כהן ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז תל אביב ואח'

רקע

1. עניינה של העתירה הוא החלטת המשיבה 1 בראשותה של עו"ד תמר עיני ורדון (להלן – "ועדת הערר") מיום 24.4.17 (ערר מס' רג/17/6020). בהחלטה זו נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת ועדת המשנה של המשיבה 2 (להלן – "הוועדה המקומית") מיום 1.1.17, במסגרתה אושרה בקשת המשיבה 3, בשם בעלי הזכויות בבניין, למתן היתר לחיזוק בניין קיים בהתאם לתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן – "תמ"א 38"). מדובר בבניין בן שלוש קומות ובו 6 יחידות דיור מעל קומת עמודים מפולשת במגרש בשטח של 347 מ"ר ברחוב פנחס רוטנברג 70 רמת גן, הידוע גם כגוש 6181, חלקה 301 (להלן גם - "הבניין"). מדובר במגרש פינתי, המצוי בפינת הרחובות רוטנברג וראש פינה. העותרים הם בעלי זכויות במגרש הגובל בבניין מדרום, ברחוב ראש פינה 31 (גוש 6168 חלקה 69), בו קיים בניין מגורים בן ארבע קומות מעל קומת עמודים, אשר נבנה על פי היתר משנת 1999 ואינו זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38.

2. במסגרת הבקשה להיתר התבקשה, בין היתר, תוספת של 2.5 קומות ובהן 5 יחידות דיור חדשות, הוספת מעלית, הקמת שני מגדלי ממ"דים, האחד ממזרח והשני מדרום, והוספת מתקן חניה בחזית הצפונית. העותרים הגישו לוועדה המקומית מספר התנגדויות לבקשה. הטענה העיקרית הייתה כי הבנייה המבוקשת מהווה סטייה ניכרת מתכנית, אשר תביא לחסימה מוחלטת של צדו הצפוני של בניינם באופן שימנע מהם כניסת אור ואוויר ובאופן שיפגע בפרטיותם ובערך הנכס שלהם. עוד נטען כי קיימת מצוקת חנייה באזור ויש למצוא פתרון הולם לחניות עבור הדירות החדשות. טענה נוספת אשר נכללה בהתנגדויות הייתה כי הבניין נבנה בחריגה מהיתר הבניה שניתן לו וכי אין להכשיר חריגת בניה היסטורית. לתמיכה בטענותיהם צרפו העותרים חוות דעת מיום 10.9.12 של אינג' צבי רון.

3. הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות ביום 1.1.17. בכל הנוגע להתנגדות שעניינה חסימה של צדו הצפוני של בניין העותרים ומניעת כניסת אור ואויר נדחתה ההתנגדות ונקבע כי "אין בכח של חסימת אוויר ואור למנוע התחזקות בניין כנגד רעידות אדמה". בכל הנוגע להתנגדות שעניינה סטייה ניכרת מהוראות תמ"א 38 ופגיעה בקניינם של העותרים נקבע כי "בקשות עפ"י תמ"א 38 בחלופת בניה ותוספות ניתן לבלוט מקווי הבניין לצורך הקמת ממ"דים, מעלית וחיזוקים בהתאם להוראות תמ"א 38". בכל הנוגע לטענה כי הבניין נבנה בחריגה מהיתר הבניה שניתן נקבע כי "על פי דו"ח הפיקוח מיום 8.12.16 לבדיקת התאמת הקיים להיתר נמצא כי הבנייה הקיימת תואמת להיתר מס' 11205 מתאריך 7.1.71". ההתנגדות שעניינה מספר החניות המתוכנן והמצוקה התחבורתית באזור התקבלה ונקבע בהקשר זה כי "יש לתכנן חניות חדשות לכל הדירות החדשות בנוסף לקיימות בהיתר או לדאוג לפיתרון חלופי במידה ונתוני המגרש לא מאפשרים זאת". הבקשה להיתר אושרה, אם כן, בתנאים.

4. על החלטה זו הגישו העותרים הערר. במסגרת הערר טענו העותרים, באמצעות באי כוחם, כי שיקול דעתה של הוועדה המקומית פגום כיון שזו לא שקלה כראוי את ההשלכות הצפויות לנכסיהם של העותרים ולא העמיקה בטענות העותרים בדבר הפגיעה הצפויה להם; כי הוועדה המקומית בצעה הפליה פסולה בכל הנוגע למתן הקלות בקווי בניין, כיון שכאשר העותרים עצמם ביקשו הקלות בקווי בנין עת בנו את הבניין שלהם – בקשתם סורבה; כי הוועדה המקומית לא שקלה חלופות אחרות לבנייה, אשר פגיעתן בעותרים תהיה פחותה וכי כבר כיום קיימת בבניין סטייה מתכנית. הוועדה המקומית והמשיבה 3 השיבו לערר.

