באיחוד ביניהן. יחד עם זאת ובמקביל, כך טענה, יש להתחשב בעיר בת ים בפן התכנוני, באופן שישפיע לטובה על העיר ותושביה. לטענת העותרת, התכנית דנן תגרום לפגיעה קשה ביותר בעיר באפשרה שטחי בניה לתעסוקה בהיקף נרחב שרבים מהם מצויים דווקא בדרום העיר וגובלים עם העיר בת ים באופן שיאפיל על אפשרות פיתוח העיר בת ים בחלקה הדרומי. העותרת הוסיפה, כי ככל שקיימת מחלוקת על כך, מן הראוי לזמן תסקיר או חוו"ד מגורם מקצועי שיבחן זאת. הועדה המחוזית וועדת העררים במועצה הארצית סרבו לכך, ולפיכך נמנעה בדיקה מעמיקה של השפעת התכנית על העיר בת ים.

העירייה עתרה לחלופין לדחות את ההכרעה עד להחלטה מערכתית רחבה במצוקות העיר בת ים, שיכולות למזער הפגיעה בה כמו במקרה ויוחלט על חלוקת הכנסות בינה לערים סמוכות.