עש"א 2/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה י-ם נ' פלפון סנטר בע"מ ואח' עש"א 5/08 פלפון סנטר בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה י-ם

1.ביום 25.6.13 ניתן פסק-דין על-ידי בית משפט זה בערעור ובערעור שכנגד, שהוגש בהתייחס להחלטת השמאי המכריע בעניין היטל השבחה לגבי המקרקעין הנמצאים באיזור התעשייה תלפיות ירושלים והמכונים "פרוייקט בליליוס". השמאי המכריע מר יצחק זרניצקי קבע בשומה המכרעת כי היטל השבחה עומד על סך של 8,765,835 ₪. בפסק-הדין התקבל ערעור ועדת התכנון והבנייה באופן חלקי לעניין הרחבת זכויות הבנייה בתכנית המשביחה בלבד. כמו-כן נקבע בפסק-הדין כי השמאי המכריע לא נתן הכרעתו בעניין עליית ערכם של המקרקעין בגין הרחבת זכויות הבנייה בתכנית המשביחה.

בית משפט זה הורה לשמאי המכריע להגיש שומה מתוקנת.

כל אחד מהצדדים הגיש ערעור מטעמו על פסק הדין לבית המשפט המחוזי (ע"א 8732-10-13 וע"א 8614-10-13), ואולם בית המשפט המחוזי החליט ביום 24.2.14, כי הדיון בערעורים יידחה עד למתן החלטה בפסק דין משלים זה.

פסק-דין זה הינו, איפוא, פסק-דין משלים לאחר שהשמאי המכריע הגיש השלמה לחוות הדעת שניתנה באוגוסט 2013.

בחוות הדעת המשלימה פירט השמאי המכריע את חישוביו והנמקותיו לחישוב השומה, ומצא כי אין לשנות ממה שנקבע בשומה המכרעת שנערכה על ידו.

2.ב"כ הצדדים התייחסו וטענו טענותיהם ביחס לחוות הדעת המשלימה בכתב.

ב"כ המערערת טען, כי אחד מגורמי ההשבחה עקב אישור התכנית המשביחה 4539 א', היה תוספת שטחי שירות בשיעור של 112%. אלא שהשמאי המכריע לא חישב את ההשבחה הנובעת מתוספת שטחי השירות, שכן הוא הביא אותם בחשבון הן במצב התכנוני הקודם לפי התוכנית הקודמת 1170 והן במצב התכנוני החדש. מכאן שלא חושבה ההשבחה הנובעת מתוספת זו.

עוד הוסיף ב"כ המערערת, כי חוות הדעת המשלימה נערכה באופן מגמתי תוך שהשמאי המכריע חושף טפח ומסתיר טפחיים, וגם בה לא ניתן כל ביטוי להרחבת הזכויות בתכנית המשביחה. לפיכך, ביקש ב"כ המערערת לקבוע כי השמאי המכריע לא יכול להמשיך ולכהן בתפקידו ויש למנות שמאי מכריע אחר במקומו שיתקן את הדרוש תיקון. לחילופין ביקש להחזיר את התיק לאותו שמאי, ולהורות לו כי בחישוב השווי במצב הקודם ינטרל את השווי הנובע משטחי השירות, שכן רק בדרך זו ניתן יהיה לחשוף את ההשבחה הנובעת מתוספת שטחי השירות בתכנית המשביחה.

3.מנגד הודיעו המשיבים, כי הם סומכים ידם על חוות דעתו המשלימה של השמאי המכריע וביקשו כי בית המשפט יאמצה.

לשיטתם, השמאי המכריע פעל בהתאם להנחיית בית המשפט בפסק הדין, ואם חלקה המערערת על הנחיות בית המשפט בפסק הדין המשלים, היה עליה לפנות בבקשה מתאימה לבית המשפט או לערכאות הערעור. אך המערערת לא פעלה לאחר מתן פסק הדין, אלא רק לאחר שחוות הדעת המשלימה שניתנה לא תאמה את תקוותיה. משערך השמאי את חוות הדעת המשלימה, תוך שהוא ממלא אחר הוראות פסק הדין, לא יכולה המערערת לדרוש את החלפתו.

4.לאחר עיון בחוות הדעת המשלימה ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בתגובותיהם המתייחסות אליה, שוכנעתי כי אין מקום להתערב בקביעתו של השמאי המכריע בחוות הדעת המשלימה.

כידוע, נקבע בפסיקה בשורה ארוכה של פסקי-דין וכן בבית משפט וכפי שצויין בספרו של ה' רוסטוביץ היטלי השבחה, כי בית המשפט אינו מהווה שמאי על ואינו מתערב בהכרעותיו השמאיות של השמאי המכריע אלא אם מדובר בשאלות משפטיות. בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, מוגבל הערעור על הכרעת שמאי מכריע לנקודות משפטיות בלבד או בעילות שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעלי המקרקעין או השמאים מטעמם, הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות לפני השמאי המכריע. (ראה פסקאות 9-10 לפסק-הדין והפניות המובאות שם).

בענייננו, הטענות שמעלה המערערת אינן מציגות בעיות משפטיות בשומה המכרעת המשלימה, ואין בהן ראיות חדשות שלא היה בידיה להעלותן קודם לכן.

תפקידו של השמאי המכריע הוא לקבוע את היטל ההשבחה בכל מקרה על פי מיטב מומחיותו, ניסיונו וידיעתו, עת אינו כפוף לדבר זולת האמת (ע"א (ת"א) 2184/01 הוועדה המקומית פתח תקווה נ' גנים חברה לבניין והנדסה (פורסם במאגרים המשפטיים, ניתן ביום 17.10.04).

שוכנעתי, כי במקרה זה פעל השמאי כראוי וכפי שהיה עליו לפעול, על כן לא מצאתי כי יש ממש בטענות המערערת, הטוענת להעברת השמאי מתפקידו.

בשומה המשלימה, דבק השמאי בשומה שנקבעה בשומה המכרעת, תוך פירוט החישובים שערך והתייחסות לשווי שטחי השירות במצבם החדש (ר' סעיף 3 לשומה המשלימה וההפניות שם לשומה המקורית).

בנסיבות אלה, ובשים לב לעובדה כי השמאי המכריע לא נחקר על תוכן השומה המכרעת המשלימה, מצאתי כי אין מקום להתערב בהכרעתו.