מרום ואח' נ' עיריית חדרה ואח'

1.בעתירה שלפניי מבקשים העותרים להורות למשיבה 1 – עיריית חדרה (להלן: "העירייה"), לפעול בכל ההקדם למימוש תכנית חד/1109 ותכנית מתאר חד/2020, באמצעות השלמת התשתיות הציבוריות שבאחריותה של העירייה, וזאת כדי לאפשר למשיב מס' 3 – תאגיד מי חדרה בע"מ (להלן: "התאגיד"), לבצע תכנית הביוב הקיימת בשטחי תחולתה של תכנית חד/1109, על מנת שיוכלו העותרים לפנות בבקשות להוצאת היתרי בנייה בחלקות שבבעלותם בתכנית.

2.תכנית חד/1109 – "אזור מגורים בגוש 10041 ממערב לשכונת ברנדייס" (להלן: "תכנית חד/1109") היא תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה (תקנון התכנית צורף כנספח 4 לעתירה). התכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף עוד בשנת 2001 והיא חלה על שטח בן 81.8 דונם בדרום חדרה. מטרת התכנית, בין היתר, שינוי ייעוד הקרקע משטח חקלאי לאזור מגורים ולשטחי ציבור והיא קובעת הוראות מפורטות. בתחום התכנית 83 מגרשים בשטח כולל של 41,748 מ"ר, כאשר שטח מגרש מינימלי הוא 450 מ"ר. העותרים מחזיקים בזכויות הבעלות של חלק מחלקה 332 בגוש 10041 במגרשים 5002-5006 בשטח כ-2,500 מ"ר, וכן חלקה 333 בגוש הנ"ל, במגרשים 6007, 6010, 6016 בשטח של כ-1,500 מ"ר, בתכנית חד/1109.

3.להשלמת התמונה יצוין כי על המגרשים שבבעלות העותרים, חלה אף תכנית מתאר חדרה חד/2020 (להלן: "תכנית חד/2020"), שאושרה על-ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה ופורסמה למתן תוקף ביום 03.04.2014, אשר הגדילה את אחוזי הבנייה בחלקות המצויות בתחומי תכנית חד/1109, באופן שאפשרה לבנות מבני מגורים צמודי קרקע בצפיפות של 6 יח"ד לדונם (תחת ארבע יח"ד), בכפוף להכנת תכנית מפורטת.

4.לעתירה זו קדמה עתירה קודמת במסגרתה התבקשו הסעדים המבוקשים בעתירה כאן – עת"מ 53828-11-19 מרום ואח' נ' עיריית חדרה ואח'. עתירה זו אוחדה עם עתירה נוספת שהגישה חברת ווי בוקס הכפר הלבן בע"מ, שנושאה תכנית אחרת – חד/1135, שפורסמה למתן תוקף עוד בשנת 2003 וטרם זכתה לפיתוח שיאפשר הוצאת היתרי בנייה בתחומה. (עת"מ 52746-10-19 ווי בוקס הכפר הלבן בע"מ נ' עיררית חדרה). ביום 03.02.2020 התקיים דיון בשתי העתירות הנ"ל והצדדים הגיעו להסכם שקיבל תוקף של פסק דין. על-פי ההסכם, הוסכם בין העותרים בשתי העתירות והעירייה, כי תימחקנה העתירות אגב שמירת מלוא טענות הצדדים, לאחר שהעירייה התחייבה לפרסם עד חודש ספטמבר 2020, תכנית אסטרטגית הכוללת שלבי פיתוח המתחמים השונים הכלולים בתכנית חד/2020, "לרבות צפי בלתי מחייבת באשר להתחלת עבודות הפיתוח במתחמים" (להלן: "פסק הדין בעתירה הקודמת").

5.לאחר שתי בקשות ארכה שהגישה העירייה להשלמת התכנית האסטרטגית, פרסמה העירייה בחודש 04/2021, מסמך שכונה על-ידה "דרוג קדימויות לפיתוח מתחמים בחדרה" (מסמך זה ייקרא להלן: "מסמך המדיניות") (נספח 3 לעתירה), בגדרו הובהר כי "מסמך זה מהווה תשתית עקרונית לקבלת החלטות ואין בו כדי להחליף את התוכנית האסטרטגית עליה שוקדת העירייה בימים אלה ואשר תגבש ראייה כלל עירונית תוך שהיא לוקחת בחשבון את קשת השיקולים העירוניים...". המסמך סקר 34 תכניות, חלקן פורסם למתן תוקף וחלקן טרם פורסם, כאשר התכנית מושא העתירה דורגה במקום ה-22 מבחינת סדר קדימות. הדירוג נערך על-פי ניקוד שניתן לכל אחד מן המתחמים לפי תבחינים של ותק התכנית (5%); צפיפות יחידות דיור לדונם (20%); יחס שטחי ידיות דיור לדונם (20%); תנאים מתלים למימוש התכנית באמצעות שדרוג "תשתיות על" (5%); מידת הקרבה של התכנית למרכז העיר (15%); הישענות על תשתיות קיימות (5%); תכניות להתחדשות עירונית (10%) והיקף שטחי התעסוקה המוצעים בתכנית (20%).

6.לאור העובדה כי אותה תכנית 'מיני אסטרטגית' שפרסמה העירייה לא סיפקה את חברת ווי בוקס הנ"ל, אשר טענה כי תכנית זו אינה הולמת הסכמת הצדדים בעתירה הראשונה, הגישה חברת ווי בוקס עתירה נוספת (עת"מ 20312-07-21 וויי בוקס הכפר הלבן בע"מ נ' עיריית חדרה), ובה עתרה לפעול לפתח שטח תכנית חד/1135 לצורך הנפקת היתרי בנייה בשטח התכנית הנ"ל. ביום 27.12.2021 ניתן פסק דיני בעתירת ווי בוקס השנייה (להלן: "פסק הדין בעניין ווי בוקס"), שבגדרו התייחסתי, בין היתר, לשאלת העדר פיתוח תשתיות בתחומה של תכנית חד/1135, ולמסמך המדיניות שפורסם על-ידי העירייה וכן לשאלת היקף התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים בשיקול דעתה של רשות מקומית לפתח שטח תכנית שאושרה לפני שנים רבות ובעלי המקרקעין בתחומה לא יכולים להוציא היתרי בנייה בשל העדר פיתוח.

במסגרת העתירה הנ"ל תקפה העותרת שם את התנהלות העירייה. נטען כי לאורך שנים נמנעה העירייה מלפתח את המקרקעין באזור התכנית חד/1135 וכן טענה העותרת נגד "מסמך המדיניות" שפרסמה העירייה בעקבות פסק הדין שניתן בהסכמה בין הצדדים בעתירה הקודמת, אשר אף ווי בוקס היתה צד לו.

לאחר שעמדתי על הוראות מסמך המדיניות קבעתי בפסק הדין בעניין ווי בוקס, כי המסמך הנ"ל אינו ממלא אחר הוראות פסק הדין שניתן בעתירה הקודמת. נקבע, כי העירייה, אשר במשך שנים, אינה יכולה לקבוע לוח זמנים לפיתוח המתחם, הפרה הוראות פסק הדין בעתירה הקודמת, עת לא ערכה תכנית אסטרטגית כפי שהתחייבה וכאשר לא כללה צפי כלשהוא לגבי מועד משוער לפיתוח המתחם.

קבעתי, בין היתר, כי "כוונת הצדדים היתה, כי העירייה תכין תכנית אסטרטגית, אשר תקבע לוחות זמנים בלתי מחייבים, לפיהם תוכל העותרת ובעלי קרקעות נוספים בגבולות תכנית חד/1135 לכלכל צעדיהם. נראה, כי העותרת, בחלוף שמונה עשרה שנים ולאחר שהשקיעה בחטיבת הקרקע שרכשה מעל 100 מיליון ₪, זכאית לקבל צפי ולו 'בלתי מחייב' לגבי יכולתה לממש בנייה לפי הוראות התכנית על מקרקעין אלה. זו היתה כוונת הצדדים, וכאמור התכנית המיני אסטרטגית שהוכנה אינה ממלאת אחרי כוונת הצדדים" (פסקה 42 לפסק הדין).