עע"ם 7063/12 ע"א 7558/12רבקה בוטבול (איש לב) ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה ואח'

 השופט ע' פוגלמן:

           לפנינו שני ערעורים – האחד מינהלי והשני אזרחי – שנסמכים שניהם על אותה מסכת תכנונית שמתייחסת לחטיבת קרקע בקרית אתא, מקום שבו היה ממוקם בעבר בית חרושת "אתא" שהוקם על ידי משפחת מולר בשנת 1934. הוחלט בהסכמת בעלי הדין לדון בערעורים במאוחד.

רקע עובדתי

1. המערערת בעע"ם 7063/12 והמשיבה בע"א 7558/12 (להלן: המערערת) זכאית להירשם כבעלים של חלק מחלקה 44 בגוש 11201 בקרית אתא (להלן: החלקה). המערערת הייתה בעלת זכויות בשטח של 550 מ"ר מהחלקה שעליהם ניצב בית מגורים שבו היא מתגוררת. ביום 14.6.2004 חתמה המערערת על הסכם עם המשיבה 2 בעע"ם 7063/12 והמערערת בע"א 7558/12 – ד.ר. נופרים וא. חן בע"מ (להלן: נופרים) – שהיא בעלת חלק הארי מחלקה 44, לרכישת 730 מ"ר מסוימים מתוך המקרקעין (להלן: הסכם המכר). בשטח זה מצוי צריף ישן אשר שימש עוד בראשית שנות השלושים של המאה הקודמת למגורי הפועלים הראשונים של מפעל אתא. בעקבות הליכי תכנון קודמים שלא זה המקום להרחיב בהם, יזמה נופרים את תכנית מפורטת כ/468 הנקראת "אחוזת מולר על הפארק" (להלן: התכנית) שחלה על החלקה הנ"ל ועל חלקות נוספות בשטח של 67.399 דונמים. התוכנית המפורטת כללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. נקדים את המאוחר ונאמר כבר עתה כי לפי התכנית המאושרת המתייחסת לתא 105 שבו למערערת זכויות, תוכל המערערת להרחיב את בית המגורים שלה ולבנות עד 6 יחידות דיור (מתוכן זכאית המערערת – על פי חלקה בתא 105 – ל-4 יחידות). בשונה מכך, הצריף סווג בדרגת שימור א'; ומשמעות הדבר היא כי יש לשמרו בכפוף לתיק תיעוד שיאושר על ידי מהנדס העיר. זאת, לאחר שבסקר שימור שנערך נקבע כי יש לו חשיבות להיסטוריה של מפעל אתא והעיר קרית אתא. בצד האמור, הותר בצריף שימוש מסחרי (לבית קפה) וכפי שמציינת הוועדה המחוזית, אף ישולמו למערערת תשלומי איזון בסך של למעלה מחצי מיליון ש"ח.

           מסכת תכנונית זו עמדה ברקע עתירה מינהלית (להלן: העתירה) שהגישה המערערת נגד המשיבה 1 בעע"ם 7063/12 (להלן: הוועדה המחוזית), נגד נופרים ונגד המשיבה 3 בעע"ם 7063/12 (להלן ביחד: המשיבות), היא נושא הערעור המינהלי; וברקע תביעה אזרחית שהגישה המערערת נגד נופרים, היא נושא הערעור האזרחי.

ההליכים נושא הערעור המינהלי

2. ביום 26.7.2011 אישרה הוועדה המחוזית את התכנית בתנאים, וביום 15.11.2011 הגישה המערערת עתירה נגד החלטה זו. במקביל הוגשו עתירות נוספות התוקפות את אותה החלטה. בדיון שהתקיים בבית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה ביום 3.5.2012 הגיעו הצדדים להסדר דיוני שלפיו נקבעה דרך להכרעה במחלוקת באשר לסוגיות מסוימות בנושא טבלאות האיזון. לפיכך, נותרה להכרעה מחלוקת בשלושה נושאים המוזכרים בעתירה שהגישה המערערת בלבד. כאן המקום להזכיר כי המערערת התנגדה, בהודעה שהגישה לבית המשפט, לאיחוד עתירתה עם עתירות נוספות וטענה כי השאלות המשפטיות שהועלו על ידה אינן זהות לשאלות שהועלו ביתר העתירות.

3. בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה (כב' השופט א' אליקים) דן בהחלטתו מיום 30.7.2012 – שהיא בבחינת פסק דין חלקי – בשלושה נושאים שהעמידה המערערת להכרעה (להלן: פסק הדין החלקי), כלהלן:

           הבאר העתיקה. בנושא זה טענה המערערת כי בחלקה מצויה באר עתיקה בת מאות שנים, אשר דבר קיומה לא נלקח בחשבון בעת קביעת המבנים לשימור; וכי עקב כך הותר לבנות עליה מבנה בן 17 קומות לפחות. בית המשפט קבע כי הנושא לא נזכר בהתנגדות שהגישה המערערת לוועדה המחוזית או בהתנגדות המתוקנת שהוגשה מטעמה. בנסיבות אלו ונוכח ההלכה שלפיה ככלל אין מקום להעלות בעתירה מינהלית המוגשת לבית המשפט לעניינים מינהליים טענות תכנוניות שלא הועלו בהתנגדות, נדחתה הטענה על הסף.

           גודל השטח המיוחס למערערת בטבלת האיזון. בית המשפט קבע כי לפי החלטת ועדת המשנה להתנגדויות (להלן: ועדת המשנה) מיום 26.7.2011 התקבלה התנגדותה של המערערת בנושא השטח ושם נקבע כי "שטח הקרקע הכולל ב'מצב נכנס' הוא 1,280 מ"ר אשר כולל את תוספת השטח שנרכש". בית המשפט עמד על כך שהחלטת ועדת המשנה עולה בקנה אחד עם ההסכמות שאליהן הגיעה המערערת עם נופרים בהסכם המכר. מכל מקום הוסף כי ועדת המשנה אינה מחויבת להסכמים שנעשו בין צדדים שלישיים לבין עצמם; כי היא אינה צריכה לברר מחלוקות חוזיות; וכי לא נמצא פגם בקביעתה באשר לשטח שהוקצה למערערת.