עמרן נ' גולי

פסק דין

התובע, מיכאל עמרן, הינו מתווך נכסי מקרקעין במקצועו. במהלך חודש אפריל 2011, הזמין הנתבע מן התובע שירותי תיווך עבור מכירת דירה שבבעלות בברח' העצמאות בראש העין (להלן: "הנכס"). הנתבע חתם על טופס הזמנה בתאריך 26.04.11, בגדרו הוסכם על תשלום דמי תיווך בשיעור 1.5% מהסכום הכולל של עסקת המכירה, בצירוף מע"מ כחוק (להלן: "הסכם התיווך").

לטענת התובע, ביום 14.10.13, ביקר התובע בנכס עם קונים פוטנציאליים, ולאחר מו"מ בין הנתבע לקונים, באמצעות התובע, הגיעו הצדדים להסכמות. ההסכמות נכתבו בראשי פרקים, ונשלחו ע"י התובע אל עוה"ד של שני הצדדים להסכם, ולבסוף ביום 02.12.13, נחתם הסכם מכר, בעבור תמורה בסך 1,680,000 ש"ח.

בשלב זה, פנה התובע אל הנתבע בדרישה לתשלום שכר טרחתו, אולם התובע סירב לשלם לו את דמי התיווך עליהם הוסכם מראש, ומכאן תביעתו.

התובע עותר לחייב את הנתבע בתשלום דמי התיווך, שכ"ט עו"ד עבור מכתב דרישה שנשלח עובר להגשת התביעה, וכן לחייבו בהפרשי הצמדה וריבית, ובהוצאות משפט.

הנתבע אינו חולק על כך, כי בשנת 2011 חפץ למכור את הנכס. הנתבע אף אינו חולק על העובדה כי נחתם בינו לבין התובע הסכם תיווך. אולם, לטענתו, חל שינוי בתוכניתו, הוא חזר בו מן הרצון למכור את הנכס ועל כן הוא ובני משפחתו עברו להתגורר בו. הנתבע טוען כי החל משנת 2011 ועד שנת 2013, לא יצר התובע קשר עימו, וכי עניין החתימה על הסכם התיווך נשכח כליל מזכרונו.

ברבות הימים, בשנת 2013, חזר הנתבע ופרסם פעם נוספת את אותו הנכס למכירה. בעקבות הפירסום, טוען הנתבע, כי פנו אליו מספר מתווכים, אשר עם אחד מהם אף התקשר בהסכם בלעדיות למשך חודשיים, ביום 19.06.13, וזאת משום שכלל לא זכר את הסכם התיווך שחתם בשעתו עם התובע. בעקבות אותו הפירסום, פנה אליו גם התובע. הנתבע לא זכר כאמור על התקשרותם הקודמת, והתובע – לטענת הנתבע, לא טרח להזכיר לו דבר וחצי דבר עליה. לטענת הנתבע, סיכם עם התובע בשיחה בעל פה, כי שכר טרחתו יובטח לו, רק אם ימכור את הנכס בעבור תמורה של 1.730 מיליון ₪. התובע השיב לו בחיוב ואף ציין בפניו כי לא יעמוד על תשלום דמי התיווך. באותה שיחה, ביקש התובע את רשותו של הנתבע להציג את ביתו בפני רוכשים פוטנציאליים והלה השיב בחיוב.

ואכן, עפ"י האמור בכתב ההגנה – יום או יומיים לאחר השיחה בין השניים, הגיע התובע עם קונים פוטנציאליים לנכס, ובסופו של דבר, בתום מו"מ עימם במסגרתו התפשר הנתבע על מחיר הדירה, נחתם הסכם מכר.

לטענת הנתבע, בנסיבות האמורות, הסכם התיווך שהינו הסכם המוגבל לזמן סביר, הגיע אל קיצו זמן רב לפני שנחתם הסכם המכר. עוד נטען, כי התנהלותו של התובע אשר לא הזכיר את הסכם התיווך, מוכיחה כי גם התובע לא ראה בו הסכם מחייב. עוד טוען הנתבע, כי הסכמת המאוחרת של הצדדים, בשיחת הטלפון, גוברת על ההסכם המוקדם בכתב. כן, העלה הנתבע תהייה באשר למהימנות המסמך.

דיון והכרעה:

בדיון שהתקיים בפניי שמעתי את בעלי הדין אשר חזרו על גרסאותיהם שבכתבי הטענות. לאחר עיון בכתובים ושקילת עדויות הצדדים, אני סבורה כי דין התביעה להתקבל, כפי שיפורט להן.

