י.ע. ביליה יזמות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתו"ב צפון ואח'

עניינה של העתירה בבקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38.

רקע -

1. נשוא המחלוקת - מקרקעין הידועים כגוש 10766 חלקה 45, ברחוב מרגלית 23, בשכונת שמבור בחיפה (להלן: "המגרש" ו-"השכונה"). במגרש קיים בניין בן שתי קומות מעל קומת מסד המשולבת עם מקלט ומחסנים, ובו 4 דירות (להלן: "המבנה").

2. ביום 6.6.2021 הגישה חברת י.ע. ביליה יזמות בע"מ (להלן: "היזמת") את בקשתה להיתר מכוח תמ"א 38 (להלן: "הבקשה להיתר"), להריסת המבנה הקיים במגרש ובנייה של בניין חדש בן 6.5 קומות עיקריות מעל קומת חניה תת קרקעית, הכולל 13 יחידות דיור. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הוועדה המקומית") בחנה את הבקשה להיתר בהתאם למסמך מדיניות אשר פורסם מטעמה ביולי 2020, המעגן את מדיניותה בכל הנוגע לבחינת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38 (להלן: "מסמך המדיניות 2020" או "מסמך המדיניות").

3. ביום 1.5.2023 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בתנאים (להלן: "החלטת הוועדה המקומית").

4. כנגד החלטת הוועדה המקומית, הוגשו לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "וועדת הערר") שלושה עררים: ערר מטעם היזמת, ערר מטעם קבוצת שכנים (להלן: "השכנים"), וערר מטעם שכן נוסף (מר נתן הר אבן, להלן: "השכן הנוסף"). בין היתר, בערר שהוגש מטעם השכנים נטען כי על פי נספח 2 של מסמך המדיניות 2020 (להלן: "נספח 2"), המגרש מצוי בתוך שטח שעליו חלות מגבלות של מתחם לשימור, ומשכך מספר הקומות המרבי שניתן לאשר הוא 5.5 קומות ולא 6.5, דהיינו, תוספת של 1.5 קומות ולא 2.5 כפי שאישרה הוועדה המקומית. במענה לכך טענה הוועדה המקומית כי לפי סקר שימור מרקמי שנערך ואושר בוועדת השימור בשנת 2019 (להלן: "סקר השימור 2019" או "סקר השימור") המגרש אינו חלק ממתחמי השימור בשכונה.

5. ביום 15.10.2023 קיימה ועדת הערר דיון מאוחד בשלושת העררים ושמעה את טענות הצדדים. בסופו של הדיון הורתה ועדת הערר ליזמת ולוועדה המקומית להגיש השלמת טענות ומידע נוסף לצורך הכרעה בערר. לאחר הגשת המידע והשלמתו, ביום 19.2.2024, ניתנה החלטת ועדת הערר נשוא העתירה (להלן: "ההחלטה"). בהחלטתה התייחסה ועדת הערר לכמה נושאים, ובעיקר למחלוקת לגבי מספר הקומות המותר (להלן: "סוגית מספר הקומות"). ועדת הערר קבעה כי מסמך המדיניות 2020, שאושר על ידי מליאת הוועדה המקומית, שנה לאחר סקר השימור 2019, הוא המסמך הרלוונטי בעת הזאת לבחינת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38; ובהתאם לנספח 2 של מסמך זה, המגרש כן מצוי במתחם לשימור. לכן, על פי הוראותיו של מסמך המדיניות, ניתן לאשר תוספת של 1.5 קומות בלבד ועד גובה של 6 קומות בסך הכל, כשבמניין שש הקומות נכללת גם קומת חניון עילי. עוד צוין בהחלטה כי מכיוון שבבקשה להיתר מוצעת קומת חניה תת קרקעית מתחת למפלס הרחוב, ניתן לאשר בניין בן 6 קומות עיקריות בנוסף לאותה קומת חניה. בהמשך, התייחסה וועדת הערר לסוגיות נוספות כגון הסתרה והצללה, עומסי תנועה, צפיפות ברחוב ובדיקה פרוגרמתית, השפעה על המבנים הגובלים, קווי בנין, מרפסות צידיות ותכנון החניה.

6. נגד החלטת וועדת הערר בסוגית מספר הקומות הוגשו שתי עתירות: עת"מ 1480-04-24 מטעם היזמת (כאשר המשיבים הם ועדת הערר, הוועדה המקומית, השכנים והשכן הנוסף); ועת"מ 8763-04-24 מטעם הוועדה המקומית (והמשיבים הם ועדת הערר, היזמת, השכנים והשכן הנוסף). שתי העתירות מתבררות יחדיו ועברו לטיפולי לאחרונה. באשר לשכן הנוסף - שתי העתירות כנגדו נמחקו עוד ביום 12.5.2024. יובהר כי אין בעתירות טענות לגבי הרכיבים הנוספים שבהחלטה, והן מתמקדות רק בסוגית מספר הקומות, כך שאין צורך להידרש לשאר הנושאים.

   עיקר טענות היזמת -

7. לטענת היזמת, בפני ועדת הערר הובאו ראיות לפיהן המבנה אינו מבנה לשימור וגם אינו חלק ממתחמי השימור השכונתיים כפי שהוגדרו בסקר השימור. עוד נטען כי הוגש תיק תיעוד מקדים לפיו אין למבנה ערכי שימור, ומחלקת השימור בעיריית חיפה קבעה גם היא שניתן לקדם את הבקשה להיתר. אולם, חרף כל האמור, ועדת הערר קבעה שהמבנה מצוי במתחם לשימור, ובהתאם קבעה כי ניתן לבנות רק 6 קומות לכל היותר, וזאת מבלי לדון בטיעונים ובמסמכים המשלימים שהובאו מטעם היזמת והוועדה המקומית ומבלי שניתן הסבר מדוע הוחלט לדחות את האמור במסמכים אלו.