עת"מ 40492-03-13 מאהר סייאד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בירושלים ואח'

העתירה

1.לפניי עתירה מינהלית המופנית נגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, משיבה 1 (להלן גם – הוועדה המחוזית), מיום 19.12.12, לדחות את תוכנית 14295 שהגיש העותר, המתייחסת למתחם באזור שכונת א-טור בירושלים.

הרקע העובדתי

2.להלן הרקע העובדתי העולה מכתבי הטענות ונספחיהם.

התוכנית נושא העתירה, מס' 14259, הוגשה ללשכת התכנון ביום 30.1.12, ומתייחסת למגרש בשטח 3,353 מ"ר ברחוב אל שיאח בשכונת א-טור. בתחום התוכנית קיים מגרש ריק בבעלות פרטית. על המגרש חלה תוכנית תקפה מס' 3085, מיום 21.1.91, אשר מייעדת את המקרקעין שבחלקה הנדונה למבני ציבור. בסעיף 19 לתקנון תוכנית 3085 נקבע, כי השטחים לצורכי ציבור מיועדים להפקעה בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה).

3.בשנת 1994 הפקיעה עיריית ירושלים, משיבה 3 (להלן גם – העירייה), את המקרקעין, על-יסוד הוראות תוכנית 3085, ופורסמו הודעות הפקעה ברשומות בהתאם לדין. במהלך שנת 2008, לאחר שנודע לעותר לראשונה, לטענתו, על הפקעת המקרקעין, פנה לעירייה לצורך קבלת פיצויי הפקעה. במכתב מיום 23.10.08 הודיעה מחלקת נכסי העירייה, כי "מבדיקה נוספת העירייה אינה מעוניינת במגרש שבנדון", וכי הגורמים מטעמה יפעלו לביטול ההפקעה. העותר אף נדרש על-ידי משיבה 3 לחתום על כתב התחייבות, לפיו הוא מוותר על זכותו לתבוע פיצויי הפקעה מעיריית ירושלים, בגין ההפקעה בעבר. בנוסח כתב ההתחייבות, שהוכן על-ידי העירייה, צוין, בין-השאר – "הואיל ובגלל מצבו הטופוגרפי של המגרש לא ניתן לבנות עליו, העירייה מסכימה לבטל את ההפקעה ולהחזיר המגרש לבעליו". ביום 16.9.09 פורסמה ברשומות הודעה לפי סעיף 15 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפי סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבנייה, לפיה חזרה בה העירייה מכוונתה להפקיע את המקרקעין, וההפקעה בוטלה.

4.בעקבות ביטול ההפקעה הגיש העותר ביום 16.11.10 את תוכנית 14259 נושא העתירה. התוכנית הציעה שינוי ייעוד משטח לבנייני ציבור לאזור מגורים ג', לשם הקמת ארבעה מבני מגורים, בגובה הנע בין חמש לשש קומות, ובסך הכל – 29 יחידות דיור. כמו-כן הציעה התוכנית שטחי בנייה מֵרביים בהיקף של 6,313 מ"ר, מתוכם 3,511 מ"ר שטחים עיקריים ו-2,802 מ"ר שטחי שירות.

יצוין, כי על-פי תוכנית המתאר החדשה לירושלים, אשר מוסדות התכנון מתייחסים אליה כאל מסמך המשקף את המדיניות התכנונית בירושלים, נכלל תחום התוכנית באזור עירוני עד שש קומות, בכפוף לתנאים. באזור זה לא תותר הפקדת תוכנית המאפשרת בנייה מעל ארבע קומות, אלא אם היא כוללת שטח של עשרה דונם לפחות, וכן הפרשות לצורכי ציבור וגישה לדרך ברוחב שלא יפחת מ-12 מטרים.

5.ביום 8.2.12 דנה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בירושלים (להלן גם – הוועדה המקומית), משיבה 2, בתוכנית; והמליצה על דחייתה הואיל והיא סותרת את מדיניות הוועדה, המקפידה על שמירת השטחים המיועדים לצורכי ציבור בייעודם, והיות שלא הוצג נימוק תכנוני המצדיק את שינוי ייעוד השטחים הללו לאזורי מגורים.

