עמ"נ 63362-01-14 אזולאי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע ואח'

1.בפני ערעור על החלטת וועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום בתיק ערר ב"ש 96005/12, מיום 21.11.13, לפיה נדחה ערר המערערים על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה באר-שבע, אשר דחתה את תביעתם של המערערים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), לפיצוי בגין הפגיעה שגרמה התוכנית המפורטת נשוא הערעור.

עיקר טענתם של המערערים מופנית כנגד הפגיעה אשר נגרמה להם בעקבות היתר לבניית סופר מרקט גדל מימדים במתחם, שעל פי תכנית קודמת, ניתן היה לבנות בו מרכז מסחרי שכונתי בן שתי קומות, הכולל חנויות שונות לרבות מינימרקט שכונתי קטן.

לטענת המערערים שינוי התוכנית ומתן היתר בנייה שאפשר בניית סופר מרקט אחד גדול בשטח של למעלה מ-800 מ"ר מהווה שינוי משמעותי מן התוכנית הקודמת ובהתאם מטרד קשה למערערים. בהינתן האמור, טענו כי יש לקבל הערעור ולפסוק להם פיצוי בגין ירידת ערך הדירות שלהם.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

2.ביום 5.12.07 פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים תכנית מפורטת מספר 5/מק/2459-מגרש 940, בשכונת נווה זאב בבאר-שבע (להלן: "התוכנית") ועיקר הוראותיה הן ניוד של 10% זכויות בניה למטרות שירות, מזכויות בניה מתחת לפני הקרקע אל מעל פני הקרקע, ללא שינויים בסך כל השטח המותר לבניה. תכנית זו לא שינתה את ייעוד המקרקעין כמסחרי, עובדה אשר היתה ידועה לעוררים במועד בו רכשו והקימו את בתיהם.

3.ביום 5.12.10, הגישו המערערים תביעת פיצויים, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין אישורה של התוכנית, בהתייחס לפגיעה בערכן של 18 דירות.

המערערים לא חלקו על כי על פי תכנית קודמת, תכנית 5/במ/5/130 (להלן: "תכנית קודמת"), השטח עליו הוקם הסופר מרקט אכן היה מיועד לשימוש מסחרי. אולם, לטענתם על פי התוכנית הקודמת מדובר היה במרכז שכונתי צנוע בן מספר חנויות, המתאים לאופי המגורים מסביב. לטענתם, נספח הבינוי שצורף לתוכנית הקודמת, יוצר מעמד מחייב ומהווה חלק בלתי נפרד מהתוכנית לכל דבר ועניין וכי בשום מקרה לא נרשם כי קיימת אפשרות לבנות חנות אחת על כל השטח המסחרי.

יתר על כן טענו המערערים, כי סעיף 19.2 לתוכנית הקודמת קובע, כי יינתנו היתרי בנייה על פי תכנית נספח הבינוי המצורף.

לטענתם, בהתאם לתכנית המקור, שקדמה לתוכנית הקודמת השטח הציבורי אמור היה להיות מבנה ציבור, תוך מינימום הפרעה לבעלי הדירות וכי, גם בהצעת הפרוגרמה של משרד השיכון, שצורפה למסמכי התוכנית, הודגש כי המרכז המסחרי לא יעלה על 900 מ"ר, או 25 חנויות, כאשר ההיקף המקסימלי לסופר מרקט הינו 500 מ"ר.

לטענתם, אישור התוכנית החדשה, שמכוחה הוצא היתר הבניה לסופר מרקט הנדון, בשטח של כ-800 מ"ר, מהווה מטרד קשה והביא לירידת ערך דירותיהם.

5.וועדת הערר אשר נדרשה לערר המערערים מינתה שמאית מייעצת, את הגב' דורית פריאל, כדי לבחון את השאלות השמאיות שעמדו לדיון. בהסכמת הצדדים ועל מנת לחסוך בעלויות נבחרו 3 דירות כמקרי בוחן מייצגים. השמאית המייעצת, בחוות דעתה, המליצה לדחות את הערר.

וועדת הערר, בהחלטתה אימצה את המלצת השמאית המייעצת ודחתה את ערר המערערים, תוך מתן הנמקה מפורטת לדברים.

וועדת הערר התייחסה לתוכנית הבינוי כתוכנית מנחה וקבעה כי גם אם נכון לראות בה כתוכנית מחייבת אזי, עדיין, על פי התוכנית, ניתן להקים במקום מרכז מסחרי. עוד קבעה, הוועדה, כי על אף שעל פי תכנית הבינוי, המרכז המסחרי מחולק למספר חנויות, אין בכך כדי להפחית מאופיו המסחרי של המתחם ובהתאם, אין באיחוד החנויות לחנות אחת גדולה, כדי להוות פגיעה תכנונית, כי אם להיפך, מהווה הדבר שיפור תכנוני. בהינתן האמור קבעה הוועדה, כי במישור המשפטי ניתן היה להוציא היתר בניה לחנות אחת גדולה.

אשר לשינוי התכנוני שנעשה במובן זה שתחת שטח מסחרי בשטח של 656 מ"ר נבנה בפועל סופר מרקט בשטח של 801 מ"ר, קבעה הוועדה, בהסתמך על חוות דעת השמאית המייעצת, לא היה באמור כדי להביא לירידת ערך הדירות מאחר ול"קונה הסביר" אין את היכולת להבחין בין סופר מרקט בשטח 656 מ"ר לבין סופר מרקט בשטח של 801 מ"ר.