פיטוסי ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

1.עתירה מנהלית נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה במחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר"), מיום 25.10.16, אשר דחתה ערר שהגישו העותרים נגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (להלן: "הועדה המקומית").

העובדות הצריכות לעניין:

2.ביום 6.7.09 פורסמה למתן תוקף תכנית הר/1/1985 – תכנית מתאר מקומית מתחם הכוכבים, החלה על כ-834 דונם. תכנית זו ביקשה ליצור רצף עירוני בין חלקי העיר הרצליה, ולהקים בו שכונה באמצעות שינוי יעודה של הקרקע לאזור מגורים ותעסוקה, הכולל בין השאר שטחי ציבור שונים ובהם פארק עירוני רחב ידיים. תכנית זו קבעה עוד כי ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה למתחם הציבורי המיוחד ולדרכים המובילות למתחם, וכי באשר ליתר הייעודים יש לערוך תכניות מפורטות אשר יכללו הוראות לאיחוד וחלוקה.

3.ביום 16.5.12 פורסמה למתן תוקף תכנית הר/1985/1/א שנועדה להשלים את תכנית המתאר ולאפשר אישורן של תכניות מפורטות מכוחה בסמכות הועדה המקומית. בתכנית זו נכללו הוראות בנוגע לשטח הכולל המותר לבניה ביעוד מגורים וביעוד שטח לבנייני ציבור, הנחיות בדבר שטחי קרקע שיש לייעד לכל אחד מצרכי הציבור בתוך מתחמי המגורים, והנחיות לעניין גובה הבניינים.

(שתי התכניות הנ"ל מכאן ולהלן: "תכנית המתאר").

4.התכנון המפורט של המתחם הכלול בתכנית המתאר נעשה בפועל בשתי פעימות, במסגרת שתי תכניות מפורטות שונות. התכנית המפורטת הראשונה, היא תכנית הר/1985/א' – מתחם הכוכבים (להלן: "התכנית המפורטת הראשונה"), חלה על כ-470 משטח תכנית המתאר, וקובעת הוראות מפורטות להקמת שכונת מגורים בת 1075 יחידות דיור. בהוראות התכנית (נספח 6 לעתירה) צוין, כי תכנית האיחוד והחלוקה יכולה להתבצע גם בחלק מתחום התכנית המפורטת.

חלקת המקרקעין של העותרים, בשטח של כ- 3 דונם חכירה לדורות, נכללה בתכנית זו (להלן: "חלקת העותרים").

5.במקביל לקידום התכנית המפורטת הראשונה, הוכנה על ידי רשות מקרקעי ישראל תכנית הר/מק/1985 ב' – מתחם הכוכבים (להלן: "התכנית המפורטת השנייה"), שנועדה להשלים את התכנון המפורט ביתרת שטחו של המתחם נשוא תכנית המתאר.

התכנית המפורטת השנייה כוללת תכנון מפורט לחלקה השני של תכנית המתאר שלא נכללה בתכנית המפורטת הראשונה, ומתירה הקמתן של 2,943 יחידות דיור מכוחה, כמו גם הקמתם של שטחי מסחר ובניינים לצרכי ציבור, פיתוחו של פארק וכיו"ב.

6.רובו המכריע של השטח הכלול בתכנית המפורטת הראשונה נקבע כשטח לאיחוד וחלוקה. מתוך 470 דונם שעליהם חלה התכנית, 406 דונם נכללו במסגרת השטח לאיחוד וחלוקה. מתוך השטח הנכלל במסגרת האיחוד וחלוקה יועדו שטחים ניכרים להפרשה לצרכים ציבוריים שונים. מיעוטו של השטח הכלול בתכנית המפורטת הראשונה לא נכלל בשטח האיחוד והחלוקה, ובכלל זה חלקת העותרים.

במסגרת התכנית המפורטת הראשונה, הוקצו לחלקת העותרים 18 יחידות דיור, על בסיס עקרונות תכנון רגילים, ושלא במסגרת השטח שנקבע כשטח לאיחוד וחלוקה, תוך הקצאת חלק מהחלקה לצרכי ציבור.

7.לאחר שהחליטה הועדה המחוזית על הפקדתה, הוכרזה התכנית המפורטת הראשונה כתכנית לדיור לאומי בהתאם לחוק הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (הוראת שעה (תשע"א-2011) (להלן: "חוק הוד"לים")) והועברה לוד"ל, אשר החליטה לאשרה. בשנת 2012 פורסמה התכנית למתן תוקף.