6.ביום 10.10.12 דנה ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית בתוכנית, והחליטה לדחותה משני טעמים: האחד – הואיל ומדובר בתוכנית המבקשת לשנות את ייעוד הקרקע ממבנה ציבור למגורים באזור שקיים בו מחסור בשטחי ציבור; והשני – היות שהתוכנית מבקשת להקים מבנה בן שש קומות מבלי לעמוד בתנאי תוכנית המתאר החדשה לירושלים לשם כך, ובכלל זה – הגשת תוכנית על שטח שלא יפחת מעשרה דונמים.

7.לאחר קבלת החלטת ועדת המשנה הנקודתית, פנה ב"כ העותר ללשכת התכנון המחוזית, וטען כי בעבר ביטלה העירייה את הפקעת המגרש לאחר שמצאה כי אינו מתאים לצרכיה. על-רקע זאת גרס ב"כ העותר, כי אין מקום לדחות את התוכנית בשל הייעוד הציבורי של הקרקע. בעקבות הפנייה האמורה, נערך דיון נוסף בוועדה המחוזית בעניינה של התוכנית. במהלך הדיון הנוסף שהתקיים ביום 9.12.12, ציין נציג העירייה, מר אמנון ארבל, כי ההחלטה בדבר ביטול הפקעת המגרש נתקבלה בשנת 2008 על בסיס סיור שהתקיים בשטח מטעם האגף למבני ציבור, שבמהלכו נתברר כי שטח התוכנית אינו "אידיאלי" למבנה ציבור, נוכח הטופוגרפיה של המגרש. עוד ציין נציג העירייה בדיון לפני הוועדה המחוזית, כי בעקבות פניית ב"כ העותר לוועדה המחוזית, בוצעה בדיקה נוספת שבסופה נמצא ש"נוכח המחסור החמור בשטחי ציבור באזור נשוא התוכנית, לא ניתן לוותר על שטח המיועד למבני ציבור, וזאת גם אם שטח זה אינו אידיאלי"; וכי עמדה זו אף מקובלת על האגף למבני ציבור בעירייה. בנוסף ציין מר ארבל, כי התוכנית התקפה מס' 3085 הקובעת את ייעוד הקרקע למבני ציבור, קבעה את הייעוד מתוך ראייה ותכנון כוללים, וכי מאז אישורה של התוכנית אף הוחמר המחסור בשטחי ציבור. על-כן עמדה הוועדה המקומית על עמדתה, כי יש לשמור על הייעוד המקורי של הקרקע. במענה לשאלת הוועדה המחוזית, בדבר המועד שבו מתכננת הוועדה המקומית לשוב ולהפקיע את הקרקע, זאת על-רקע עמדתה העדכנית כי הקרקע אמורה לשמש לייעודה הציבורי, השיב נציג העירייה כי "עיריית ירושלים משקיעה במהלך השנים האחרונות משאבים משמעותיים ביותר בהפקעה ופיתוח של שטחי ציבור במזרח ירושלים, וכי יש כוונה להפקיע ולפתח גם את המגרש נשוא התוכנית דנן". ב"כ העותר טען במהלך הדיון החוזר בוועדה המחוזית, כי מדברי נציג העירייה עולה שאין מועד ידוע לביצוע ההפקעה, וכי משמעות הדברים הִנה, שבעל הקרקע לא יקבל פיצויי הפקעה דה-פקטו. עוד טען ב"כ העותר, כי ככל שקיים מחסור בשטחים ומבני ציבור, ניתן לייחד בתחום הבניין שיוקם גם שטח ציבורי, כך שתצומצם הפגיעה בזכות הקניין ויובטח המענה לפיתוח שטחי ציבור באזור. עוד הבהיר ב"כ העותר, כי אם תחליט הוועדה שניתן לשנות את ייעוד הקרקע, נכון העותר להגיש תוכנית אשר תצמצמם את מספר הקומות המבוקש ולהתאם את הבינוי למדיניות התכנון.