עש"א 58775-05-16

  א. ההליך 1.ערעור על פסק דין, שניתן על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (כב' המפקחת הבכירה, הגב' צפורה פיגנבוים), מתאריך5.4.2016, בתיק מס' 405/14.  ב. הרקע 2.עניינו של הערעור בסכסוך בין הצדדים, הנוגע לאופן חיובה של המערערת בתשלום חלקה היחסי בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, בבניין המזוהה כחלקה 10 בגוש 12222,המצוי ברח' כ'ורי 2 בחיפה, והידוע בשם "מגדל הנביאים".  הבניין טרם נרשם כבית המשותף, ועל כן חלות עליו הוראות פרק ו'(1) לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 שכותרתו "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". מכוח סעיף 77ב' לחוק המקרקעין, חלות על הבניין הוראות סעיפים 58 ו- 59 לחוק המקרקעין "בשינויים המחויבים". אציין, כי באי כוח הצדדים הניחו לפני טיוטה של תשריט, שהוכנה לקראת הגשת בקשה לרישום הבית כבית משותף. ואולם, בשלב זה (ויתכן שבעקבות ריבוי עורכי הדין שרכשו משרדים בבניין), קיימות לבעלי היחידות השונות הסתייגויות מהתשריט ומהאופן בו תוגדרנה הצמדות שונות (בעיקר של מעברים) בבניין. טיוטת התשריט תכונה להלן על ידי "התשריט".  3. הבניין מכיל חניון תת קרקעי, מחסנים, חנויות ושטחים מסחריים, תיאטרון וקומות משרדים. יש אפוא מקום להתייחס לבניין זה כאל "בית מורכב" כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין. כעולה מפסק הדין שבערעור, מורכבות הבית לא נעלמה מעיניה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין. חזקה אפוא על כב' המפקחת, שבעת שתורה על רישום הבית כבית משותף, מורכבות הבית תקבל ביטוי מתאים ברישום.  4.המערערת היא בעלים של שטחים בבניין, המצויים בקומות 5, 6 ו- 7. את זכויותיהם רכשה המערערת מחברת ליברטי פרופרטיס בע"מ, לפי חוזה שנכרת בתאריך 31.7.2013. בשעתו שימשו השטחים שרכשה המערערת את רשת "שקם", שניהלה בה חנות רחבת ידיים. חלק מהשטח שרכשה המערערת הושכר לחברת המנהלת בו סופרמרקט בשם "מאי מרקט", והחלק האחר חולק על ידי המערערת למשרדים, ואלה מושכרים לדיירים שונים. תצויין העובדה, שהמערערת רכשה מחברת ליברטי שטח כולל של 4,185 מ"ר. שטח זה כולל מרפסות פתוחות בשטח 170 מ"ר, וכן שטחים המשמשים למחסנים, חדרי מדרגות ומתקנים טכניים, בשטח כולל של 436 מ"ר, "המשתרע בחלקים לא שווים מקומת המרתף ועד קומה שישית".   5.המשיבה היא חברה שעיסוקה בניהול בתים משותפים, והיא "מתחזק" כמשמעות הדבר בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין. בתביעתה, שהוגשה לכב' המפקחת על רישום המקרקעין, עתרה המשיבה לחייב את המערערת בתשלום חלקה היחסי בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף, בהתאם להסכם ניהול שנכרת בתאריך 28.7.2014, בין המשיבה לבין נציגות הבית המשותף בבניין (להלן- "הסכם הניהול") (ראו- מוצג 10 בתיק המוצגים של המערערת). בתביעתה טענה המשיבה, כי עד ליום הגשת התביעה, עמד חובה של המערערת על סך 192,602 ₪. נטען, כי הדמים, שהמערערת חייבת לשלם למשיבה מידי חודש, חושבו לפי הסכם הניהול, בסכום של 8.82 ₪ למ"ר, בצירוף מע"מ כחוק (ובתוספת 22% כפי שהדבר נעשה לגבי כל בעלי היחידות).  