עמ"נ 22062-05-14 משואה למלונאות ונופש בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ירושלים

ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ירושלים (להלן: "הוועדה" או "ועדת הערר") מיום 2.3.14 במסגרתה נדחה ערר המערערת לחייבהּ בתשלום ארנונה ביחס לנכס שבהחזקתהּ עבור השנים 2007 ו- 2013.

הרקע לערעור והחלטת ועדת הערר

1. המערערת, חברת משואה למלונאות ונופש בע"מ, מחזיקה בנכס בירושלים המשמש כבית מלון ואכסניה הידוע כ"מלון יהודה" (להלן: "הנכס" או "המלון"). הנכס חויב על ידי המשיב בארנונה כללית לפי שטח של 9,694 מ"ר בתעריף "מלון" אזור א'. המערערת הגישה השגות על הודעות השומה שהוצאו לה בגין השנים 2007 עד 2013, לאחר שסברה כי נפלו טעויות בחיובי הארנונה שהושתו עליה. המערערת הלינה על רכיבי השומה ותקינותם. לאחר שנדחו השגותיה על ידי המשיב, הגישה המערערת שני עררים על החלטת המשיב, האחד בשנת 2007 (ערר שמספרו: 73/07) והשני בשנת 2013 (ערר שמספרו: 378/13). החלטת הוועדה עליה הוגש הערעור ניתנה בהתייחס לשני העררים במאוחד. לא הוברר מה עלה בגורל השנים שבתווך, 2012-2008. מכל מקום, הסוגיות במחלוקת מתייחסות לשנות המס עליהן הוגשו ההשגות לפני הוועדה.

    

2. המערערת טענה בהשגותיה ובעררים שהגישה טענות רבות: בשטח הנכס קיימים חדרי חשמל אשר אינם בהחזקתה או בשליטתה, אלא בהחזקת חברת החשמל; קיימות טעויות רבות במדידות החדרים; לא הורדו שטחי חללים אשר אינם חייבים בתשלום ארנונה, וחדר המדרגות חויב בכפל; חדר הכושר שבמלון הוחזק על ידי עמותה ללא מטרות רווח, עמותת יהודה הצעיר ישראל (להלן: "העמותה") ולא על ידי המערערת. כך גם לגבי שטחים המשמשים כחדרי לימוד שהיו מצויים בשימוש מלא של העמותה, אשר היה מקום לחשבם בתעריף של "מוסדות חינוך", וכך לגבי 70% משטח חדרי הלינה בנכס אשר הוחזקו באופן קבוע על ידי העמותה, ושימשו את חניכי העמותה, ולכן היה צריך לסווגם בתעריף של "מגורים"; היה מקום לחייב בתעריף של "תיאטראות" שטח של כ-500 מ"ר אשר משמש כאודיטוריום; היה מקום לחייב את "רחבת הפריקה" של הנכס בתעריף של "קרקע תפוסה"; היה צריך לפטור מחיוב שטח של 442 מ"ר של מרפסת פתוחה, שאיננה מרפסת גג - כטענת המשיב; נפלו טעויות בחיוב המרפסות הקטנות בנכס כאשר מדובר במרפסות הקטנות מ-6 מ"ר ועל כן פטורות מתשלום ארנונה; מחצית משטח הנכס היה למעשה ריק למשך זמן, ועל כן יש לפטור שטח זה מתשלום ארנונה עד למועד אכלוסו. בנוסף התבקש פטור מארנונה לגבי תקופה של כחודשיים, החל מחודש אוקטובר 2007 ועד סוף חודש נובמבר 2007, עת בוצעו בשטח של 600 מ"ר בנכס שיפוצים נרחבים, כמו גם פטור מארנונה בגין שטח בית כנסת בנכס בגודל של 245 מ"ר.

    

3. הוועדה בהחלטתה דחתה את טענת המערערת כי יש לפצל את הנכס לחלקים שונים, ולהטיל חיוב ארנונה שונה בגין כל חלק, בהתאם לשימוש שנעשה בו. הוועדה קיבלה את עמדת המשיב כי יש לראות במקרה זה את חלקי הנכס השונים כטפלים למהות העיקרית בנכס, באופן המאפשר לחייב את הנכס כולו בחיוב ארנונה אחיד. הוועדה מצאה כי אין לפצל את סיווגם של החדרים והשטחים השונים במלון - חדר הכושר, האודיטוריום, חדרי האירוח, חדרי המגורים חדרי שירות נוספים, רחבת הפריקה, חדרי החשמל – מפני שמדובר בשטחים המשמשים חלק בלתי נפרד מפעילות המערערת בנכס. כמו כן לא הוכח כי השימוש שנעשה בנכס על ידי העמותה היה שימוש שונה מהשכרת חדרי אירוח בבית מלון ללקוחות אחרים באופן שגרתי. כך גם לא התקיימו התנאים למתן פטור מחיוב ארנונה בגין השיפוץ שנעשה בנכס, באשר לא נמצא כי הנכס היה במצב בלתי ראוי לשימוש, ולא ניתנה הודעה מראש בכתב על ביצוע השיפוץ. אף נדחו טענות המערערת בעניין הפטור מארנונה שהתבקש בגין המרפסת.

    

   מכאן לערעור שבפניי.

    

   טענות הצדדים

4. המערערת טענה כי בהליך קבלת ההחלטות בוועדה נפלו פגמים אשר יורדים לשורש ההליך המנהלי: על אף קיומן של מחלוקות עובדתיות רבות, הוועדה לא ניהלה הליך הוכחות ולא סיירה במקום; החלטת הוועדה אינה מנומקת דיה, ועל כן אינה מאפשרת למערערת ולבית המשפט לבחון האם ניתנה כדין; הוועדה התעלמה מראיות ומטענות מהותיות; ולמערערת נגרם נזק ראייתי כבד, מכיוון שלא נבחנו טענותיה בזמן אמת.