אלמוג 38 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

המערערת קיבלה היתר להריסת בניין מגורים קיים ובניית בניין חדש תחתיו בעיר הרצליה. הבקשה להיתר הוגשה מכוח תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ("תמ"א 38"), ותוכנית הר/2213 ("תוכנית 2213"), שהיא תוכנית מתאר מקומית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. הבניין הקיים היה בניין בן שלוש קומות על עמודים ברחוב אלוף יגאל אלון 40 , והמערערת ביקשה לבנות בניין חדש בן שבע וחצי קומות.

המשיבה, הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, אישרה בהחלטתה מיום 11.1.2017 את הבקשה.

המשיבה דרשה מהמערערת היטל השבחה בסכום של כ-2.9 מיליון ש"ח בעקבות מתן היתר הבניה שאישרה. במסגרת דרישת ההיטל, חייבה המשיבה את המערערת בגין הקומה השישית בבניין החדש, שהיא הקומה המלאה השלישית שנוספה לעומת המבנה הקודם טרם הריסתו ("הקומה הנוספת").

המערערת גורסת כי זכויות הבניה בקומה הנוספת פטורות מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 ("התוספת"), מפני שניתן היה לקבלן לפי תמ"א 38, כמפורט בהמשך. הוועדה המקומית חולקת על כך וערר שהגישה המערערת לוועדת ערר פיצויים והיטלי השבחה – נדחה.

תחילה, המערערת סברה שיש לחשב את היטל ההשבחה והפטור בגינו בהתאם להוראות תמ"א 38 בנוסחה על פי תיקון מס' 3א; כפי שיוסבר, בסופו של יום המערערת איננה עומדת עוד על טענה זו.

כידוע, לתוכנית תמ"א 38 היו מספר תיקונים לאורך השנים. לענייננו רלבנטיים שני התיקונים האחרונים: תיקון מס' 3 ותיקון מס' 3א. במסגרת תמ"א 38 בנוסחה על פי תיקון מס' 3 הותרה, בין היתר, הוספתן של עד שתיים וחצי קומות נוספות מעבר למספר הקומות בבניין שנהרס. על פי תיקון מס' 3א, ניתן לאשר עוד קומה נוספת לבניין החדש (בהתחשב במספר הקומות בבניין הקיים), כלומר, בסך הכל עד שלוש וחצי קומות נוספות.

המערערת טענה כי יש להחיל בעניינה את נוסח תיקון מס' 3א ולחשב את היקף הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת בהתאם להיקף הזכויות שניתן להעניק מכוח תיקון זה.