6.מנגד, להגנתה טענה המערערת, כי אינה חייבת בתשלום כנטען על ידי המשיבה, שכן היא מעולם לא הייתה צד להסכם הניהול ולא הסכימה לתנאיו. המשיבה טענה, כי לא הסכימה לשיטת התמחור הנקובה על ידי המשיבה ואף התנגדה לה, שכן לטענתה שיטה זו נוגדת את הוראות סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, ואת סעיף 12 לתקנון המצוי. על כן, טענה המערערת, שההסכם אינו תקף כלפיה. המערערת חלקה גם על התשריט, ולטענתה, המשיבה מבקשת לחייב אותה לשלם דמי אחזקה עבור מעברים המשמשים את הציבור הרחב, בה בשעה שבעלי יחידות אחרים פטורים מלשלם דמי אחזקה עבור מעברים המשמשים את הציבור הרחב. לטענת המערערת, השטח שבבעלותה, לפיו יש לחשב את סכום דמי האחזקה המגיעים ממנה, הוא שטח של 3,297 מ"ר בלבד.  7.בפסק הדין שבערעור, קיבלה כב' המפקחת את תביעת המשיבה. כב' המפקחת קבעה, כי בהתאם לסעיף 58א לחוק המקרקעין, חייב בעל דירה לשלם את חלקו בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף לפי יחסיות שטח הרצפה של היחידה שבבעלותו, וכי מפתח זה נשמר גם בבניין מושא הדיון. כב' המפקחת הבהירה, שככל שהמערערת מבקשת להוציא שטחים אותם רכשה ולהופכם לשטחים משותפים, כי אז עליה למכור אותם או להקנותם בכל דרך חוקית אחרת ליתר בעלי הדירות. אחרת, כל עוד שטחים אלה אינם הצמדות משותפות, זכאית המערערת לנהוג בהם מנהג בעלים, ולצד זכותה זו מוטלת עליה החובה לשלם בגינם הוצאות אחזקת הרכוש המשותף. אשר לטענת המערערת, בנוגע לכך ששטחי המחסנים והחניון אינם מחוייבים בדמי החזקה, קבעה כב' המפקחת, כי בנסיבות העניין לגיטימי לראות במבנה מבנה המורכב הכולל שני אגפים, כשהניהול של כל אחד מהם נעשה בנפרד. מאחר שהקומות בהן נמצאים המחסנים והחניון, אינן מקבלות שירות מהמשיבה, והן דואגות לאותם שירותיהם עצמן, הרי שאין להביא בחשבון את שטחן בחישוב. עוד ציינה כב' המפקחת, שככל שהמערערת רוצה בכך, היא יכולה לעלות טענה זו באסיפה הכללית של בעלי הדירות, שהחלטתה תחייב כל בעלי היחידות. כב' המפקחת הוסיפה, שהעלאת טענות נגד שיטת התמחור, שהייתה נהוגה עוד בעבר, בשלב בו כבר קיבלה המערערת את שירותי הניהול, יש בה מדה של חוסר תום לב מצידה של המערערת.  מכאן הערעור שלפני.   ג. טענות הצדדים בערעור 8.המערערת טוענת, כי כב' המפקחת שגתה בפסק דינה. לטענת המערערת, חברת הניהול לא יכולה הייתה לתבוע את המערערת בגין דמי אחזקת הרכוש המשותף, משתי סיבות: האחת היא, כי הסכם הניהול שנחתם סוטה מהוראות סעיפים 58 ו- 62 לחוק המקרקעין, לפיהן הסכם ניהול לא יכול להכיל הוראה שפוגעת בזכויות אחד הדיירים שלא על פי דין אלא בהסכמתו, ובמקרה דנן הסכמה כזו לא ניתנה על ידה. השנייה היא, שדמי אחזקת הרכוש המשותף שהוטלו עליה, אינם תואמים את היחס בין שטח הרצפה שרכשה המערערת ושאינו משמש כשטח ציבורי לשטח הרצפה שנמצא בבעלות שאר הדיירים.  