בית מוסדות המסחר בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו

רקע

1. לפני ערעור על החלטת ועדת ערר שלענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב מתאריך 7.1.2025 בעררים מאוחדים מס' 140025532 ו – 140026167 המתייחסים לשנות המס 2024-2023.

    

2. ההחלטה עוסקת בארבעה נכסים בבניין משרדים פינתי ברחוב קרליבך 31 – החשמונאים 84, תל אביב. מדובר בנכסים אלו (יצוינו שלוש הספרות האחרונות של מספר כל נכס): נכס מס' 196 בקומות 5,4,1 בשטח 12.87 מ"ר בשימוש חדרי ניקיון; נכס מס' 195 בקומות 7,6,5,4,1,0 בשטח 110.43 מ"ר בשימוש גנרטור, ארונות חשמל וכיבוי אש, תעלת שחרור עשן וחדר מעליות; נכס מס' 205 בקומות 7,5,1,0 ומינוס 1 בשטח 39.44 מ"ר בשימוש חדר חשמל, מנועי מזגנים, ארונות חשמל וכיבוי אש ונכס מס' 206 בשטח 6.35 מ"ר בקומת קרקע וקומה 6 בשימוש עמדת שומר וחדר ניקיון. נכסים 195 ו – 205 יכונו להלן: "שטחים טכניים". נכסים 196 ו – 206 יכונו להלן: "שטחי שירות". עד מחצית שנת 2023 הנכסים לא חויבו בארנונה. בשנת 2023 הוציא המשיב הודעות חיוב בארנונה לארבעת הנכסים החל מיום 1.7.2023. נכסים 196 ו – 206 (שטחי השירות) סווגו על ידי המשיב בסיווג הכללי לפי סעיף 3.2 לצו הארנונה: "בניינים שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים שירותים ומסחר". נכסים 195 ו – 205 (השטחים הטכניים) סווגו על ידי המשיב בסיווג "תעשייה ומלאכה – שטחים טכניים".

    

   הליכי ההשגה והערר

    

3. לאחר קבלת הודעות החיוב המערערת הגישה השגות בגין חיובי הארנונה וטענה כי כל השטחים הם שטחים משותפים הזכאים לפטור מארנונה בהתאם לסעיף 1.3.1 (ז) לצו הארנונה של עיריית תל אביב הקובע עקרון לפיו שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים לא יחויב בארנונה (להלן: "צו הארנונה"). לחילופין, טענה, יש לחייב את כל השטחים בחשבון מאוחד בסיווג תעשייה ומלאכה. בתשובות להשגות נאמר כי מדובר בשטחים המוחזקים על ידי חברת ניהול או ועד בית ולכן הם בני חיוב. הבקשה לאיחוד הנכסים נדחתה אף היא. בעררים שהוגשו לוועדת הערר חזרה המערערת על הטענות שנטענו בהשגות וטענה שמדובר בשטחים משותפים שאינם בני חיוב בארנונה לפי צו הארנונה. לחלופין, טענה, יש לאחד את כל השטחים לחשבון מאוחד. המשיב חזר על עמדתו הדוחה את כל טענות המערערת.

    

4. ועדת הערר החליטה על שמיעת ראיות בעררים. מטעם המערערת הוגש תצהיר של מר ירון חתם, סמנכ"ל הכספים של המערערת. הוא ציין בתצהירו כי המערערת היא דיירת בחלק מהשטחים בבניינים, שהם בנייני משרדים ומסחר. הוא ציין כי השטחים מושא העררים הם שטחים משותפים לכלל המחזיקים והמשתמשים בבניין ולכן אינם בני חיוב. בחקירתו ציין כי הבעלות בבניין (חכירה ל – 75 שנים) מתחלקת בין המערערת, לשכת המסחר ובנק אוצר החייל שמפעיל סניף בבניין. הוא ציין שאב הבית והשומר הם עובדים של המערערת וכי לאב הבית יש מפתחות לכל השטחים בבניין וגם לחלק מהמחזיקים האחרים. הציוד בעמדת השומר הוא לשימוש השומר ולא לשימוש המערערת או יתר המחזיקים. הדיירים בבניין משלמים עבור השומר והמערערת היא "כמו אב בית או וועד בית. אנחנו מנהלים את התפעול השוטף של הבניין". מטעם המשיב הוגש תצהירו של מר גבי מבורך, מנהל צוות חוקרי חוץ באגף לחיובי ארנונה של המשיב. בתצהירו פירט את הביקורות שערך משנת 2022 וצורפו דוחות הביקורת ותמונות.

    

5. לאחר הגשת סיכומי הצדדים נתנה ועדת הערר את החלטתה. הוועדה דחתה את העררים. בהחלטתה קבעה כי המערערת פירטה לראשונה את מצבם של הנכסים רק בעת הגשת התצהיר מטעמה וכי קודם לכן העלתה טענות כלליות, לא מפורטות וללא תימוכין. עוד קבעה הוועדה כי גם לגופם של דברים יש לקבל את עמדת המשיב. היא קבעה שהמערערת היא הבעלים וחברת הניהול בבניין ואינה "רק דיירת". הנכסים הם שטחים בהחזקת המערערת ובשליטתה והיא בעלת היכולת לנצל ולהשתמש בהם. לפיכך, קבעה הוועדה, השטחים אינם פטורים מארנונה בהתאם לסעיף 1.3.1 (ז) לצו הארנונה. הוועדה הפנתה לפסק הדין בעמ"נ (ת"א) 254-08 אפריקה ישראל נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (6.9.2010) (שאושר בבר"מ 8940/10 אפריקה ישראל נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (6.3.2011)) (להלן: פס"ד אפריקה ישראל) וקבעה כי הדברים שנפסקו שם לעניין חיוב חברת ניהול בארנונה יפים גם לעניין הנכסים מושא העררים. עוד קבעה הוועדה כי המערערת לא עמדה בנטל להוכיח טענותיה כי המצב שונה מעמדת המשיב ולא הציגה ראיות כמו הסכמי שכירות, שיכלו ללמד על תפקידה בבניינים. גם בהחלטת המשיב לא לאחד הנכסים לא מצאה ועדת הערר פסול. הוועדה חייבה את המערערת בהוצאות המשיב בסך 10,000 ₪.