חשדי נ' עיריית רמת גן ואח'

בפני עתירה מנהלית שהגיש מר ליאור חשדי (להלן: "העותר") נגד עיריית רמת-גן, הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן (להלן: "הוועדה המקומית") וועדת הערר לתכנון ובניה תל-אביב (להלן: "ועדת הערר") בעניין החלטת ועדת הערר מיום 4.7.2016 (להלן: "ההחלטה", נספח מ"ב לעתירה) שניתנה במסגרת ערר על החלטת הוועדה המקומית בקשר עם היתר בניה שניתן לעותר בהחלטה מיום 6.10.2014, ומכוחה אף הוצא ההיתר ביום 8.2.2015 (להלן: "היתר הבניה").

במסגרת העתירה מגולל העותר, על פני עמודים רבים באופן מסורבל וקשה עד מאוד לקריאה ולהתמצאות, אירועים, טענות והליכים משפטיים קודמים שאינן ממין העניין וכל עניינם בתיאור סכסוך ארוך שנים בינו לבין שכנתו, הגב' לאה הדר, בקשר עם זכויות בניה של השניים בבניין המשותף בו הם מתגוררים.

תיאור ופירוט אודות ההיסטוריה האמורה הביא את העותר לבקש סעדים שכלל אינם בסמכותו של בית המשפט המנהלי. להזכיר מושכלות יסוד - סמכות הדיון בבית משפט זה ביושבו כבית המשפט לעניינים מנהליים תחומה לשאלת תוקפה של ההחלטה המנהלית, ולפיכך רלוונטיות לענייננו בהליך זה רק טענות ביחס לתקינות ההחלטה. משכך, למעט שאלת תוקפה של ההחלטה, הרי שיתר הסעדים שהתבקשו - וביניהם בין היתר, כי בית המשפט יתיר לעותר להרוס חומות שנבנו, לטענתו, ללא היתר במקרקעין על מנת לממש את היתר הבניה; לחייב את עיריית רמת-גן לקיים את ההסכם עליו חתמה; לחייב את מי מהמשיבות לפעול נגד הגב' הדר - אינם בסמכותו של בית משפט זה ומטעם זה לא תעסוק בהם החלטה זו.

ניהול ההליך באופן המתואר חייב את בית המשפט (ואת הצדדים) לבור מוץ מבר על מנת לזקק את הטענות ולהוציא מכתב העתירה ומהטענות שטען העותר בדיון את העובדות והטענות הרלוונטיות להליך שהוא בחר לנקוט. אשוב ואבהיר כי ככל שלעותר ישנן טענות שבין אדם וחברו (לדוגמה מול שכנתו כאמור) או ככל שלעותר ישנן טענות על אי עמידה של הוועדה המקומית בהסכמים או כל טענה אחרת, אין זה המקום לבררן. כל שנדרש בית המשפט זה הוא לבחינת תקינות ההחלטה שבעקבותיה נפתחה האפשרות לעתור לבית משפט מנהלי, וכך אעשה.

רקע וההחלטה נשוא העתירה

1.כאמור, העותר מלא טענות כרימון בקשר עם היתר הבניה, היכולת לממשו והתנאים למתן ההיתר. העובדות הרלוונטיות הן כי העותר הגיש בקשה למתן היתר שניתן כאמור ביום 8.2.2015. לאחר מתן היתר הבניה, שכנתו, הגב' הדר (להלן גם: "העוררת"), הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית שמכוח החלטתה ניתן היתר הבניה, וטענה, בין היתר (כעולה מפרוטוקול הדיון בערר מיום 18.4.2016, נספח ל"ז לעתירה), כי הבקשה למתן היתר הוגשה ללא חתימות כמתחייב וכי הזכויות בנכס נשוא היתר הבניה משותפות ולעותר אין בו זכות קניינית בלבדית.

2.ביום 18.4.2016 התקיים דיון בערר (שהגישה כאמור השכנה) בו נשמעו טענות הצדדים. במסגרת הדיון, ביקשה ועדת הערר לברר עם הצדדים האם היה צורך לפרסם הקלות לצורך מתן היתר הבניה. הוועדה המקומית ביקשה שהות "לבדוק את עניין הדרישה להקלה לעניין היציאה לחדר הגג". בתום הדיון, ועדת הערר קיבלה החלטת ביניים ולפיה "בדיון היום הסתבר שייתכן שהיה צורך בפרסום הקלה לצורך ניוד זכויות לקומת הגג, כאשר אין מחלוקת שבמסגרת הבקשה להיתר לא פורסמה כל הקלה". בהתאם נקבעו מועדים להגשת עמדות הצדדים ביחס לשאלה זו. כמו כן, ולאור חילוקי דעות בין הצדדים בקשר עם תחילת הבניה על פי היתר הבניה, הודיעה הוועדה המקומית כי בכוונתה להוציא לשטח מפקח שיבחן אם החלה הבניה על פי היתר הבניה.

3. בהתאם להחלטת הביניים של ועדת הערר, הצדדים להליך הערר השלימו טיעוניהם בקשר עם הצורך בפרסום הקלה כאמור, וכן הוגשו לועדת הערר תוצאות בדיקת המפקח.

4. ביום 4.7.2016 ניתנה ההחלטה נשוא העתירה. במסגרת ההחלטה עמדה ועדת הערר תחילה על פרטי הדיון שהתקיים בפניה ועל טענות הצדדים שם. כן עמדה ועדת הערר על הודעות וטענות הצדדים שניתנו לאחר הדיון ובהתאם להחלטת הביניים. כך, עולה מההחלטה כי על פי "דו"ח פיקוח שנערך ביום 19.4.2016 ואשר העלה כי לא החלה הבנייה מכוח ההיתר נשוא הערר." עוד המשיכה ועדת הערר ופירטה את הודעת הוועדה המקומית:

"תקנה 20(ג) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "התקנות") קובעת כדלקמן: 'לא הוחל בעבודה או בשימוש בתוך שנה מיום הוצאת ההיתר, בטל ההיתר'. בנסיבות אלה, הודיעה הועדה המקומית כי ההיתר בטל."

בהמשך ההחלטה עמדה ועדת הערר על כך שהוועדה המקומית הודיעה, בהתייחס לבקשה להיתר, כי נפל פגם בהליך אישור הבקשה להיתר מאחר ש"בניית חדרי יציאה לגג תותר על הגג של הדירות העליונות בשטח הגג הצמוד לאותה דירה...מאחר שבענייננו מדובר בשטח משותף ולא בשטח הצמוד לדירת מבקש ההיתר, נדרשה הקלה לצורך אישור הבקשה. הקלה זו , לא פורסמה. הועדה המקומית ציינה כי לטעמה לעובדה זו אין השלכה מהותית בענייננו, מהטעם שההיתר ממילא בטל מכוח הוראת תקנה 20(ג) לתקנות."

לצד זאת, פירטה ועדת הערר במסגרת ההחלטה את עמדת העותר לפיה יש לדחות את הערר בשל האיחור בהגשתו ובשל היעדר זכות ערר שכן הערר אינו תוקף הקלות כלשהן וכן טען כי אין הוא נדרש לפרסום הקלה כלשהי שכן יש לו הרוב הנדרש לצורך בניה על הגג; באשר לטענת הוועדה המקומית לבטלותו של ההיתר נוכח אי התחלת בניה, טען העותר כי הוא לא יכול היה לממש את ההיתר בשל בניה לא חוקית לכאורה של העוררת ולטענתו "כל עוד הועדה המקומית לא אוכפת עליה את חוקי התכנון והבניה, על הוועדה המקומית להאריך את תוקפו של ההיתר".