המערערת מוסיפה וטוענת, שאף אם נקבל את תשריט הבית, כפי שזה הוגש על ידי המשיבה, ואשר לדעתה אינו משקף נכונה מצב השטחים בבניין, אין מקום לחייבה בתשלום דמי הניהול כרצונה של המשיבה. הטעם לכך הוא, כך לטענת המערערת, שבהתאם לאותו תשריט ניתן לראות שדיירים אחרים בבניין לא מחויבים לשלם עבור שטחי מעברים הנמצאים בקומות אחרות השייכים להם קניינית. לטענת בא כוח המערערת, לא יכולה המשיבה "לנהוג איפה ואיפה" ולחייב את המערערת על מה שאינה מחייבת אחרים. בנסיבות העניין טוענת המערערת, שהסכם הניהול סוטה מהוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, כיוון שאין בו חיוב בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף בהתאם לחלק היחסי בשטח המשותף.  בא כוח המערערת שב והפנה לטבלת "צמידויות משותפות" שצורפה לתשריט הבניין (ראו- מוצג 6 לתיק מוצגי המערערת), בה מפורטים שטחים הצמודים לנכסי דיירים אחרים והנמצאים בבעלותם, ושאינם מחויבים בתשלום דמי אחזקה עבורם. לטענת בא כוח המערערת, ככל שתרצה המשיבה לנהוג לפי הדין ולחייב בדמי אחזקת הרכוש המשותף בהתאם לשטח שנמצא בבעלות הדיירים, הרי שעליה לעשות זאת כלפי כל הדיירים. אולם ככל שפוטרת המשיבה דיירים אחרים מתשלום עבור שטחי מעברים הנמצאים בבעלותם, הרי שהיה מקום גם להורות על הפחתת שטחים דומים שמשמים למעברים והנמצאים בבעלות המערערת, ושגתה כב' המפקחת משלא עשתה כן.  המערערת טוענת, כי כב' המפקחת שגתה בקביעתה, לפיה בנסיבות העניין ניתן לראות בבית כבית מורכב. לטענת המערערת בסעיף 7.7 להסכם הניהול, מצהירה ומאשרת המשיבה, כי ידוע לה שבגין קומת החניון לא משולמים דמי אחזקה, אולם ככל שהנציגות תצליח לגבות בעתיד תשלום כלשהו, כי אז יועברו הכספים לקרן פחת. לטענת המערערת הדברים האמורים מגלים שאף אחד לא התכוון לראות בבית כבית מורכב.  למעלה מטענותיה האמורות, טוענת המערערת להיעדר יריבות, שכן לטענתה, המחלוקת לא נוגעת לעצם החיוב, אלא היא נוגעת לדרך בה נעשה חישוב השטחים לצורך החיוב. על כן, לגישתה, בנסיבות העניין, על המשיבה להפנות את טענותיה לנציגות הבית.  9.מנגד טוענת המשיבה, כי דין הערעור נגדה להידחות. לטענתה מדובר בערעור על ממצאים עובדתיים שאין מנהגה של ערכאת הערעור להתערב בהן.  לטענת המשיבה הוכח לפני המפקחת, שהסכם הניהול נחתם כדין, בהסכמת הנציגות והמערערת, בעקבותיו נתנה המשיבה את שירותיה, ועל כן היא זכאית לקבל בגין שירותים אלה את שכרה. לטענת המשיבה חלוקת שטח הרצפות שבוצעה בהסכם הניהול הייתה בהתאם לתשריט המדידה, לגביו נקבע שהוא משקף במדויק את שטח הרצפות השייך לכל דייר, וכי החלוקה בו נכונה ותואמת את מצב השטחים בפעול. לטענת המשיבה, משאין מקום להתערב בקביעה עובדתית זו, הרי שהיא מחייבת גם המערערת. עוד לטענתה, ההחלטה לאמץ את התשריט האמור, שישמש כבסיס לחיוב בדמי אחזקת הרכוש המשותף בהסכם הניהול שנחתם, היא