עמ"נ 50827-11-14 רונן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

1. לפני ערעור המבקש על החלטות ועדת ערר לתכנון ובניה, פיצויים והיטלי השבחה (להלן: "וועדת הערר") מתאריך 8.4.14 ו- 1.10.14 (צורפו כנספחים א/1 ו- א/2 לערעור). השאלה המרכזית נשוא הערעור הינה האם יש להפחית מההשבחה – מעליית שווי המקרקעין – תשלום לקרן חניה ששולם על פי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות החניה").

רקע

2. המערער הינו בעלים יחיד של מבנה בין שתי קומות הניצב על חלקה ברח' פרישמן 66א' תל אביב, הידוע כגוש 6903 חלקה 74 (להלן: "הבניין"), וזאת עוד משנת 1986.

בתאריך 24.1.10 הגיש המערער לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה לשינויים בבניין, לתוספת קומה שלישית ודירת גג בשני מפלסים. עוד ביקש, המשך שימוש חורג בקומת הקרקע ממגורים לחנות בשטח של כ- 81 מ"ר.

בתאריך 28.7.10 אשרה ועדת המשנה לתכנון ובניה הבקשה תוך מתן הקלות לשיפור התכנון במגרש קטן וניצול זכויות הבניה על הגג וכן אשרה השימוש החורג המבוקש ל- 5 שנים נוספות.

בתאריך 15.10.13 הגישה המשיבה שומה המתייחסת לעליית ערך הנכס בשל אישור ההקלות, ועל פי קביעת השומה חויב המערער בהיטל השבחה בסך 186,607.75 ₪.

המערער פנה בבקשה למינוי שמאי מכריע על פי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). כשמאי מכריע מונה מר מוטי דיאמנט שמסר בתאריך 15.10.13 את שומתו המכרעת (להלן: "השמאי המכריע"). במסגרת שומה זו הורה השמאי המכריע בין היתר על קיזוז תשלום קרן חניה בסך 120,000 ₪ משווי הזכויות (עותק השומה המכרעת צורף כנספח א' לתגובת המשיבה). שיעור היטל ההשבחה נקבע על הסך של 47,135 ₪ (שיעור ההשבחה במלואה עמד על 94,270 ₪).

במסגרת חוות דעתו קבע ביחס לקיזוז קרן החניה ("כופר חניה" כלשונו), כך:

"בהחלטה קודמת שלי (תיק גו"ח 6933/35 מתאריך 01.2012), קיבלתי את עמדת שמאי המבקשים בדבר צפי לדרישת תשלום 'כופר חניה' על ידי הועדה והבאתי בחשבון את ההוצאה הצפויה (מימוש במכר). לאחר פרסום החלטת ועדת הערר ת"א/85046/10 ובהתאם להנחיותיה, קבעתי בשומה מכרעת נוספת (גו"ח 7451/12 בגין מימוש במכר), כי לא יובא בחשבון קיזוז 'כופר חניה' צפוי. אציין כי דעתי אינה נוחה עם החלטת ועדת הערר, בפרט כאשר מדובר, כמו במקרה הנדון, בדרישה המהווה תנאי הכרחי למתן ההיתר (ולא בהנחה לצפי קרן חניה שיידרש בעתיד כפי שנערך במימוש במכר). תשלום קרן חניה שאין בצידו מתן פתרון חניה פיזי (תועלת), כמו במקרה הנדון, מהווה עלות המשפיעה על מרכיב הקרקע ומפחיתה את שוויה".

3. המשיבה הגישה ערר לוועדת הערר בגין שומת השמאי המכריע בשני עניינים, האחד, עניינו קיזוז קרן החניה והשני, עניינו מקדם השבחה שנקבע ביחס להקלה להקמת דירת גג בשני מפלסים. החלטת ועדת הערר בסוגיית קיזוז קרן החניה התקבלה בתאריך 8.4.14 ובה התקבלה עמדת המשיבה לפיה אין לקזז את קרן החניה, כאשר הוועדה מחזירה לשמאי המכריע את העניין על מנת שייחשב מחדש את היטל ההשבחה בשומה המכרעת ללא הפחתה של תשלום קרן החניה. בסוגיה השנייה בדבר מקדם ההשבחה הורתה הוועדה להפנות התייחסות בעניין זה לשמאי המכריע קודם למתן הכרעתה בסוגיה זו. בתאריך 1.10.14 החליטה ועדת הערר, כי אין מקום להתערב בסוגיה זו.

החלטת ועדת הערר

4. ועדת הערר קבעה אם כן, כי אין להפחית תשלום לקרן חניה מהיטל השבחה. וועדת הערר הבהירה, כי היה על השמאי המכריע לקבל עמדתה בנושא זה כפי שכבר נמסרה בהרחבה בתיקים אחרים (ערר(ת"א) 85046/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' עופר שגב ; ערר(ת"א) 85127/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' יעקב קלו ואח').

5. הוועדה הסבירה לעניין הקיזוזים, כי יש להבחין בין תשלומים המוטלים מכוח הדין כתנאי למתן היתר ומילוי דרישות החוק והתקנות אותם אין אפשרות לקזז, לבין הוצאות שהוציא מקבל ההיתר בביצועו של ההיתר אותם ניתן לקזז. מאחר והתשלום לקרן החניה הינו תשלום שיש לשלמו בהתאם לדרישות החוק והתקנות במסגרת האגרות, ההיטלים והתשלומים כחלק מהוצאות ההיתר, אין לקזזו מהיטל ההשבחה, בדיוק כשם שאי אפשר לקזז מהיטל ההשבחה אגרות בנייה וכל תשלום אחר הכרוך במתן היתר בניה.

עוד ציינה ועדת הערר, כי אין כל עיגון בחוק לפיו דווקא את קרן החניה ניתן לקזז כאשר היטל ההשבחה הינו היטל מכוח חוק וקיזוז ממנו מן הראוי שיהא מעוגן בדבר חקיקה מפורש.