למקרא הצדדים ולמשמע עדויותיהם עולה, כי השאלה המצריכה הכרעה בענייננו הינה, האם זכאי מתווך במקרקעין לתשלום דמי תיווך, בגין עסקת תיווך שנעשתה, כאשר ההסכם למתן שירותי תיווך נחתם בין הצדדים באפריל שנת 2011 בעוד שהעסקה יצאה אל הפועל בדצמבר שנת 2013, כשנתיים וחצי לאחר החתימה על ההסכם.

על-פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"), מתווך מקרקעין יהא זכאי לדמי תיווך מאת לקוח, אם נתקיימו מספר תנאים מצטברים: ראשית, הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך; שנית, יש צורך בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, חתומה בידי הלקוח; שלישית, המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

חוק המתווכים, והסכם התיווך הכתוב, אשר זוכה להתייחסות נרחבת בחוק, מהווה חלק מדיני החוזים, ואלה, כידוע, נשלטים על ידי עקרון תום הלב (ע"א2144/91 מוסקוביץ' נ' עו"ד מכלביץ, פ"ד מח(3) 116). עקרון זה, מונע ממוכר דירה ליהנות ללא תשלום מפירות עבודתו של מתווך מקרקעין, ומחייבו לשלם בעבור השירות שקיבל; ומנגד, מונע ממתווך מקרקעין לקבל דמי תיווך, באם לא תרם כל תרומה ממשית לביצוע העסקה.

מעיון בהסכם התיווך שנכרת עם הנתבעים עולה, כי אין בו תניה לעניין המועד או הדרך לסיום החוזה ואף לא ראיה, כי החוזה נערך לתקופה קצובה או לשנים אחדות. יחד עם זאת, חלה בענייננו החזקה הפרשנית הקובעת, כי ככלל חוזה אינו נערך לצמיתות. בע"א2491/90 התאחדות סוכני הנסיעות נ' פאנל חברות התעופה (3.5.94) נפסק כי "חוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה...אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לאפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה. במצב כזה, אין זה סביר או רצוי לייחס לצדדים לחוזה כוונה להמשיך ולקיים את החוזה באופן מלאכותי".

עוד נפסק בע"א9609/01 מול הים (1978) בע"מ נ' עו"ד ד"ר יוסף שגב, פ"ד נח(4), 106 כי "הפסיקה עסקה פעמים רבות בחוזים בהם לא נקבע מועד לסיום החוזה או שצוין במפורש, כי החוזה הוא לתקופה בלתי מוגבלת. הפסיקה אימצה את גישת המשפט האנגלי והאמריקאי, לפיה הנחת המוצא הינה, כי חוזה נעשה לתקופה מוגבלת, וכי צדדים שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו, לא התכוונו כי הקשר ביניהם ימשך לעולמי-עד".

החוזה שבפני הינו חוזה שנערך לתקופה בלתי קצובה. העובדה שהצדדים לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה אין בה, כשלעצמה, כדי לשלול את האפשרות של סיום החוזה, ובנסיבות אלו חל הכלל לפיו "הסכם לתקופה בלתי קצובה ניתן לביטול על ידי כל אחד מן הצדדים לו, ובלבד שניתנה הודעה על כך זמן סביר מראש" [רע"א1516/05 למיט אחזקות בע"מ נ' מנשה ח. אלישר בע"מ (פורסם במאגרים, 22.2.05)].

במקרה דנן, הנתבע לא טען וממילא לא הוכיח כי הודיע לתובע שברצונו להפסיק את ההתקשרות ביניהם. כל שטען הוא שכלל לא זכר את אותה התקשרות. לעניין זה, אני סבורה, כי אין לנתבע אלא להלין על עצמו. שהרי, כאדם בגיר היה אך מצופה ממנו שיזכור התחייבויותיו ויטול אחריות על השלכותיהן, בפרט התחייבות שבוצעה בכתב ובמסגרת הסכם מחייב. היתממותו של התובע לעניין זה, אינה סבירה בעיני ואני דוחה אותה.

זאת ועוד, טענת הנתבע לפיה היה זה התובע אשר שב ופנה אליו בפני 2013 והציע להביא קונים לנכס, מחזקת בעיני את גרסת התובע, שהמשיך לפעול למכירת הנכס נשוא הסכם התיווך.

לטעמי, פרק זמן של שנתיים וחצי לערך, ממועד החתימה על הסכם התיווך ועד לחתימה על הסכם המכר, הנו סביר ועומד במבחן המציאות למציאת קונה, ולסיום הליכי מו"מ. לעיתים בתנאי שוק קשים ובמיקום לא אטרקטיבי, אף תקופות זמן כפולות ומשולשות יכולות להוות זמן סביר, החולף בין החתימה על ההזמנה לבין ביצוע העסקה, ועפ"י ההלכה הפסוקה אין לקבוע מסמרות לעניין חלוף הזמן וכל מקרה צריך להיבחן לנסיבותיו.