החלטה שהתקבלה ברוב של 2/3 מהדיירים, בהתאם להוראות סעיף 69 לחוק המקרקעין, על כן, כל עוד לא שונה הסכם הניהול שהתקבל בהסכמה הרוב מחויבת המערערת לפעול לפיו. המשיבה מבהירה, כי יש הבדל בין מעברים ציבוריים לבין מעברים שאדם או שוכר יצר בנכס שרכש. לטענתה, החלטת המערערת לחלק את הנכס, שרכשה ולהפכו מאולם "שק"ם" למספר חדרים/משרדים ביניהם יצרה היא מעבירם הייתה החלטה שלה בלבד, לכן אין לראות בשטחים המשמשים למעברים בתוך אותו נכס, כשטחים ציבוריים. המשיבה מוסיפה ומבהירה, כי בשונה מאותם מעבירים, מצויים בנכס שרכשה המערערת שטחים נוספים "ציבוריים", שהמערערת לא משלמת לגביהם דמי אחזקת רכוש משותף. המשיבה עומדת על כך, שאף כב' המפקחת הבהירה למערערת, שככל שהיא מבקשת להוציא שטחים אותם רכשה ולהופכם לצמידות משותפות עליה למכור אותם. בטיעוניו בעל פה התייחס בא כוח המשיבה לטענות שהעלתה המערערת בגין אי חיוב קומות החניונים והמחסים בדמי אחזקת הרכוש המשותף, וטען, כי קומות אלה לא מקבלות שירות על ידי המשיבה ועל כן אינן מחויבות בתשלום.  לבסוף, טוענת המשיבה שטענת המערערת בגין העדר יריבות היא טענה חדשה שדינה להידחות. מוספיה המשיבה וטוענת, שאת תביעתה היא ביססה על הסכם הניהול שנחתם עמה. לגישתה ככל שיש למערערת טענות נגד אותו הסכם, כי אז היה עליה להפנותם כלפי הנציגות או דיירים אחרים, דרך משלוח הודעה לצד ג' או דרך הגשת תבעיה נפרדת נגדם.   ד. דיון 10.לאחר ששקלתי טענות באי כוח הצדדים, בכתב ובעל פה, הנני מחליט לדחות את הערעור, ולהלן אביא את טעמי.  11.השאלה המרכזית המעוררת המערערת היא שאלת המעברים שנוצרו בתחום השטח אותו רכשה המערערת מחברת "ליברטי", מעברים שנוצרו עקב חלוקת השטח למשרדים. המערערת טוענת לגבי מעברים אלה, כי יש לנהוג בהם כפי שנוהגים עם מעברים אחרים בבניין, ואין לראותם כשטחים של המערערת המחוייבים בתשלום דמי אחזקת הרכוש המשותף. עם כל הכבוד, אין לקבל טענת המערערת. הבסיס לחיוב המערערת, לשלם דמי אחזקת הרכוש המשותף עבור המעברים שנוצרו בשטחה, טמון בעובדה, שמדובר בשטחים שהמערערת רכשה מחברת "ליברטי", והם שטחים שבבעלות המערערת. כאמור, המערערת יצרה חלוקה פנימית בשטח שרכשה, וכך נוצרו מעברים בין המשרדים. ואולם, החלוקה שיצרה את המעברים, לא שינתה את מהות השטחים, והמעברים שנוצרו היו והינם שטחים שבבעלות המערערת, שיש להביאם בחשבון לצורך חישוב דמי אחזקת הרכוש המשותף, ככל שטח אחר המצוי בבעלותה. להבדיל מהמעברים שנוצרו בעת שהמערערת חילקה את השטח שהיא רכשה, המעברים המשמשים בעלי יחידות אחרות, הם מעברים שנוצרו בעת בניית הבניין, ולא נכללו בשטחים שהקבלן שבנה את הבניין מכר למי מבעלי היחידות. אין אפוא מקום לקבוע, שהמערערת מופלית לרעה לעומת דיירים אחרים בבניין, שהיחידות שלהם נהנות ממעברים בצמידות משותפת. בהערת אגב אעיר, שאם המעברים המשמשים בעלי יחידות אחרים בבניין ירשמו כשטחים בצמידות משותפת (כפי שהדבר עולה מהתשריט), בעת שהבניין ירשם כבית משותף, הרי ממילא שטחים אלה יוצאו מהרכוש המשותף, ומי שיהיה חייב לתחזק אותם יהיו בעלי היחידות שלהן הוצמדו שטחים אלה ולא חברת הניהול.  