עע"מ 4562/15 עיריית תל אביב נ' א.ש. נכסים ובנין (1989) בע"מ

 השופט י' עמית:

1. הערעור שבפנינו עוסק בשאלה מהם המקרקעין שאותם רשאית רשות מקומית לשעבד בגין הימנעות מתשלום חוב ארנונה: האם כל מקרקעין שבבעלות החייב או רק מקרקעין שבגינם צמח החוב?

           שורש המחלוקת בין הצדדים טמון בפרשנות הוראת סעיף 11א לפקודת המסים (גביה) (להלן גם: הפקודה):

11א. המס – שעבוד על מקרקעי הסרבן

(1)  מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין.

(1א) [...]

(2)  כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין יהיה שעבוד על המקרקעין אם נרשמה בפנקס המקרקעין הערה על כך על פי הודעת גובה המס; נרשמה הערה על שעבוד כאמור, תהא דרגתו נדחית בפני כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה.

(3)  סעיף זה אינו גורע מסמכויות אחרות לפי פקודה זו.

2. כרקע לדיון אקדים ואומר כי סעיף 11 מאפשר לרשות שלטונית להטיל שיעבוד על מקרקעין ששייכים ל"סרבן" (כהגדרתו בסעיף 2 לפקודה). שיעבוד לפי סעיף 11א(2) הוא שיעבוד "סטנדרטי", אשר טעון רישום וכפוף לקדימות כרונולוגית. לעומתו, שיעבוד מכוח סעיף 11א(1) הוא שיעבוד ייחודי ורב עוצמה, בשני היבטים: הוא אינו טעון רישום, ומעניק לרשות קדימות על פני נושים אחרים, לרבות כאלה שקדמו בזמן (ע"א 633/91‏ מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין נ' שמש, פ"ד מח(1) 841, 849 (1994) (להלן: עניין שמש)). בכך מתבטאת הזיקה החפצית ההדוקה בין החוב לבין המקרקעין (לביקורת על הסעיף ראו ע"א 4227/92 מנהל מס רכוש נ' ארטיק תחיה בע"מ‏, פ"ד נב(1) 433, 448-446 (1998) (להלן: עניין ארטיק); אוריאל פרוקצ'יה "דיני בטוחות לפי פקודת המיסים (גביה)" משפטים ו 195, 201 (תשל"ה-תשל"ו)). יוער כי סעיף 11א(1א) נחקק בשלב מאוחר יותר, במסגרת תיקון מס' 6 משנת 2008, ואינו נוגע לענייננו.

           יש לציין כי בשל האופן בו התפתחה החקיקה, במקרה של חוב ארנונה שהתגבש החל מחודש אפריל 2001, השיעבוד לפי סעיף 11א(1) אינו זוכה למעמד של שיעבוד ראשון אלא למעמד של שיעבוד רגיל (אכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש"ס-2000 (להלן – האכרזה) והאכרזות המתקנות שלאחריה; עע"מ 8832/12 עיריית חיפה נ' יצחק סלומון בע"מ, בפסקה 24 לפסק דינו של הנשיא גרוניס (15.4.2015) (להלן: עניין סלומון); בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה, בפסקה 64 לפסק דינו של הנשיא גרוניס (5.2.2014) (להלן: עניין עיריית הרצליה)).

3. במסגרת ההליך הנוכחי, נחלקו הצדדים בשאלת היחס בין סעיף 11א(1) לבין סעיף 11א(2). המשיבה סבורה כי קיומו של חוב ארנונה יוצר לטובת הרשות המקומית שיעבוד על המקרקעין שבגינם צמח החוב בלבד (מכוח סעיף 11א(1)), ואין היא רשאית לשעבד מקרקעין אחרים. לעומת זאת, המערערת סבורה כי הרשות המקומית רשאית לשעבד גם מקרקעין אחרים של החייב (מכוח סעיף 11א(2)). היועץ המשפטי לממשלה תומך בעמדתה של המערערת. יובהר כי תנאי הכרחי להטלת שיעבוד לפי סעיף 11א הוא שהמקרקעין המשועבדים נמצאים בבעלותו של הסרבן (עניין סלומון, בפסקה 24), ולכן השאלה מתעוררת בעיקר במקרים שבהם החוב צמח בגין מקרקעין שהסרבן החזיק בהם אך אינו הבעלים. במקרים כאלה לא ניתן לשעבד את המקרקעין לפי סעיף 11א(1), ומתעוררת השאלה אם ניתן לעשות שימוש בסעיף 11א(2).

רקע עובדתי ופסק הדין מושא הערעור