עמידר החברה הלאומית לשכון בישר נ' אגבריה

ב"כ התובעת עו"ד קרן ראובן כהן

ב"כ הנתבע עו"ד וסים אלטוחי

פסק דין

תביעה לפינוי וסילוק יד, ותביעה כספית בסך 168,000 ₪.

התביעה

1.        עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ פועלת כשלוחתו של מינהל מקרקעי ישראל המנהל את נכסי רשות הפיתוח על פי חוק (להלן: "התובעת"). התובעת היא הבעלים של המקרקעין והנכס ברחוב יפת 102 בתל אביב יפו (הידועים כחלקה 51 בגוש 7030). לפי נסח רישום מקרקעין (נספח א' לכתב התביעה) מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים. בקומת הביניים של הנכס קיים שטח מבונה אשר מסומן בספרות 5 ו-7 ובאות "ח" בתרשים המצורף כנספח ג' לכתב התביעה (שטח זה כולו יכונה להלן: "הדירה"). התובעת טוענת כי הנתבע פלש לדירה ביום 1/7/1985, ומאז הוא מחזיק בה שלא כדין, ללא רשות ושלא עפ"י הסכם. זאת ועוד, הנתבע בנה תוספת בנייה בלתי חוקית, ללא רשות וללא היתר כדין, בשטח הקרקע המסומן "ח" בתרשים. התובעת מבקשת לסלק את ידו של הנתבע מהדירה ולהשית עליו תשלום של 168,000 ₪, בגין דמי שימוש ראויים בדירה, לשבע השנים שקדמו להגשת התביעה, לפי 2,000 ₪ לחודש. עוד מבקשת התובעת לצוות על הנתבע להרוס את תוספת הבנייה שבנה.

ההגנה

2.        הנתבע טוען כי הוא מחזיק בדירה בחזקה נוגדת ונוהג בה מנהג בעלים משנת 1971, ועל כן, על פי דיני ההתיישנות הפך לבעל הדירה, והוא זכאי להירשם כבעלים בפנקס הזכויות. למעלה מ-36 שנה מחזיק הנתבע בדירה בידיעת התובעת או נציגיה, תוך השבחת הדירה ושיפוצה בגלוי, תוך הסכמה של התובעת בשתיקה ובכך רכש הנתבע זכויות בעלות בדירה. לכל הפחות, בנסיבות אלה יש לדחות את תביעת הפינוי נגד הנתבע. הואיל והתובעת הייתה מודעת להחזקת הנתבע בדירה, ולא מחתה, הרי שויתרה במפורש או מכללא על זכויותיה.

בכתב ההגנה נטען כי הנתבע הגיש לפקיד ההסדר תביעה לרישום זכויותיו כבעלים במקרקעין. טענה זו נזנחה בהמשך ההליכים ולא הובאה כל ראייה בעניין זה.

3.        עוד טוען הנתבע, כי נכנס לדירה כשהיא רעועה ומוזנחת והשקיע בה לפחות 60,000 דולר, על מנת להכשירה למגורים. לפיכך, על יסוד עקרונות השיהוי, המניעות, ההסתמכות והויתור, מנועה התובעת מלתבוע את פינוי הנתבע מהדירה. הנתבע מכחיש את גובה דמי השימוש הנטענים. לחילופין, מבקש הנתבע להורות לתובעת למכור לו את זכויותיה במקרקעין בפטור ממכרז, על פי תק' 25(1) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג – 1993, בהיותו מחזיק במקרקעין עשר שנים לפחות בהסכמת המינהל.

 דיון

התשתית העובדתית

4.        בפתח ישיבת ההוכחות ביקשה התובעת לשנות את חזית המחלוקת והעלתה טענות חדשות בדבר הליכים שונים שננקטו לסילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין במהלך השנים. שינוי חזית זה לא הותר, והתובעת החליטה לנהל את ההליך על יסוד הטענות שהועלו בכתבי הטענות ועל בסיס הראיות שהוצגו (עמ' 8 ש' 1). חרף החלטת בית המשפט ניסה העד מטעם התובעת לשלב בעדותו אמירות באשר להליכים אלה, ואף להציג מסמכים שונים בעניינם. (עמ' 16 ש' 31). ניסיונות אלה לא צלחו. גם ניסיון להרחבת חזית במהלך חקירת הנתבע, לא הותר (עמ' 24 ש' 7). ברם, במהלך החקירה הנגדית של עד התביעה פתח דווקא ב"כ הנתבע פתח לעדות באשר לפעולות שנעשו על ידי התובעת במהלך השנים. העד פאנוס מעיד כי במהלך השנים נעשו שינויים ביחידה מס' 7 ונוספו תוספות בנייה. על כך נשאל העד מה עשתה עמידר בנידון והוא משיב: "הגישה תביעה". ב"כ הנתבע אינו מרפה ומוסיף ושואל: "תביעה על מה?" והתשובה היא: "תביעה לפינוי כל השטח", ובהמשך: "גם על הבנייה, וגם על הפלישה, גם וגם". (עמ' 18 ש' 4 ואילך). לדברים אלה, שנאמרו במענה לשאלות ב"כ הנתבע, יינתן משקל ראוי בהמשך. עתה אפנה לדברים כסדרם.

