ידגר ואח' נ' בן עדו ואח'

 לפני ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בחולון, אורי שלומאי (להלן: "המפקח"), בתיק מספר 4/441/2022, מיום 15/7/25, במסגרתו דחה המפקח תביעה אשר הוגשה על ידי המערערים כנגד מספר נתבעים, אשר נטען כי הם "דיירים סרבנים" לפרויקט תמ"א בהתאם להסכם אשר נחתם על ידי המערערים אל מול יזם. במאמר מוסגר אציין כי בעת מתן פסק הדין על ידי המפקח, התנגדו לפרויקט בעלי דירות נוספים אשר אף הם נתבעו בהליך קמא. אלא שבהתאם להודעת המערערים מיום 24/3/26, הגיעו המערערים לכדי הסכמה עם חלק מבעלי הדירות. לאור האמור, נותרו הלכה למעשה כמשיבים רק בעלי 2.5 דירות בבית המשותף. כהערה אציין כי במהלך ההליכים חלו שינויים בצדדים להליך, זאת הואיל וכאמור חלק מהדיירים אשר סירבו בתחילה לפרויקט, הסכימו לו בהמשך ומשכך עברו ממעמד של נתבעים למעמד של תובעים וכן, ממעמד של משיבים למעמד של מערערים. זאת ועוד, בכתב הערעור אשר הוגש מלכתחילה נכללה גם אדם אשר נפטר ומשכך, בהמשך תוקן הערעור כך שיורשיו באו במקומו. בנסיבות אלו, מובהר כי הכותרת לפסק הדין כוללת את המשיבים העדכניים לערעור, קרי אלו אשר עודם מתנגדים לפרויקט במתכונתו.  מבוא;

• הבית המשותף נשוא הדיון ממוקם בשד' העצמאות 18א' בבת ים וידוע כגוש 7141 חלקה 93 (להלן: "הבית המשותף"). בבית המשותף 18 תתי חלקות. המערערים הם בעלי זכויות של 15.5 דירות בבית המשותף. המשיבה 1 ובעלה לשעבר הם בעלי דירה הידועה כתת חלקה 7 ואולם, יצוין כי בעלה לשעבר של המשיבה 1 חתם על הסכם התמ"א, אינו מתנגד לפרויקט ומשכך, לגישת המערערים רלוונטית רק התנגדות המשיבה 1, שהיא בעלת מחצית מהזכויות בדירה 1. המשיבים 2-4 הם בעלי דירה הידועה כתת חלקה 9 בבית המשותף. ואילו המשיבה 5 היא בעלת דירה הידועה כתת חלקה 11 בבית המשותף. אשר למשיבה 5 אציין כבר עתה כי לטענת המערערים, היא לא נטלה כל חלק בהליך קמא ובכלל כך לא הגישה כתב הגנה. בנסיבות אלו, נטען כי לראותה כמי המסכימה לפרויקט – קרי כחלק מרוב בעלי הדירות.

  לאור זאת, נטען על ידי המערערים כי הם מהווים רוב מובהק של כ-92% מבעלי הזכויות בדירות. במאמר מוסגר אציין כי, עובר להגשת התביעה במסגרתה ניתן פסק הדין נשוא הערעור, הרוב עמד על 72% מבעלי הדירות (ראו סעיף 6 לפסק דינו של המפקח), כאמור במהלך ההליכים חתמו בעלי דירות נוספים על ההסכם.

   

• לטענת המערערים אשר לא נשללה - הבית המשותף, שנבנה בשנות ה-60, הוכרז כ"מבנה מסוכן" על ידי עיריית בת-ים כבר בשנת 2014, בשל ליקויים קונסטרוקטיביים חמורים, סדקים, התפוררות בטון וחשש ממשי לסכנה לחיי אדם ולרכוש.

   

• בשנת 2020 התקשרו המערערים עם חברת סלמן ומימון בניה ונדל"ן בע"מ (להלן: "היזם"), שבבעלות המערער 21, מר שלמה סלמן (שהוא אף הבעלים של דירת הגג בבניין), בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק-בינוי) בבית המשותף. הפרויקט כולל, בין היתר, חיזוק הבניין, הוספת 15 יחידות דיור חדשות, בניית מעלית נוספת, וכן תוספת ממ"ד ומרפסת שמש לכל אחת מהדירות הקיימות (לעיל ולהלן: "הסכם התמ"א").

   

• ביום 17.1.2022 ניתן היתר בנייה מותנה בתנאים לביצוע העבודות נשוא הסכם התמ"א, על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וזאת לאחר הליך תכנוני ממושך.

   

• בעקבות סירובם של המשיבים (וכאמור גם בעלי דירות נוספים אשר במהלך ההליכים שינו עמדתם) לחתום על מסמכי הסכם התמ"א, הגישו המערערים ביום 10.11.2022 תביעה למפקח על רישום המקרקעין, בהתאם לסעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"). בתביעה התבקש המפקח לאשר את הפרויקט ולחייב את המשיבים לחתום על המסמכים, או לחלופין למנות את בא-כוח המערערים לחתום בשמם. במסגרת התביעה נטען כי המערערים מחזיקים ברוב הנדרש בהתאם לדין, קיימת בידיהם החלטה המאשרת מתן היתר בנייה בתנאים וכי המשיבים מהווים דיירים המסרבים שלא כדין לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, יש לכוף עליהם לחתום על הסכם זה.

   

• המשיבים מנגד הגישו כתב הגנה בהליך קמא, במסגרתו פירטו כי הם מתנגדים לפרויקט בטענות שונות ובכלל כך הנסבות על: היעדר ניסיון ואיתנות פיננסית של היזם; היעדר אישור לליווי פיננסי; היעדר בטוחות ראויות; והעדר נספח ביטוח מספק. נוסף על כך, העלו המשיבים טענות תכנוניות והנדסיות, הנוגעות לחפירה עמוקה מתחת לבניין, הוספת בריכות אשר מעלה קשיים קונסטרוקטיביים, וכן טענו לקיומם של פגמים שונים בהסכם התמ"א.