אס.אי.אן. - בניה ופיתוח בע"מ ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ואח'

1.העותרות הן בעלים בחלקים שווים של חלקת מקרקעין המצויה בתחומי היישוב פרדס חנה- כרכור. לבקשת העותרות ניתן להן היתר לבניית בית מגורים בן שתי קומות במקרקעין. עם סיום בניית הקומה הראשונה ביקשו העותרות מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה היתר לשינוי ייעודו של חלק מהמבנה ממגורים למסחר.

הוועדה המקומית סברה כי על פי תכניות המתאר התקפות החלות על המקרקעין, ניתן לייעד חלק מהמקרקעין למסחר ועל כן אישרה את הבקשה. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית אשר הפכה את ההחלטה וקבעה כי אין להתיר במקרקעין בנייה לשימוש מסחרי. כנגד החלטה זו הוגשה העתירה המונחת להכרעה.

2.השוני בין עמדות הוועדה המקומית לעמדת ועדת הערר נעוץ בפרשנות תכניות המתאר החלות על המקרקעין וביתר דיוק, המחלוקת נעוצה בשאלה האם תכנית המתאר המאוחרת- ש/174, ביטלה את הייעוד המסחרי שנקבע בתכנית המתאר המוקדמת- ש/18.

רקע

3.העותרות הן הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 10073 חלקה 6 בישוב פרדס חנה- כרכור (להלן: המקרקעין). מדובר בחלקה בשטח של כ-2,771 מ"ר. החלקה מצויה במרכז הישוב כאשר ממערבה רח' תלפיות וממזרחה רח' המייסדים, שהוא רחוב ראשי שוקק פעילות מסחרית.

4.בשנות ה-70 אושרה תכנית המתאר המפורטת לישוב כרכור המכונה ש/18 (תקנון התכנית סומן כנספח ו' לעתירה). תכנית זו מתייחסת לישוב כולו, קובעת דרכי גישה, ייעודי מקרקעין, שטחי מגורים, שטחי מסחר, אזורי תעשייה וכדומה.

5.המקרקעין מושא הדיון סומנו בתשריט התכנית כמקרקעין בייעוד "מגורים ב'". תקנון התכנית כולל הוראות מפורטות לגבי הייעודים בכל אזור. לגבי האזור המוגדר כאזור מגורים ב' נקבע כי זה יכלול בתי מגורים, גני ילדים, משרדים, בתי מלון וכן "חנויות ומלאכות שתכליתן אחת התכליות המפורטות להלן והנמצאות באתר שנקבע בתכנית מפורטת כחזית חנויות". התקנון מפרט את תכליות המסחר המותרות.

אין חולק כי על פי תכנית ש/18 סומנה חזית החלקה הפונה לרחוב המייסדים כחזית מסחרית, דהיינו מכוחה של תכנית ש/18 ובהתאם להוראת סעיף 4 לתקנון באזור מגורים ב', ניתן היה להקים במקרקעין מבנה הכולל חזית מסחרית לאחת התכליות המפורטות בסעיף.

6.ביום 16.08.1979 פורסם ברשומות דבר אישורה של תכנית מתאר מפורטת חדשה, היא תכנית ש/174 (תקנון התכנית סומן כנספח ג' לעתירה). תכנית ש/174 חלה על חלק מגוש 10073, לרבות על המקרקעין מושא תיק זה.

7.בסעיף 6 לתכנית ש/174 נאמר כי מטרת התכנית היא כפולה; לשנות את תוואי דרך 36 צפונה על מנת לאפשר פיתוח ובינוי החלקות שמדרום לה; חלוקת השטח לצרכי בינוי, "אגב שמירה על עיקרי התכנון הכללי לפי ש/18".