5.הדירה בה מחזיק הנתבע נבנתה על חלקה ששיכת לתובעת. הנתבע נטל מבנה שהיה במקום והפך אותו לדירה, תוך ביצוע עבודות שונות שטיבן אינו ברור (עמ' 15 ש' 12 – 16). הנכס מנוהל עבור התובעת על ידי "עמידר". הזכויות בחלקה רשומות על שם התובעת משנת 1964, אך המקרקעין בהם מדובר הם מקרקעין שאינם מוסדרים. בנסח הרישום נרשם בהדגשה "הנכס מוקפא להסדר". (נספח א לכתב התביעה). על פי רישומי התובעת פלש הנתבע לדירה בשנת 1985 (נספח ב' לכתב התביעה). לטענת הנתבע הוא מחזיק במקרקעין משנת 1971. בהתחשב בכך שהתביעה הוגשה רק בשנת 2006, אין לשאלה זו חשיבות מכרעת. העד מטעם התובעת מאשר בעדותו כי התובעת ידעה על פלישת הנתבע בשנת 1985 (עמ' 15 ש' 19).

התובעת טוענת בכתב התביעה ובתצהיר העדות הראשית מטעמה כי הנתבע מחזיק בדירה שלא כדין, ללא רשות של התובעת וללא הסכמתה. (כתב התביעה, סע' 3, תצהיר פאנוס, סע' 4).

בעניין דמי השימוש הראויים, נתבקש העד מטעם התובעת להסביר את הפער שבין חוות הדעת הקובעת דמי שימוש ראויים בסך 2,000 ₪ לחודש, לדמי השימוש הראויים המופיעים במסמכי התובעת (נספח ב' לתצהיר פאנוס), בסך של 531.83 ₪ נכון ליום 1/1/2006. העד התקשה לספק הסבר מניח את הדעת לעניין זה (עמ' 17 ש' 4 ואילך).

גרסת עד התביעה באשר לישיבת הנתבע במקרקעין ללא רשות מתיישבת גם עם עדותו של הנתבע. לשאלת ב"כ התובעת מאשר הנתבע כי מעולם לא נכרת הסכם כלשהו בין הנתבע ובין התובעת. הנתבע מעיד כי מעולם לא קיבל אישור מהתובעת להחזיק בדירה, וכי הוא אינו משלם לה דמי שכירות (עמ' 19, ש' 20 – 23, עמ' 24 ש' 27). הנתבע נשאל האם מתוך התנהגות אנשי עמידר הבין שהם מרשים לו להישאר במקום, והשיב בשלילה (עמ' 22 ש' 1). בהמשך החקירה נשאל העד במפורש האם את השקעותיו במקרקעין השקיע בהסתמך על כך שאנישי עמידר עברו במקום ולא העירו לו. והוא משיב: "לא בגלל שאני ראיתי שהם לא שאלו אני השקעתי בזה. בגלל הצורך שהיה לי בדירה השקעתי בזה. לא בגלל שהם לא שמו לב אלי או שאלו אותי. הצורך שלי בדירה עצמה. השקעתי בגלל זה." (עמ' 23 ש' 8 – 11).

6.        על יסוד הראיות דלעיל ניתן לקבוע כי בשנת 1985, לכל המאוחר, תפס הנתבע חזקה במבנה שהיה בחלקה, והכשיר אותו למגורים. מאז, מחזיק הנתבע בדירה ונוהג בה מנהג בעלים. הנתבע לא קיבל את רשות התובעת להחזיק בדירה, לא מראש ולא בדיעבד, לא במפורש ולא מכללא. התובעת ידעה על דבר הפלישה משנת 1985. במהלך השנים הוסיף הנתבע לבנות בדירה ובסביבתה ושינה את פני המקרקעין. אין בידי הנתבע אסמכתאות בכתב על היקף השקעותיו במקרקעין (עמ' 24 ש' 17 – 18).