12.בהתייחסה לטענת המערערת, בנוגע למעברים שבתחומה, קבעה כב' המפקחת: "ככל שהנתבעת מבקשת להוציא שטחים אותם רכשה ולהופכם לצמידות משותפת אשי שומה עליה למכור אותם או להקנותם בכל דרך חוקים אחרת ליתר בעלי הדירות, היינו להוציאם מבעלותה שלה. הדעת נותנת שלא לכך התכוונה כאשר טענה להיות שטחים אלה בבחינת הצמדות משותפות. כל עוד השטחים אינם הצמדות משותפות, אזי זכאית היא – ביחסים בינה לבין יתר בעלי הדירות וכן בינה לבין חברת הניהול – לנהוג בהם מנהג בעלים על כל המשתמע מכך (אלא אם יש לה התחייבויות חוזיות כלפי אחרים, ולכך פסק הדין לא נותן דעתו), ולצד זכות זו עומדת החובה לשלם בגינם הוצאות אחזקת רכוש תשותף." הנני שותף לדעתה של כב' המפקחת, ואין כל מקום להתערב בקביעתה זו.  13.בפסק הדין קבעה כב' המפקחת, כי הוכח לה מתוך תשריט המדידה שהונח לפניה, כי החיוב בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף נקבעו בהסתמך על תשריט מדידה, הוא גם התשריט שמידותיו הן אלו העומדות להירשם בפנקס הבתים המשותפים.  כיוון שלאור האמור לעיל, המערערת חייבת בתשלום דמי אחזקת הרכוש המשותף גם עבור המעברים שיצרה בתחומה עת חילקה את השטח שרכשה, ומכיוון שהוכח לכב' המפקחת שהחיוב בדמי אחזקת הרכוש המשותף נעשה לפי יחס השטחים, כפי שהוא בא לידי ביטוי בתשריט המדידה, כי אז אין מקום להתערב בחישוב הסכומים.  14.המערערת טענה להעדר יריבות בינה ובין המשיבה. עם כל הכבוד אין אני מקבל טענה זו. המשיבה היא החברה שנציגות הבית התקשרה עמה לצורך ניהול ואחזקת הרכוש המשותף, והיא מוסמכת לגבות מבעלי הדירות את הסכומים שעליהם לשלם לצורך אחזקת הרכוש המשותף.  אף טענת המערערת, שההסכם עם המשיבה נכרת בלא שניתנה למערערת הזדמנות לבחון אותו, התבררה כטענה חסרת בסיס עובדתי, מה עוד שסמכות הנציגות לכרות חוזה עם מתחזק (לאחר שהתקבלה החלטה מתאימה לעשות כן, לפי סעיף (71(ב)(2) לחוק המקרקעין), אינה מותנית בהסכמת בעלי הדירות (וראו סעיף 69 לחוק המקרקעין).  15.על כן, לאחר ששקלתי טענות באי כוח הצדדים, בכתב ובעל פה, הנני סבור שאין מקום להתערב בפסק דינה של כב' המפקחת. עם זאת מוצא אני להעיר, שפסק דין זה מתייחס למצב הדברים בבניין כפי שהוא כיום. אם לאחר רישום הבית כבית משותף תיווצרנה נסיבות חדשות, יהיה צורך לבחון את מפתח חלוקת דמי אחזקת הרכוש המשותף מחדש.  ה. סוף דבר 16.אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א)הנני דוחה את הערעור. (ב)הנני מחייב את המערערת לשלם למשיבה הוצאות משפט בערעור (כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 10,000 ₪. (ג)ככל שהמערערת הפקידה עירבון להבטחת תשלום הוצאות המשפט בערעור, תעביר המזכירות את העירבון לידי המשיבה, באמצעות בא כוחה (עו"ד דרור נאור) ניתן היום, ד' תשרי תשע"ז, 06 אוקטובר 2016, בהעדר הצדדים.