5. ביום 24.4.17 התקיים דיון בערר. העותרים, באמצעות באי כוחם, חזרו על טענותיהם בכתב הערר ובכלל זה על טענתם המרכזית, כי ההחלטה למתן היתר פוגעת בהם פגיעה לא מידתית וכן על טענת ההפליה, על פיה הם לא זכו בהקלות עת נבנה הבניין שלהם, לעומת מגרשים סמוכים אשר זוכים כעת להקלות על פי תמ"א 38. העותרים טענו כי יש לשקול חלופות תכנוניות אחרות, לדחות התכנון שאושר ולקבוע כי יש להעביר את מגדל הממ"דים הדרומי לכוון החזית המערבית ברחוב ראש פינה. נציגי הוועדה המקומית השיבו כי נבדקו חלופות אחרות וכן נבדקה החלופה שמוצעת על ידי העותרים. נמצא כי חלופה זו אינה ישימה. טענת ההפליה, נטען, לא נטענה במהלך הדיון בוועדה המקומית ולא ניתן להעלותה במהלך הערר לראשונה. במהלך הדיון הסבירה הוועדה לעותרים כי היא אינה רואה חלופה אחרת למיקום מגדל הממ"דים הדרומי והציעה כי תיבדק אפשרות לפתוח חלונות לצד מערב בבתי העותרים.

6. לאחר שהעותרים סרבו להמלצת הוועדה למחוק את הערר, ניתנה החלטה בערר. הוועדה דחתה את הערר וקבעה:

   "אכן הקמת הממ"ד מצד דרום תביא לפגיעה מסוימת בעוררים, וזאת בשל ההתקרבות למרחק של כ – 3 מ' מחלון המטבח ומחלון אחד מחדר השינה. יחד עם זאת, אנו סבורים כי גודלו של המגרש והעובדה שהוא פונה לשתי חזיתות, מהווים אילוץ תכנוני שאינו מאפשר את תכנון הממ"ד הדרומי במיקום אחר, שיביא לפגיעה פחותה בעוררים. בתכנון שהוצג שפנינו, ואשר אושר על ידי הוועדה המקומית, מוצגים שני מגדלי הממ"דים ומגדל המעליות באופן הרמוני וסביר סביב המבנה הקיים. רק אחד ממגדלי הממ"דים תוכנן בחזית הדרומית. ממדיו של הממ"ד המתוכנן בצד דרום קטנים יחסית, והשתכנענו כי לא ניתן להקטינו עוד. ארכו של הממ"ד 4.7 מ' (ברוטו) ויש חפיפה חלקית בלבד בינו לבין בניין העוררים. לפיכך, הקמת הממ"ד תקרב בין המבנים לאורך של כ – 3.8 מ' בלבד, שמהווים כשליש מהחזית הצפונית של מבנה העוררים. הצעת העוררים להקים את הממ"ד בחזית המערבית אינה אפשרית, מאחר שהמרווח שנותר בין המבנה הקיים לגבול המגרש הוא כ – 1.60 מ' בלבד, רוחב שאינו מאפשר הקמת ממ"ד תקני. בנוסף, אנו סבורים כי אין זה נכון למקם ממ"ד בקו "0" בחזית הפונה לרחוב. מאחר שמדובר בחיזוק מבנה קיים, מטבע הדברים נוצרים אילוצים תכנוניים שלא קיימים בפרויקט של הריסה ובניה. גם אם ניתן היה לבצע פרויקט תמ"א 38 באמצעות הריסה ובניה מחדש, הרי שבקשה כזו לא הובאה לפתחנו. עצם האפשרות, ככל שקיימת, לחיזוק באופן שונה מזה שביקשו מבקשי ההיתר, אינה מצדיקה את דחיית הבקשה להיתר, ודאי לא מקום בו השתכנענו, כי מבחינה תכנונית הבקשה ראויה, וזאת אף לאחר שלקחנו בחשבון את העובדה שהמבנה נשוא הבקשה להיתר בנוי בהתאם להיתר בקרבה למבנה העוררים, ולא בקו הבניין התב"עי. אמת הדבר, כי למוסד תכנון קיים מרחב שיקול דעת האם לאשר בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 אם לאו. בנסיבות העניין אנו סבורים כי לא נפל כל פגם בשיקול דעתה של הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר".

   ועדת הערר הדגישה את הערך שהוכר כאינטרס לאומי, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לכן: