עתירה מנהלית בגדרה משיגה עותרת על החלטה ליתן תוקף לתוכנית תא/מק/3993- רח' הרבי מברכך 44, יפו, שיזמו בעלי המגרש - המשיבים 3-7 (להלן: "תכנית 3993", "המגרש", בהתאמה). הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (להלן: "הועדה המקומית"), דחתה את התנגדות העותרת לתוכנית ונתנה לה תוקף. גם הערר על החלטה זו נדחה על ידי ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה- מחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר") בהחלטה מיום 14/1/15. מכאן העתירה.
העותרת בעלת מגרש הגובל עם המגרש נשוא התוכנית ועליו מוקם פרויקט מגורים.
עיקר המחלוקת בין הצדדים נוגע לשאלת זכויות הבנייה החלות על המגרש, לאור המצב התכנוני שהשתנה לא פעם ברבות השנים; האם הוראות תכנית 3993 בהקשר זה, עולות בקנה אחד עם המציאות התכנונית התקפה כיום. מחלוקת נוספת נעוצה בהוראות העיצוב ובנוי של תכנית 3993 ובטענה כי הן פוגעות בעותרת, שהיא בעלת מגרש הגובל.
רקע :
תכנית 3993 חלה על הגושים והחלקות הבאות: גוש 7016 חלקות 136-137 בשלמותן וחלק מחלקה 153 ברח' הרבי מברכך 44. המדובר במגרש ריק בשטח 0.924 דונם, עליו חל רצף של מספר תכניות, אשר קדמו לתוכנית 3993.
הראשונה שבהן הנה תכנית מתאר יפו B אשר נכנסה לתוקף ביום 1/6/1938 (להלן: "תכנית יפו B"). תכנית זו סיווגה את המגרש בקטגוריית "מסחר" וקבעה את זכויות הבנייה במקרקעין מסוג זה, תוך הענקת זכויות בניה נפחיות באזורי מסחר ותעשייה עד 50% לקומה בשטח המגרש כולל מחצית שטח הרחובות הגובלים (סעיף 6 לתכנית).
לאחר מכן, פורסמה תכנית מפורטת 397, שינוי מס' 1 של תכנית יפו B, אשר נכנסה לתוקפה ביום 21/11/1968 (להלן: "תכנית 397"). מטרתה של תכנית זו לתכנן מחדש את השטחים הכלולים בה ולקבוע תקנות בנייה חדשות לגביהם, תוך שהיא מבטלת את הוראות תכנית יפו B ביחס אליהם. תכנית זו, סיווגה את המגרש כאזור "מלאכה" עם אחוזי בנייה שלא יעלו על 120% (סעיף 8 לתוכנית).
תכנית מפורטת 2606 אשר נכנסה לתוקפה ביום 16/11/1997 (להלן: "תכנית 2606") מהווה, בין היתר, שינוי לשתי התוכניות שפורטו לעיל (ראו סעיף 1 לתוכנית), וייעדה את שטח המגרש ל"אזור מגורים מיוחד". להלן יבואו הסעיפים הרלוונטיים לעניינו בתוכנית זו.
סעיף 9 לתוכנית מגדיר את מטרות התכנית ובהן:
"9. מטרת התוכנית: 1. להחיות את אזור שד' ירושלים במתחם למגורים ושמושים מעורבים ולחזק את שד' ירושלים כציר אורבני ייחודי, תוך שמירת אופי המרקם העירוני הקיים והשלמתו, וכן יצירת רצף עירוני בין חלקיה העתיקים של יפו ממערב ויתר שכונותיה הישנות והמתחדשות של תל אביב יפו מצפון וממזרח (מנשיה, נוה צדק, שבזי, פלורנטין והמושבה האמריקאית) ותוך הסדרת אזורי תעשיה ומלאכה הקיימים כחלק המזרחי של התוכנית לאורך רח' הרבי מברך, רח' עציון גבר ורח' 3316.
כל זאת על ידי:
באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.
האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.