עת"מ 18396-05-14 סלפיתי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

עניינה של העתירה בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים מ- 24.11.13 בגדרה נדחתה תכנית 13674 (ולהלן: התכנית) שהגישה העותרת במטרה להכשיר עבירות בנייה שביצעה בחלקתה.

רקע עובדתי

1.לעותרת מקרקעין בשטח 848 מ"ר בשכונת בית חנינה שבמזרח ירושלים. על המקרקעין חלה תכנית במ/3457א (המתייחסת לשטח של כ- 1,250 דונם באותה שכונה). תכנית זו קיבלה תוקף באפריל 1996. ייעוד המקרקעין על פיה הוא "מגורים 1 מיוחד", וניתן לבנות עליהם בהיקף של 75% משטח המגרש (לא כולל שטחי שירות), ועד שלוש קומות לכל היותר. תקנון התכנית קובע, בין היתר, כי קווי הבניין באזור המיועד ל"מגורים 1 מיוחד" יהיו בחזית הקדמית של המבנה, בחזיתו האחורית ו- בצדדים (סעיף 9(ה)). מדיניות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה היא להקפיד על קו בניין מינימאלי של מגבול המגרש ולאסור על בנייה בקו אפס.

2. בשנת 1984 ניתן לעותרת (ולבעלה המנוח) היתר בנייה למבנה בן שתי קומות. בשנת 2000 בנתה העותרת אגף נוסף למבנה, בצמוד לו, והוא בן שתי קומות ובשטח של כ- 180 מ"ר (על פי נספח הבינוי שצורף לתכנית) או 217 מ"ר (על פי מסמך שהתקבל ממהנדס עיריית ירושלים ביחס לתכנית). הבנייה נעשתה ללא היתר בנייה, והעותרת הועמדה לדין פלילי בשל מעשה זה (ת"פ 5011/01 של בית המשפט לעניינים מקומיים ירושלים). בשנת 2004 נגזר דינה של העותרת וניתן נגדה צו הריסה שיפוטי של תוספת הבנייה האמורה. ביצוע צו ההריסה נדחה ל- 10.9.2005, אולם העותרת לא ביצעה אותו גם במועד הנדחה. במהלך השנים שחלפו, הורשעה העותרת פעמיים בעבירה של אי קיום צו שיפוטי.

3. ב- 2010 הגישה העותרת את התכנית, שתכליתה הכשרת הבינוי הקיים. על פי התכנית - המשקפת את המצב בשטח - קווי הבניין של תוספת הבנייה מצומצמים משלושה מטרים. בעתירה נטען, כי קו הבניין בחזית הצפונית של המבנה עומד על 2.7 מ', ואילו בחזית הדרומית נע קו הבניין בין 2.4 מ' ל-2.7 מ' מגבול המגרש. אין חולק, כי קו הבניין בשתי החזיתות הנוספות עומד בדרישה המינימאלית של 3 מ' מגבול המגרש.

כבר כאן יוער, כי המשיבות דחו בתשובתן את טענת העותרת בנוגע למרחק בין קו הבניין לבין גבול המגרש. כמפורט בכתב התשובה מטעם הוועדה המחוזית, קו הבניין המוצע בחזית הדרומית של תוספת הבנייה הוא כ- בקומת הקרקע. בקטע של כעשרה מטרים בקומה הראשונה של תוספת הבנייה קו הבניין המוצע אף קטן משני מטרים. בחזית הצפונית של התוספת קו הבניין המוצע הוא כ- , למעט קטע של ארבעה מטרים (מרפסת פתוחה), בו קו הבניין ממוקם במרחק של כ- מגבול המגרש.

בהשלמת טיעון בכתב מטעם העותרת טען בא כוחה, כי קו הבניין בקומת הקרקע הוא בצידו הדרומי ו- בצד הצפוני. בקומה השנייה קו הבניין ממוקם במרחק של מגבול המגרש בצידו הדרומי של המבנה, ואילו בצד הצפוני קו הבניין ממוקם במרחק , למעט מרפסת המותירה מרחק של . נראה, אפוא, כי בגרסה המאוחרת חלה התקרבות של ממש בין עמדת העותרת לבין עמדת המשיבות בשאלה עובדתית זו.

4. ב- 11.9.2013 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להמליץ בפני הוועדה המחוזית לאשר את התכנית, בכפוף למשלוח הודעות אישיות לבעלי הנכסים בחלקות המצרניות ולהמצאת כתב שיפוי למקרה של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. יצוין, כי החלטת הוועדה המקומית הייתה בניגוד לדעתו של אגף מהנדס העיר, שהיה בדעה כי יש לדחות את הבקשה בשל החריגה מקווי הבניין (ראו פרוטוקול הדיון בפני הוועדה המחוזית, נספח ע/7 לעתירה).

5. הוועדה המחוזית קיימה דיון בבקשה לאישור התכנית ב- 27.10.2013. במסגרת הדיון נשמע האדריכל מטעם העותרת. בסיכומם של דברים החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התכנית, וכך נאמר בהחלטה: